房地产行业点评：保障性住房拟实施封闭管理，房地产行业发展迎来新变化

据新华社8月25日报道，国务院总理李强8月25日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 保障性住房建设迎来新方向 据新华社8月25日报道，国务院总理李强8月25日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；新华社9月4日电，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。近期，国务院对于房地产开发中保障性住房建设提出了一些新的构想，一部分市场解读为房地产行业发展的“新模式”。保障性住房建设此前一直存在，此次文件及电话会议内容与以往不同的地方在于：一、明确保障房体系的运作原则，如实施主体、土地和资金来源、保障对象、管理方式等；二、提出严格封闭管理，可理解为将住房市场划分为保障房体系和商品房体系双轨制。 房地产行业发展或迎来“新模式” 此前各地保障性住房管理有差别，一些地方保障性住房允许持有一定年限后进入市场交易，保障性住房在全市场的供给在减少。新政策下的保障性住房实行封闭管理，不得上市交易，同时，商品房部分逐步放开限价和一些如容积率等相关的限制，让商品房回归市场。这样两个体系下均失去套利空间，住房回归居住属性，保障房低于市场的价格可以工薪阶层的购房压力，也充分打开商品房市场满足富裕阶层的高端住房需求。 或以超大特大城市为先行试点 从目的上看，保障性住房的建设本身是为了应对当前房地产市场的供需错配，因此在人口净流出，人均住房已经较为饱和的地区，保障性住房的推出并不急迫，当前，保障性住房主要适用于人口流入较大，需求旺盛，房价较高的一些超大特大城市。2022年，常住人口在300万以上的城市共有25个，这些城市或先行作为试点。同时，保障性住房的推出也与城中村改造相辅相成，可以发现，这25个城市基本与城中村改造涉及到的超大特大城市重合，城中村改造的部分项目都有一定的比例配建保障性住房，二者共同构成房地产行业供给侧的优化。 投资建议：保障性住房的发展新方向有望让房地产市场进入双轨制，虽然当前楼市基本面在底部，但从近期一系列文件、会议及政策频率均可以看出，房地产行业在经济发展中的重要性，后续的跟进落实有望优化行业供需、提振行业信心、最终引导行业高质量发展。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、绿城中国。物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 保障性住房建设迎来新方向 据新华社8月25日报道，国务院总理李强8月25日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。“会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给”。 据新华社9月4日电，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，会议提出“保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形式，合理把握建设节奏。 要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要求实施严格封闭管理，不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效”。 近期，国务院对于房地产开发中保障性住房建设提出了一些新的构想，一部分市场解读为房地产行业发展的“新模式”。保障性住房建设此前一直存在，此次文件及电话会议内容，与以往不同的地方在于：一、明确保障房体系的运作原则，如实施主体、土地和资金来源、保障对象、管理方式等；二、提出严格封闭管理，可理解为将住房市场划分为保障房体系和商品房体系双轨制。 房地产行业发展或迎来“新模式” 今年以来，房地产行业面临下行压力，自上而下也出台较多政策上的放松，除一二线核心城市外，大部分城区的限购限售均已解除，同时，按揭利率、首付比例等也相应下调，项目层面也有较多的购房优惠，但从数据上看，无论新房二手房均未有明显回暖趋势，结构上看，核心区域改善型产品销售较好，新盘供应较多且二手房同样挂牌较多的远郊区域去化较差，同时，成交主力也集中在低总价区域，这种需求端的分化背后反映的是供给端的错配。 此前，各地保障性住房管理口径不一，有些地方允许持有一定年限后进入市场交易，保障性住房在全市场的供给在减少。新政策下的保障性住房实行封闭管理，不得上市交易，同时，商品房部分逐步放开限价和一些如容积率等相关的限制，让商品房回归市场。这样两个体系下均失去套利空间，住房回归居住属性，保障房低于市场的价格可以工薪阶层的购房压力，也充分打开商品房市场满足富裕阶层的高端住房需求。 或以超大特大城市为先行试点 从目的上看，保障性住房的建设本身是为了应对当前房地产市场的供需错配，因此在人口净流出，人均住房已经较为饱和的地区，保障性住房的推出并不急迫，当前，保障性住房主要适用于人口流入较大，需求旺盛，房价较高的一些超大特大城市。 图1：2022年全国城市建设统计年鉴城区人口高于300万城市情况（万人） 我们统计了2022年常住人口在300万以上的城市共有25个，这些城市或先行作为试点。同时，保障性住房的推出也与城中村改造相辅相成，可以发现，这25个城市基本与城中村改造涉及到的超大特大城市重合，城中村改造的部分项目都有一定的比例配建保障性住房，二者共同构成房地产行业供给侧的优化。 3.投资建议 保障性住房的发展新方向有望让房地产市场进入双轨制，虽然当前楼市基本面在底部，但从近期一系列文件、会议及政策频率均可以看出，房地产行业在经济发展中的重要性，后续的跟进落实有望优化行业供需、提振行业信心、最终引导行业高质量发展。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、绿城中国。物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。