房地产行业2023年11月投资策略：看好基本面修复与政策共振行情

证券研究报告|2023年10月30日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：销售环比略有恢复，政策整体效果欠佳。从统计局数据看，累计降幅持续扩大但单月降幅收窄。2023年1-9月，商品房销售额同比-4.6%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点；销售面积同比-7.5%，降幅较1-8月扩大0.4 个百分点。9月单月，销售额同比-14%，降幅较8月收窄3个百分点；销售 面积同比-10%，降幅较8月收窄2个百分点。从价格分析，2023年1-9月， 商品房销售均价同比+3.1%，较1-8月收窄了1个百分点；2023年9月单月， 销售均价环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。虽然9月出台了多个重磅政策，但效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。 从日频跟踪来看，进入四季度之后，销售同比改善。2023年10月26日，30 城商品房7天移动平均成交面积同比-1%；其中，长三角、华南、华中&西南、 华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-6%、-18%、+46%、-29%；一线 城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-4%、+17%、 -38%。截至2023年10月26日，30城商品房累计成交面积为11007万㎡，同比-7.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-9.6%、-10%、-3%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+2%、-10%、-14%。 板块：本月跑输沪深300指数6.2个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌9.9%，跑输沪深300指数6.2个百分点，在31个行业中排29名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.5倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高26.5%。 投资策略：9月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在Q4将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。11月推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《数据背后的地产基建图景（三）-地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期》——2023-10-25 《统计局9月房地产数据点评-基本面拐点尚未出现，但Q4数据与政策共振可期》——2023-10-20 《2023年9月房地产数据点评-“金九”成色不足，期待更重磅政策》——2023-10-10 《房地产行业专题-长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析》——2023-09-25 《房地产行业2023年四季度投资策略暨中报总结-曙光已现，把 握基本面修复与政策共振行情》——2023-09-19 房地产行业2023年11月投资策略 看好基本面修复与政策共振行情 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：销售环比略有恢复，政策整体效果欠佳4 统计局数据：9月单月降幅收窄，政策效果欠佳4 高频数据：10月销售略有改善9 板块：本月跑输沪深300指数6.2个百分点11 投资策略12 风险提示12 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售面积单月同比4 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比5 图6：百强房企单月销售额同比5 图7：Top20房企2023年1-9月累计销售额及累计同比5 图8：30城商品房单月成交面积及当年累计同比6 图9：30城商品房单月成交面积同比6 图10：商品房销售均价累计同比6 图11：商品房销售均价单月同比6 图12：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比7 图13：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比7 图14：各能级城市新建商品住宅销售价格同比7 图15：各能级城市新建商品住宅销售价格环比7 图16：70个大中城市二手住宅销售价格同比8 图17：70个大中城市二手住宅销售价格环比8 图18：各能级城市二手住宅销售价格同比8 图19：各能级城市二手住宅销售价格环比8 图20：全国商品房季度销售面积相比2019年同期9 图21：30城商品房季度成交面积相比2019年同期9 图22：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）9 图23：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）10 图24：华南单日成交7天移动平均（万㎡）10 图25：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）10 图26：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）10 图27：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）10 图28：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）10 图29：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）11 图30：30城商品房累计成交面积同比，202311 图31：30城分区域商品房累计成交面积同比，202311 图32：30城分能级商品房累计成交面积同比，202311 图33：上期报告发布至今主流地产股涨幅12 图34：地产板块PE变化12 图35：上期报告发布至今各板块涨幅12 行业：销售环比略有恢复，政策整体效果欠佳 统计局数据：9月单月降幅收窄，政策效果欠佳 首先，从交易量看。根据统计局数据，2023年1-9月，商品房销售额89070亿元， 同比-4.6%，降幅较1-8月扩大了1.4个百分点；商品房销售面积为84806万㎡， 同比-7.5%，降幅较1-8月扩大了0.4个百分点。2023年9月单月，商品房销售 额10912亿元，环比+42%，同比-14%，降幅较8月收窄了3个百分点；销售面积 10857万㎡，环比+47%，同比-10%，降幅较8月收窄了2个百分点。由于统计局 发布时间为10月中旬，滞后于第三方数据，市场已有充足预期。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，百强房企销售额累计降幅扩大，但环比改善、单月降幅收窄。2023年1-9月，百强房企累计全口径销售额46567亿元，同比-12%，降幅较1-8月扩大了2个百分点。2023年9月单月，百强房企全口径销售额3775亿元，环比+17%，单月同比-30%，降幅较8月收窄了8个百分点。Top20房企9月销售额环比改善但同比仍低迷，其中80%房企销售额环比为正，但仅有25%单月同比为正。 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比图6：百强房企单月销售额同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理 图7：Top20房企2023年1-9月累计销售额及累计同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理 从城市维度看，9月30城商品房成交面积虽环比改善，但同比降幅均扩大。2023年1-9月，30城商品房累计成交面积为10186万㎡，同比-8%，降幅较1-8月扩大了2个百分点。2023年9月单月，30城商品房成交面积956万㎡，环比+2%，单月同比-25%，降幅较8月扩大了3个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 其次，从房价分析。根据统计局数据，2023年1-9月，商品房销售均价为10503 元/㎡，同比3.1%，涨幅较1-8月收窄了1个百分点；2023年9月单月，商品房 销售均价为10050元/㎡，环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。但各能级城市分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。 图10：商品房销售均价累计同比图11：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从新房市场看，2023年9月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.6%，环比-0.3%，降幅企稳；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别+0.7%、+0.2%、-1.4%，环比分别为0.0%、-0.3%、-0.3%，涨跌分化明显。 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图14：各能级城市新建商品住宅销售价格同比图15：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从二手房市场看，2023年9月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-3.2%，环比-0.5%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-1.4%、 -3.2%、-3.5%，均明显弱于新房表现，环比分别+0.2%、-0.5%、-0.5%，一线城市明显回暖。 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图18：各能级城市二手住宅销售价格同比图19：各能级城市二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 虽然9月出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。鉴于当前销售依旧低迷而高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望进一步放松，叠加低基数效应，我们认为Q4销售同比将明显提振。 图20：全国商品房季度销售面积相比2019年同期图21：30城商品房季度成交面积相比2019年同期 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 高频数据：10月销售略有改善 从日频跟踪来看，进入四季度之后，销售同比改善。2023年10月26日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-1%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北& 东北区域7天移动平均面积同比分别为-6%、-18%、+46%、-29%；一线城市、二线 城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-4%、+17%、-38%。截至2023 年10月26日，30城商品房累计成交面积为11007万㎡，同比-7.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-9.6%、-10%、 -3%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+2%、 -10%、-14%。 图22：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图23：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）图24：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图25：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）图26：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图27：一