销售业绩维持增长，投资布局持续聚焦

保利发展(600048.SH) 销售业绩维持增长，投资布局持续聚焦 房地产 2023年10月29日 推荐(维持) 股价:11.23元 主要数据 行业房地产 公司网址www.polycn.com 大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970 流通A股(百万股)11,970 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,344 流通A股市值(亿元)1,344 每股净资产(元)16.31 资产负债率(%)76.8 行情走势图 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入1925.1亿元，同比增长 23.1%，归母净利润132.9亿元，同比增长1.3%。 平安观点： 利润同比微增，未结资源充足：2023年前三季度公司实现营业收入1925.1亿元，同比增长23.1%，归母净利润132.9亿元，同比增长1.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降5.1个百分点至19.4%；2）投资收益同比减少11.7亿元。前三季度竣工面积2809万平米，同比增加21.3%；期末合同负债4463.8亿元，为近一年营收1.4倍。 销售额维持增长，拿地持续聚焦：2023年前三季度公司签约金额3351.5亿元，同比增长4.7%，签约面积1918.6万平米，同比微降0.1%。新增容积率面积654万平米，总获取成本1082亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%。前三季度实现销售回笼3334亿元，回笼率99%；新开工1070万平米，同比减少38.7%。三季度末公司在建拟建项目729个，在建面积11579万平米，待开发面积5855万平米。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为1.63元、1.70元、1.87元，当前股价对应PE分别为6.9倍、6.6倍、6.0倍。公司未结资源充足奠定业绩释放基础，融资优势突出，拿地积极聚焦，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。 相关研究报告 【平安证券】保利发展（600048.SH）*半年报点评*销售业绩平稳增长，拿地聚焦财务稳健*推荐20230831 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 284,933 281,017 314,739 339,918 360,313 YOY(%) 17.2 -1.4 12.0 8.0 6.0 净利润(百万元) 27,388 18,347 19,491 20,311 22,417 YOY(%) -5.4 -33.0 6.2 4.2 10.4 毛利率(%) 26.8 22.0 21.5 21.2 21.6 净利率(%) 9.6 6.5 6.2 6.0 6.2 ROE(%) 14.0 9.3 9.3 9.0 9.3 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.63 1.70 1.87 P/E(倍) 4.9 7.3 6.9 6.6 6.0 P/B(倍) 0.8 0.7 0.7 0.6 0.6 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 1300401 1364317 1383241 1392823 现金 176537 253920 210036 231226 应收票据及应收账款 4328 4692 5067 5371 其他应收款 157426 183029 197671 209531 预付账款 22556 42349 45737 48481 存货 877893 813390 852465 821633 其他流动资产 61661 66937 72265 76581 非流动资产 170064 168073 166066 164230 长期投资 106250 111019 115789 120559 固定资产 15381 13051 10707 8348 无形资产 371 309 247 185 其他非流动资产 48063 43693 39323 35138 资产总计 1470464 1532390 1549307 1557053 流动负债 842280 974186 1054188 1114518 短期借款 1197 0 0 0 应付票据及应付账款 162704 192321 208501 219889 其他流动负债 678379 781865 845687 894629 非流动负债 305992 214184 128355 50667 长期借款 305279 213470 127641 49953 其他非流动负债 714 714 714 714 负债合计 1148273 1188371 1182543 1165185 少数股东权益 125927 133779 141961 150992 股本 11970 11970 11970 11970 资本公积 17626 17626 17626 17626 留存收益 166668 180643 195206 211280 归属母公司股东权益 196264 210240 224803 240876 负债和股东权益 1470464 1532390 1549307 1557053 单位:百万元 保利发展公司季报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 281017 314739 339918 360313 营业成本 219228 247070 267855 282485 税金及附加 13121 18656 20148 21357 营业费用 7530 8498 9177 9728 管理费用 4744 5634 6085 6450 研发费用 1238 1535 1658 1757 财务费用 3686 3488 3623 3268 资产减值损失 -1156 0 0 0 信用减值损失 -122 0 0 0 其他收益 239 192 192 192 公允价值变动收益 -142 3 9 17 投资净收益 4201 5518 5518 5518 资产处置收益 113 40 40 40 营业利润 34693 35710 37229 41132 营业外收入 781 567 567 567 营业外支出 174 152 152 152 利润总额 35301 36125 37644 41547 所得税 8290 8782 9151 10100 净利润 27011 27343 28493 31447 少数股东损益 8664 7852 8182 9030 归属母公司净利润 18347 19491 20311 22417 EBITDA 40678 46374 48042 51421 EPS（元） 1.53 1.63 1.70 1.87 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -1.4 12.0 8.0 6.0 营业利润(%) -30.2 2.9 4.3 10.5 归属于母公司净利润(%) -33.0 6.2 4.2 10.4 获利能力毛利率(%) 22.0 21.5 21.2 21.6 净利率(%) 6.5 6.2 6.0 6.2 ROE(%) 9.3 9.3 9.0 9.3 ROIC(%) 6.7 6.2 9.3 10.7 偿债能力资产负债率(%) 78.1 77.6 76.3 74.8 净负债比率(%) 40.3 -11.8 -22.5 -46.3 流动比率 1.5 1.4 1.3 1.2 速动比率 0.4 0.5 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 65.1 67.2 67.2 67.2 应付账款周转率 1.35 1.37 1.37 1.37 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.53 1.63 1.70 1.87 每股经营现金流(最新摊薄) 0.57 15.05 4.35 9.12 每股净资产(最新摊薄) 15.64 16.81 18.03 19.37 估值比率P/E 7.3 6.9 6.6 6.0 P/B 0.7 0.7 0.6 0.6 EV/EBITDA 11 6 5 3 单位:百万元 经营活动现金流 6815 180101 52019 109188 净利润 27011 27343 28493 31447 折旧摊销 1691 6761 6776 6606 财务费用 3686 3488 3623 3268 投资损失 -4201 -5518 -5518 -5518 营运资金变动 -21751 146570 17193 71938 其他经营现金流 379 1457 1452 1446 投资活动现金流 637 -709 -704 -698 资本支出 64 0 0 0 长期投资 -6448 0 0 0 其他投资现金流 7021 -709 -704 -698 筹资活动现金流 -3015 -102009 -95199 -87300 短期借款 -2896 -1197 0 0 长期借款 27669 -91808 -85829 -77688 其他筹资现金流 -27788 -9003 -9370 -9612 现金净增加额 4575 77383 -43884 21190 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，