中指丨新政满两月，一线城市楼市正在发生变化！

X`好的 新政满两月，一线城市楼市正在发生变化！ 8月底，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列。8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行。随后，上海降低临港新片区人才购房门槛，广州取消近郊限购，同时限购区放宽外地家庭购房条件并降低增值税免征年限。另据媒体报道，深圳已优化离婚购房政策，北京优化海淀区29个二手小区指导价限制。10月，上海优化首套公积金贷款认定标准、放松金山区三个重点区域人才购房政策，进一步释放政策利好。一线城市多项政策落地后市场活跃度有所回升，但由于北京、上海、深圳政策力度相对有限，市场恢复的持续性略显不足。 表：2023年9月以来一线城市新房、二手房成交情况 城市 新房成交面积 二手房成交套数 9月 10月1-22日 9月 10月1-22日 成交面积 环比 同比 成交面积 较9月 日均 同比 成交套数 环比 同比 成交套数 较9月 日均 同比 北京 68.0 41% -15% 38.2 -23% -34% 14262 30% -0.5% 6258 -40% -11% 上海 119.2 14% -31% 50.7 -42% 30% 15180 13% -16% - - - 广州 63.1 43% -17% 48.9 -6% 21% 5950 -15% -0.5% - - - 深圳 20.9 -6% -45% 18.3 29% -25% 2400 -1% 38% 1759 -0.1% 57% 数据来源：中指数据CREIS 表：近期一线城市优化政策主要内容 城市 关键政策 具体内容 广州 认房不认贷 8月30日，广州市人民政府办公厅发布关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 深圳 认房不认贷 8月30日，深圳市住房和建设局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 北京 认房不认贷 9月1日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知：居民家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 上海 认房不认贷 9月1日，上海四部门联合印发通知《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。 上海 放松临港新片区人才限购 9月7日，中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》：①对已进入可选房序列内未进行房源选定的人才，取消锁定期限。②对已选定房源但最终未签约购房的人才，予以限期锁 定，即从原先“不得再次申请”调整为“在其后的12个月内不得再次申请”。③在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。 上海 调整公积金最长贷款期限 9月7日，上海市住房公积金管理委员会第六十九次全体会议审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》：对借款人购买6（含）至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整。其中，所购存量住房房龄为6 城市 关键政策 具体内容 （含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。 深圳 优化离婚购房 9月11日，据媒体消息，近期有关部门对深圳购房政策进行了相应的优化：离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。 北京 优化二手房指导价 9月12日，据市场消息，海淀29个热门小区取消二手房交易指导参考价挂牌限制。 广州 放松近郊限购 9月20日，广州市人民政府办公厅发布关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知：①限购区域调整为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区。②将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。③限购区非本地户籍家庭个税/社保年限调整为2年。 深圳 降低房贷利率下限 9月28日，据市场消息，深圳多家银行银行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点 上海 优化公积金首套认定标准 10月18日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》：缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房；对于在全国有未结清的住房公积金个人住房贷款，或者在全国有两次及以上住房公积金个人住房贷款记录的缴存职工家庭，不予贷款。 上海 放松金山区三个重点区域人才限购 10月24日，金山区出台人才安居新政，对于滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 资料来源：中指研究院综合整理 北京：政策后市场活跃度提升，但政策效果持续性显不足 图：2023年北京新建商品住宅及二手住宅销售情况(截至10月22日) 新房 30 周度成交面积(左) 月度成交面积(右) 100 90 80 二手房 7000 周度成交套数(左) 月度成交套数(右) 25000 25 6000 20000 20 万 平15 方米 10 70 60 50 40 30 20 10 0 5000 万平方米 4000 套 3000 15000 套 10000 2000 5 5000 1000 0 0 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10 月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10 月 数据来源：中指数据CREIS 新政后，新房成交先升后降。根据中指数据，2023年1-9月，北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京成交68万平方米，受上月低基数影响，环比增长41.1%，同比下降14.6%，整体网签规模相比3-4月的高点仍有差距。9月下旬，为迎接十一假期，各开发商积极申请预售 证，2023年第40周（9.25-10.1）批准上市面积创年内新高，但9月整体批准上市面积仍为2019年以 来同期最低。10月1-22日，北京新建住宅成交38.2万平方米，同比下降34.3%，降幅较9月扩大，日均成交较9月日均下降23.3%。 二手房保持一定活跃度，但10月以来成交量较9月有所回落，2023年1-9月，北京二手房累计成交11.8万套，同比增长8.2%。9月，政策优化后二手房市场活跃度好转，前期积压需求释放带动成交量明显回升，同时受8月低基数影响，环比增幅较大，单月成交超1.4万套，处于4月以来最高水平，环 比增长30.1%，与去年同期基本持平。10月1-22日，北京成交二手住宅6258套（日均成交284套），同比下降11.2%，日均成交较9月日均下降40.2%。 另外，从土拍来看，9月1日-10月26日，北京住宅用地共成交9宗，其中地价达上限2宗，占比 22%，底价成交4宗，整体土地市场升温并不明显。 整体来看，9月初“认房不认贷”新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，9月后两周，网签数据明显提升。10月以来新房日均成交面积相比9月有所下降，二手房市场活跃度有所降低，市场持续性显不足。 短期来看，换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房保持一定活跃度，但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强，同时二手房挂牌量增加下，房价短期承压，购房者观望情绪较重，若二手房成交量出现下滑态势，也将一定程度影响新房销售走势。从政策趋势来看，北京政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，公积金“认房不认贷”政策有望参考上海进行优化，同时或对普宅认定标准、郊区限购政策、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步修复。 上海：供给端改善叠加政策优化，市场活跃度好转 图：2023年上海新建商品住宅及二手住宅销售情况(截至10月22日) 新房 70 60 50 万40 周度成交面积(左)月度成交面积(右)180 160 140 120 万 二手房 25000 20000 成交套数(左)同比(右) 平100平15000 方米30 20 10 0 方 80米 60 40 20 0 套 10000 5000 0 1月2月3月 4月5月6月 7月8月 9月10 月 数据来源：中指数据CREIS 9月底新房成交规模大幅提升，国庆后成交保持回升态势，上周成交规模处于近两月相对高位。根据中指数据，2023年1-9月，上海新建商品住宅累计成交1075万平方米，同比增长17.9%。9月，上海新房供应量改善，批准上市面积为90.7万平方米，环比增长25.7%，但同比仍下降超3成；新建商品住 宅成交119.2万平方米，环比增长13.8%，新房销售数据在9月中下旬出现上升，政策效果有所显现。 10月1-22日，上海新建商品住宅成交50.7万平方米，同比增长29.6%，日均成交相比9月下降42.0%。 近期上海第10批次新房项目即将上市，供给端改善或进一步带动成交量企稳，预计市场分化态势仍将延续，非优质项目去化依然存压。 9月二手房成交量回升。2023年1-9月，上海二手房累计成交13.6万套，同比增长20.7%。9月，成交量突破1.5万套，环比增长12.7%，同比下降16%。 土拍保持一定热度。9月1日-10月26日，上海住宅用地成交17宗，其中地价达上限8宗，占比 47%，底价成交6宗，占比35%。10月24-25日，三批次第二轮10宗地块开拍，最终4宗摇号、2宗溢 价、4宗底价成交，揽金约478.8亿，其中中海联合上海西岸开发以约240亿摘得徐汇龙华地块。央国企仍是土拍主力，优质地块仍保持较高热度。 整体来看，上海“认房不认贷”落地叠加定向放松临港新片区限购政策，对市场情绪有较好带动效果。9月，新房供应规模环比增长，核心板块项目热度有所提升，新房销售规模环比增长；二手房市场活跃度亦提升，但挂牌量也出现明显增加。10月，上海继续对公积金政策进行优化，并放松金山区三个重点区域人才限购，后续政策仍有放松预期。短期来看，新盘入市节奏加快有望带动新房需求释放，若楼 市政策持续优化，或进一步修复市场信心，带动市场活跃度提升。 广州：近郊取消限购后新房市场活跃度提升，二手房市场修复不明显 图：2023年广州新建商品住宅及二手住宅销售情况(截至10月22日) 新房 35 30 25 万20平 方米15 10 5 0 周度成交面积(左)月度成交面积(右)120 100 80 万 60平方 米 40