迎风笃行，拓新谋远-2023上海产业园区市场发展与展望白皮书

研究部 中国|2023年10月 joneslanglasalle.com.cn 迎风笃行，拓新谋远 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 引言 建设具备全球影响力的科技创新中心是上海城市规划发展中的战略使命，也是上海推动经济高质量发展的关键驱动力，更是我国建设世界科技强国的重要支撑。从夯基垒台到积厚成势，上海的产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的行业企业。在经济结构性转型的关键时期，创新驱动的发展战略持续深化的进程中，产业园区的产业聚集效应逐渐加剧，科创生态氛围逐步完善，创新策源功能日益凸显。 本报告将聚焦上海产业园区的物业市场，结合产业“长链”发展和价值链提升的特点，对五大产业的布局和租赁需求进行探讨，并预测这些产业在未来中长期将引领上海产业园区的需求增长。产业复合特征也将为未来租赁需求的能级跃迁提供动力之源。 仲量联行对产业园区内100余家企业租户进行了调研，深入了解当前园区租户的需求，从物业条件和资管运营等多个维度出发，拓展并培育园区物业的产业视角，以适配产业的长期发展需求。此外，仲量联行还结合了60余份投资机构调研结果，深入探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。 2 迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 目录 01 五产业大复行合业助擎推动租园赁区能租级赁跃需求迁，4 五大行业擎动产业园区稳健需求4 产业复合孕育发展新机遇14 02 产业思维拓新升级，适配租户特性需求17 产业发展扩充租户选址因素考量，拓展业主产业思维17 适配租户发展需求的双通道升级：物业条件与资管服务21 03 投资呈现多元模式，产业视角充实投资逻辑29 产业属性增益，渗透园区投资各项维度29 产业红利和短期供应压力共同影响产业园区投资策略31 产业视角推升长期投资机遇，投资策略的多元化持续提高37 3 五产业大复行合业助擎推动租园赁区能租级赁跃需求迁， 01 五大行业擎动产业园区稳健需求 在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。 在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出引领全国的行业优势和发展动力。同时，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场需求及其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动力。根据仲量联行的统计数据，过去两年中这五大行业在上海 图1. 核心产业园区租赁需求占比 （2021年下半年至2023年上半年） 产业园区占比 五大行业在 产业园区内的新增租赁需求达到近70%。 16%集成电路 25%生命科学 7%人工智能 数据来源：仲量联行 14%新能源汽车 7%游戏 31%其他 4 25% 1.集成电路 上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，在全国市场占比超25%，稳居榜首。 图2021.7-2023年中国与上海集成电路销售额 16,000 人民币亿元 12,000 8,000 4,000 0 2017201820192020202120222023 中国上海 数据来源：中国半导体产业协会，中商产业研究院，仲量联行 经过多年的培育与积累，中国已成为全球最大的集成电路单一市场。作为全国最早培育和发展集成电路产业的地区之一，上海拥有深厚的产业基础和引领作用，推动产业升级发展。2022年，上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，占全国市场的比例超过25%，持续保持领先地位。 集成电路产业链具有紧密联动的产业特征。在上游，作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域，涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游，应用场景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。尽管近期投资市场整体趋冷，但集成电路作为全国重点发展的行业，仍收获大量私募股权投资机构的青睐。在获得投资的企业中，封装材料和检测设备融资活跃，模拟芯片和逻辑器件获得关注度保持高位，应用市场中，汽车电子、人工智能等领域发展迅速，相应的芯片需求增长为集成电路企业带来重大发展机遇。 图集3成.电路产业链模型 IPEDA工具设计服务 IC设计 逻辑芯片存储器 光刻胶 硅片 光掩模板 原材料与制造设备 IC制造 模拟芯片 垂直整合制造 光刻机刻蚀机 测试机 分选机探针台 薄膜沉积封装基板 封装材料与设备 上游支撑 IC封测 集产成业电链路 传统封装先进封装 中游制造 晶圆代工 注：仅展示产业链主要环节与成分数据来源：仲量联行 云计算 消费电子 医疗设备汽车电子 下游应用 人工智能机器人光伏智能物联网 IC设计IC制造IC封测数据来源：IT桔子，仲量联行 链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在业内龙头企业的带动作用下，张江、漕河泾及金桥已形成享誉全国的集成电路产业高地。根据仲量联行统计，上海产业园区租户占比中，集成电路*租户占比达到7.5%。张江设有上海集成电路研发中心和设计中心，意在打造世界级集成电路产业集聚区，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核心区的租赁面积占比接近15%。金桥板块吸引了部分张江核心区外溢的企业，同时板块内已聚集的下游企业转型发展，展现出对芯片的强劲需求，反向推动关联中上游集成电路企业入驻，金桥板块集成电路租户占比达11.5%。此类拥有人才、政策和下游联动优势的板块成为产业链各环节的公司设立设计研发中心和办公场所的优选地。 56 模拟芯片 图2042.2.07-2023.06集成电路细分赛道 获PE/VC投融资公司数量 硅片 17 7 12 存储器 微处理器 14 检测设备 22 封装材料 *仅包含集成电路上游及中游企业。 图上5海. 产业园区集成电路企业租户分布及占比 7.5% 上海产业园区 集成电路企业租户占比 （按租赁面积统计） 产业园区市场板块环线 地铁 企业聚集度高 低 集成电路设计微处理器 存储器逻辑器件模拟芯片 设（计ED工A工具具） 垂直整合制造 原材料与制造设备晶圆代工 集成电路封装集成电路测试封（装封材装料基板） 其他集成电路相关 数据来源：仲量联行 6 2.生命科学 上海是全国最具影响力的生命科学产业高地之一，上海生命科学领域上市企业数量及外资研发总部数量皆位列全国首位。2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计2025年将突破万亿元。优质的产业基础、丰厚的科研人才及研发平台，以及全国领先的临床医院资源和便捷的融资渠道， 构筑起上海生命科学产业成熟的生态体系，吸引了众多国内外企业汇聚上海。放眼未来，庞大的市场刚需将继续驱动上海生命科学行业稳步发展。 生命科学产业发展离不开创新突破，以一类国产创新药为例，上海研发的新药获批数量位居全国第一。创新发展需要丰厚 图上6海. 生命科学产业规模 12,000 10,000 人民币亿元 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2017201820192020202120222023F2024F2025F 的人才基础，截至2022年，上海生命科学从业人员达到27.8万人，其中国家级人才超过1,000位，院士、长江学者等高水平人才占全国的1/5。上海丰富的高校及研发机构资源为技术创新持续注入人才活力，与生命科学企业、全市各临床医院形成“产学研医”相结合的良性互动，助力上海成为全国首屈一指的生命科学产业高地。就融资环境而言，具有创新技术并具有较高附加值的赛道持续受到资本青睐，这些生产要素支撑生命科学产业稳健发展。过去两年，生命科学企业已成为上海产业园区租赁市场最重要的需求来源之一，其租赁需求在园区内的占比高达25%。近期在整体投资趋冷的环境下，细分赛道的租赁需求与所获融资呈正相关，包括创新药、基因诊断、细胞疗法等蕴含创新技术的企业仍是园区需求的主要来源。 数五”据规来划源》：，上仲海量市联经行济和信息化委员会，《上海市生物医药产业发展“十四 机构类型 高校 从业人员分布 研究机构 聚集度高 聚集度低 抗体药物 小分子 细胞疗法 核酸药物 药物递送 放射性药物 疫苗 基因疗法 AI 创 基因编辑 人工器官 新 试剂药材 图上7海. 生命科学从业人员、高校及研究机构分布图2082.3上半年生命科学产业投融资金额占比 药 医疗设备 外科手术器械 科研仪器 O X 机器人 C 眼科医疗器械 脑科学 数字疗法 药物CDMO 械 药物CRO 器 器械CDMO 疗 器械CRO 医 检测服务 数据来源：仲量联行 数据来源：医药魔方，探针资本，仲量联行 图上9海. 产业园区生命科学细分赛道需求占比 上海产业园区的科研氛围和创新发展的生态体系，不断吸引 （基于2022年至2023上半年租赁面积统计） 医疗器械医疗科技制药与创新药CXO 医疗流通与销售医疗服务 国内外生命科学企业入驻。据仲量联行统计，上海产业园区的租户结构中，生命科学企业占比达到20%。张江核心区是上海乃至全国的生命科学产业高地，聚集大量生命科学业内人才，是企业聚集度最高、最受生命科学企业青睐的板块，生命科学企业租户占比高达26.1%。此外，浦江、外高桥等板块依托其较为成熟的生命科学产业基础，同样吸引了众多企业。随着上海“1+5+X”生物医药产业基地布局逐渐成熟，细分领域定位明确且拥有优质载体资源的板块将更多地受到企业青睐，例如张江核心区外拓的创新药产业基地、医疗器械产业基地等板块。 数据来源：仲量联行 图上1海0.产业园区生命科学企业租户分布及占比 20% 上海产业园区 生命科学企业租户占比 （按租赁面积统计） 制药 医疗器械医疗科技 基因检测/治疗CXO 流通与销售 产业园区市场板块环线 企业聚集度高 医疗服务原料 地铁低 数据来源：仲量联行 8 3.人工智能 图中1国1.人工智能核心产业市场规模 4,500 人民币亿元 3,000 1,500 0 20192020202120222023F2024F2025F 数据来源：智研咨询，仲量联行 件数占比 图20122.2年中国主要地区人工智能领域股权融资事 2北7京% 中国人工智能产业受益于新基建、数字经济等方面政策持续利好，其规模将保持平稳增长。预计在2025年，中国人工智能产业规模将达到4,000亿元，未来三年复合增长率达到27.4%。人工智能亦是上海的三大先导产业之一。2022年内，总部位于上海的人工智能企业融资事件占全国比重的22%，未来上海还将继续依托市场、政策、人才优势打造人工智能产业高地。 从产业链纵向的上中下游结构来看，目前上海在上游基础层 （如算力芯片、AI数据、算法模型）和下游应用层所涉及的行业均具有领先全国的优势，包括自然语言处理、计算机视觉、机器学习等的中游技术层也在快速发展，人工智能创新生态不断优化升级。 从产业横向扩展渗透的趋势来看，人工智能已成为与实体经济深度融合的生态平台，其基于软件服务和硬件设施支撑应用场景，覆盖交通、制造业、医疗等领域，赋能产业发展。近年来汽车智能化和智慧城市的进程加速得益于以人工智能技术支持的自动驾驶、车路协同的发展；制造业领域，以人工智能 1其2他%地区 9江%苏 2上2海% 技术为基础的AI训练、推理、研发、操控平台对目前寻求转型中高端制造的中国意义非凡；在医疗领域，影像识别、AI制药 高融资比例低 此为中国示意性地图 数据来源：IT桔子，仲量联行 1广8东% 1浙2江% 和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技术的进一步发展协同。同时人工智能在金融、