溯本归源——北京市产业园区市场白皮书2023

溯本归源 北京市产业园区市场白皮书 2023年11月|仲量联行研究部 目录 2|©2023仲量联行版权所有. 北主京要产特业征园区的 3|©2023仲量联行版权所有. 北京产业园区：应势发展溯本归源 多大型知名企业最初即孵化自产业园区。 都产十业分园可区观是。经北济京的的主城要市承经载济地发，展在也很在多一城定市程和度地上区受，益园于区产内业企园业区对的于持区续域性GD扩P的张贡，献众 的相关用地政策逐步收紧，推动其回归本来的发展轨道。 随关着注北，京其全市市场经表济现的也蓬节勃节发攀展升，。产在业20园15区-20作1为8年重期要间的，物产业业类园型区持在续商收业获属来性自方投面资的人价的值身极被化赋。予然的而社，会值属得性深与思政的府是设，置在产这业一园过区程的中初，衷市。场自从20某18种年程开度始上，忽北略京了针产对业产园业区园本区 园区全景图。 本覆篇盖报总告体中量，达仲到量5,4联00行万研平究方部米对，北旨京在全为市市范场围参内与6者44提个供产一业份园丰区富项、目详进尽行的了北分京析产梳业理， 各类型物业差异 适合企业孵化、行业研发，相对 较低成本的办公模式 承产接业规园模区化 办公职能 办职公能 承工业园区 车间等职能 承物流园区储备、 中转等职能 用 工业地 更加专业化、成熟化的商业办公 模式 承办公楼 办公职能 用 商业地 在第二产业为经济主体的时期，北京的工业用地上建造的工业园、物流园为制造业经济活动的主要载体。随着第三产业的逐步发展，在工业用地上承接办公职能、主要面向第三产业的物业类型——产业园区应运而生。产业园区因其落税高、商业属性强的特性，吸引了部分工业园、物流园的业主转型投入办公职能的开发。 尽管从项目规划、资产管理角度，当前部分工业园、物流园衍生出类似产业园区物业的办公职能，但此部分办公场所不属于本报告的探讨空间。 本报告的讨论范畴限于全市范围内的产业园区，即建设在工业用地上更多面向第三产业的物业类型，一般受到明确的政府产业政策扶持，意在承接产业孵化、行业研发等办公职能。 北京产业园区的主要特征 从基本定义的角度出发，产业园区是在政府的主导推动下，为扶持、促进特定产业发展而批准设立的特殊区域，是发展创新技术、促进产业集聚的重要空间聚集形式。所以产业园区具备以下五大特征： 产业园区的特征 来源：仲量联行研究部 政策的逐步收紧 在北京产业园区发展的进程中，市场过度关注产业园区商业价值，使得重点区域内项目租金及资产价值在短期内快速拉升，一定程度上增加了待扶持产业的经营性成本负担，与政府最早设立产业园区的初衷出现了偏差。所以在2018年底，北京市政府出台面向全市产业园区的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，强调了产业用地应当用于高精尖项目、入园企业应当满足高精尖产业准入标准，进一步完善产业项目准入和退出机制，推行企业投资项目承诺制，严防投机炒卖房屋和土地。 “聚焦高精尖，直供终端使用者” 根据政策指引，北京坚持产业用地用于高精尖项目，未经批准，不得改变土地用途。对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。这进一步说明了在北京的产业园区的核心功能定位就是聚焦高精尖，直供终端企业。 产业园区分布：中关村“一区十六园”体系 中关村“一区十六园”全市区位规划图 数据来源：仲量联行研究部 纵览北京全市，最为人熟知的产业园区概念即为中关村示范园。中关村示范园起源于20世纪80年代初位于今中关村大街附近的“电子一条街”，在政府产业政策的扶持之下，是我国的第一个国家级高新技术产业园区和第一个国家自主创新示范区。 此后中关村示范园经历了“一区五园”、一区十园“等格局的演变，发展至今成为”一区十六园“的跨行政区域的产业功能格局。 全市现有的产业园区地理分布与中关村“一区十六园”的区位规划具有高度重合性。基于中关村“一区十六园”格局，持续发展延申出其它的规模化产业园区聚群，最终形成当前的产业园区体系。 全市产业园区政策扶持重点方向 全市产业园区的蓬勃发展离不开政府产业扶持政策的保障。以中关村“一区十六园”格局作为基本蓝图，全市各行政区正在积极培育相应的产业氛围，并大力发展特色主导产业。 •《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出“加强一区十六园统筹协同，促进各分园高端化、特色化、差异化发展。” 我们从庞杂的政策扶持体系中分门别类总结出四大方向，并对他们能为园区或企业解决怎样的问题进行归纳整合。 •《中关村国家自主创新示范区统筹发展规划（2020年-2035年）》也提出了各分园近期优先重点发展的主导产业和培育产业，同时倡导各分园按照产业定位都要积极发展相关的现代服务业。 资解决金资扶本问持题 人解决才人扶力问持题 税解决收资减本问免题 解决绿对色公渠通道道问题 证”办理等优惠政策 一次性补贴经营奖励融资平台支持保障落户资质 对符所合得条件税的优企惠业按照 城对镇于土国家地重使点用扶税持的减高免 中齐关配村好东服城务园管管家委，会针为对企创业新配型 予运营机构一 域提供支持保障 对园性迁企入业奖提励准供的一入次 按认定级别给 次性资金奖励 政融府资引服导务搭平建台投 对业务认、定住子的房女人保教才障育在、等落医重户疗点领创服 支企京持业市经引落认进户定的、的高“重级北点人京企才工业提作供，居住对北 企比业例年免末征个企人业股所东得持税股 新算技缴术纳企城业镇，土按地比使例用计税 高化足成、用长精好企细北业化京开、市展定及一制中对化关村服一的务示范，专业用区 各级各类政策。 石工单景业项山互支联区网政产府业发园布区了高《质石量景发山；展区暂促行进办中法关》村， 十条”最持高资补金贴高达13,000万元。发布的“石惠通的州“区专精政特府新对”新企入业区，和给已予驻最区高的6成00长万性元良奖好励。 中帮关助村企东业城精园准管对委接会各加类大金企融业机融构资，支引持导力社度会， 资金投资不同阶段的高成长企业。 北年在京每落市年户实引创施进业“认、百定住名房10文保0名化障“菁、文医英化”菁计英划”，人连才续，五 育等重点领域提供支持保障疗。服务、子女教 东城区住优证先为入学库和企外业埠提人供才办引理进集体户租口房、、 共建站有等产专权项房咨、询职和称评服务价、。子女入学、博士后 投对企中业关按村照自企主业创年新示末范个区人符股东合持条股件比的公例司免型征创企 业所得税。 国大或家学通税科过务技总园局和对国国家家备级案、众省创级空科间技自企用业以孵及化无器偿、 土地，出免租征等房方产式税提和供城给镇在土孵地对使象用使税用。的房产、 市场正在关注产业园的哪些方面？ 产业园投区资的人政关府注政策 76% 支持因素 84% 一线城投市资的人产关业注园区 89% 产投业资园人区关领注域 产业园区投资人关注话题调研 在仲量联行此前发布的《睿见锐评｜产业园区持续升温，一文看懂投管逻辑》一文中，曾对商业地产市场中活跃的投资机构进行意向调研，结果显示： •近90%的投资人对产业园区抱有极大的关注，尤其是位于一线城市的产业园区。 •产业园区的区位价值是所有投资人都关注的因素，此外近80%的投资人会看重政府的扶持政策及产业导向。 88% 76% 投资人在政府支持方面更关注 政府在产业引导措 71% 政府具备完善的产 政策支持是投资人在产业园领域最为关注的一大重点。政府往往会采取直接的税收减免或资金补贴等财政支持，在形成宽松投资环境的同时吸引企业与资金的流入，这也是最为投资人所看重的支持方面。此外，政府发布的各类产业引导措施促进了完善生态圈的形成，推进产业链不同环节不同规模的企 65% 政上府对在产土业地园政区策的 业良性互动，以达成共生共赢局面。 对投资人而言，政府政策的扶持力度是决定产业园区投资是否成功的核心要 等财政支持 政行府减直税接或对提企供业补进贴 数据来源：仲量联行研究部 施参上与的合落作实投、资引导、 业招商政策体系 支持力度 素。而实际过程中，产业园区的发展也十分依赖于政府支持所形成的外生驱动，包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系。 全市市场产解业析园区 9|©2023仲量联行版权所有. 主要行业聚集情况 全市产业园区全景图 北京市各类产业园区共计644个 各类产业园区面积总体量达5,400万平方米平均租金3.4元/平方米/天 科技行业主导园区占比59%文创占比24% 科技行业主导园区主要分布在上地、望京等区域 数据来源：仲量联行研究部 10|©2023仲量联行版权所有. 文化创意园主要聚集在朝阳区 科技文创 生命科学 金融制造业综合性 全市产业园区分布解析图 超过一半的产业园区集中在朝阳区、海淀区、大兴区 产业园体量最大的TOP5行政区中，科技行业在其中四区占主导 全市产业（按园建区筑主面导积行）业占比 科技、文创为全市两大主导产业，占比82% 全市产业（按园建区筑主面导积行）业分布 数据来源：仲量联行研究部 各行政区的产业发展格局与区域规划紧密相扣 朝阳区-文创、科技 制造5% 金融5% 综合性2% 生命科学6% 文创23% 科技59% 11|©2023仲量联行版权所有. 根年据规北划京和市二朝〇阳三区五发年改远委景于目标20纲21要年》发，布发的挥《国北家京文市创朝实阳验区区国先民行经示济范和和社辐会射发带展动第作十用四，个完五善新现发代展文。化产业体系，优化文化产业发展布局，提升产业发展能级，引领全国文化产业创 增球精尖创产新业要项素目链优接先配用置地中。本心、。创加新快服具务备辐条射件力土地，入构筑市引，领建国立际准创入新退发出展监管的机策源制高，地大，力打支造持全高 海淀区-科技 根划据和海二淀〇区三人五民年政远府景于目标20纲21要年》发，布海的淀《区北是京首市都海“淀四区个国中民心经”济功和能社的会主发要展承第载十区四，个当五举年区规域新之一力代加信快息推通进信全、国新科能技源创、新材心料核、心航区空建航天设，、充生分物发医挥药中、关智村能先制行造先等试领优域势的，核加心快技突术破，催策生源一地批。具加快有引培领育性科、技带型动中性小的企颠业覆，性鼓原励创企技业术持，续成加为大国研家发投自入主。创新重要源头和原始创新 丰台区-科技 北划京》市，丰旨台在区“人构民建政高府精尖于2产0业22结年构发的布动《力“源十，四打五造”引时领期南中部关地村区科发技展园新区的丰增台长园极发”展。建设规 全市产业园区租金分布 上3.0地-4.5元/平方米/天 •产业园区密度大，租金水平相对较高 •百度、腾讯、快手、滴滴、新浪、小米等互联网大厂聚集、科创氛围浓厚 丰3.台0-4总.2部元基/地平方米/天 •租金范围跨度较小 •2003年北京市60大重点外商投资项目之一 亦庄经济技术开发区1.5-2.8元/平方米/天 •“六区合一”，拥有产业政策优势 •拥有价格优势的产业园区聚集区域 •汇聚来自全球40多个国家7万多家企业， 投资总额超过1,000亿美元，国家级高新技术企业超过了1,800家 12|©2023仲量联行版权所有. 望3.2京-6.0元/平方米/天 •整体租金水平较高 •科技企业聚集-美团、阿里等 •拥有代表性高租金项目恒通商务园 •在成熟甲级子市场中属于价格洼地 •租金价格跨度大 北京CBD-定福庄国际传媒走廊2.8-6.5元/平方米/天 •文创企业集聚-近16,000家文创企业集聚 总结 热力图高亮部分意味着该区域平均租金较高、园区聚集度高、产业氛围浓厚。全局而看，单个项目租金水平高低不会对热力分布的呈现造成显著影响。 对比北京全市甲级办公楼子市场分布，产业园区的聚集区域与之几乎无重叠。换言之，全市产业氛围浓厚的区域与成熟商务市场间界限明晰，错层协同发展，推动全市产办联动前行。 数据来源：仲量联行