2023年11月房地产市场跟踪：市场边际改善但动能不足，市场企稳仍需政策持续呵护

政府债与城投行业022年第9期 监测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 市场边际改善但动能不足，市场企稳 仍需政策持续呵护 作者 中诚信国际企业评级部 应治亚0755-82969261 zyying@ccxi.com.cn 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn ——2023年11月房地产市场跟踪 本期观点 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 10月以来，房地产行业利好政策延续，月末中央金融工作会议明确提出“金融与房地产良性循环”机制，旨在健全完善主体监管和资金监管，满足房企合理融资需求和居民购房需求，并加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。此外，在供给端多地取消地价上限；在需求端各 地延续7月以来政策基调，通过放松限购、降低最低首付比例等措施，对购房者进行支持。中诚信国际认为，目前整体政策放松力度较大，但考虑到居民对收入及房价的预期仍未得到明显改善，短期内市场企稳的 基础尚不牢固，仍需政策端持续发力。此外，从14号文的政策导向来看，未来我国住房供应体系或将发生变化，房地产行业将出现商品房与保障房并重的格局。 10月房地产销售金额同比下滑幅度有所收窄，呈边际改善的态势。中诚信国际认为，目前市场仍处于缓慢的筑底阶段，一方面前期观望的刚需及改善型住房需求在新政后集中释放，其次市场积压的二手房挂牌量较 大且成交周期较长。同时低能级城市整体成交低迷，但不同的高能级城市之间亦存在明显分化。投资方面，房地产开发投资仍然承压，新开工面积受销售去化压力的影响持续低迷，由于10月北京、上海、广州等高能级城市进行了集中供地，土地成交量环比明显回升，但溢价率较低，核心城市的核心地块热度较高。从竞争格局来看，头部央国企的市场占有率有所提升。 中诚信国际关注到，10月以来个别经营稳健的国有房企在境外市场发行债券，但行业整体境外融资渠道仍受阻；房企境内市场发债规模仍处于较低水平，发行主体以国有房企为主。深圳国资表态支持万科股份，传递出地方政府对于地产行业的积极态度。其他融资渠道方面，华发股份完成定向增发募集资金约50亿元，并且首批消费基础设施REITs上 报。中诚信国际认为，考虑到房企整体销售情况仍较弱，流动性压力仍 较大。目前“第二支箭”正在发力推进中，同时上市房企的定向增发、 消费基础设施REITs的推进亦将对投资者信心产生一定积极影响，但房企的融资恢复仍将依赖于市场信心恢复带来的销售改善。 www.ccxi.com.cn 一、重要政策 （一）中央金融工作会议明确提出“金融与房地产良性循环”机制 2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在京举行，在房地产行业方面，会议提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求， 因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三 大工程”建设，构建房地产发展新模式”。 （二）取消地价上限及各地延续政策基调出台利好政策 供给端方面，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下 发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限 制等。据统计，自10月以来，22个集中供地的城市中有19个城市发布涉宅用地公 告，其中取消地价竞拍上限的城市有18个。 需求端方面，各地延续近期的政策基调并出台利好政策，出台频率及强度低于9 月。放松限购方面，一线城市中上海金山区对非沪户籍社保或个税年限由之前的5年调整至3年，并且购房资格由家庭调整为个人；二线城市中，厦门全市解除限购。放松限贷方面，台州等多地将首套、二套首付比例降至20%、30%。另外，多地放松公积金贷款、减免交易税费、提供购房补贴。 （三）《关于规划建设保障性住房的指导意见》正式下发 10月末，据媒体报道，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】 14号文）（以下简称“14号文”）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。14号文明确了两大目标：一是“加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，二是“推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”。 10月以来，房地产行业利好政策延续，月末中央金融工作会议明确提出“金融与房地产良性循环”机制，旨在健全完善主体监管和资金监管，满足房企合理融资需求和居民购房需求，并加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。此外，在供给端多地取消地价上限；在需求端各地延续7月以来政策基调，通过放松限购、降低最低首付比例等措施，对购房者进行支持。中诚信国际认为，目前整体政策放松力度较 大，但考虑到居民对收入及房价的预期仍未得到明显改善，短期内市场企稳的基础尚不牢固，仍需政策端持续发力。此外，从14号文的政策导向来看，未来我国住房供应体系或将发生变化，房地产行业将出现商品房与保障房并重的格局。 二、行业经营 （一）需求端 10月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续6月以来的下跌趋势，并且下跌幅度进一步扩大。具体来看，一线城市中仅上海的房价表现坚挺，其余三个城市均有所下跌；二线城市新建商品住宅价格指数连续四个月环比下跌，10月环比下跌幅度有 所收窄，其中石家庄、长春、杭州、合肥、长沙、成都、贵阳、西安为增长态势，郑州、宁波、南京等城市下跌幅度较大；二线以下城市则基本呈下跌态势。整体来看，不同能级的城市表现差异明显，并且相同能级的城市之间亦呈分化的态势。 受益于利好政策的延续，10月商品房销售金额同比下滑幅度有所收窄，呈边际改善的态势，销售面积同比下滑幅度更大或说明高能级城市的销售情况改善，预计全年行业销售金额将在11万亿左右。商品房累计销售金额延续7月份以来的下降趋势，并 且下降幅度进一步扩大。库存方面，10月末商品房待售面积环比小幅增加，同比增长幅度有所缩减。 二手房成交方面，根据克尔瑞数据显示，10月全国17个重点城市二手房成交面 积环比微增，同比增长22%左右。其中7成以上城市成交规模高于去年同期，深圳、 成都和杭州同比增幅超过40%，但北京、厦门和东莞成交不及去年同期。此外，成都和杭州的二手房挂牌量亦同步快速增长，并且降价房源比例较高，显示出市场预期不乐观，后续走势或将承压。 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 -0.60 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理 图2：商品房销售情况变化 200,000.00 150,000.00 100,000.00 50,000.00 0.00 150.00 100.00 50.00 0.00 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 -50.00 商品房销售面积:累计值万平方米商品房销售额:累计值亿元 商品房销售面积:累计同比%商品房销售额:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 根据克尔瑞数据显示，2023年10月百强房企单月操盘销售金额环比增长0.6%， 同比降低27.5%，其中近六成百强房企单月业绩环比降低，单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。由于民营房企仍处于信用修复阶段，并且近年来拿地主体主要为国有房企，房企间业绩分化趋势延续，市场进一步向信用质量高、区域布局好 的房企倾斜。2023年1~10月前五大房企均为国有背景，并且占百强房企操盘金额的 比重进一步提升。 （二）供给端 10月房屋竣工面积同比增速有所下滑，由于前期受疫情影响延期项目的交付以及 “保交楼”政策助力，2023年1~10月房屋竣工面积同比增长19.0%。销售的低迷导 致房企拿地及开工意愿较弱，10月新开工面积同比下降幅度进一步扩大。 10,000.00 8,000.00 6,000.00 4,000.00 2,000.00 0.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 100大中城市:成交土地总价:当月值亿元 100大中城市:成交土地溢价率:当月值% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速 图3：百城土地成交额及土地溢价率 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 土地市场方面，受益于北京、上海及广州等高能级城市10月份集中供地，百城土 地成交额于10月份环比大幅增长，同比下降幅度有所收窄，但整体溢价率环比有所下降并仍处于较低水平，当前土地投资仍较弱。在行业销售未明显回暖的情况下，房企拿地趋于谨慎，土地市场分化较为明显。前10月一线城市累计土地成交额降幅明显小 于二线和三线城市，并且10月一线城市成交土地的溢价率进一步下降；同时，同一城市的不同板块之间亦形成明显分化，热点板块土拍竞争十分激烈。拿地主体方面，克而瑞数据显示，2023年前10月，央国企仍是拿地主力，此外，具备资金实力的非规 模型央、国企亦积极参与一线城市核心地块的土拍。 图5：房地产开发投资规模及增速 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 -20.00 房地产开发投资:累计值亿元房地产开发投资:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 房企新开工及拿地减少导致房地产开发投资规模持续下降，且累计同比降幅持续扩大。与此同时，房地产开发企业到位资金降幅也呈扩大趋势，其中房企自筹资金和国内贷款边际改善，下降幅度小幅收窄，而作为最主要的其他资金来源的购房者个人 图6：房地产开发投资资金来源 按揭贷款和定金及预付款累计同比降幅有所扩大。房地产企业销售回款资金承压，短期内房地产开发投资或仍难有明显改善。 200,000 160,000 120,000 80,000 40,000 0 140 100 60 20 -20 -60 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-0