房地产行业研究周报：7月基本面低位盘整 行业仍需政策支持

7月基本面低位盘整行业仍需政策支持 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持 7月商品房销售额及销售面积延续低位盘整，商品房销售额及销售面累计同比分别为-1.5%、-6.5%，较上月下降2.6pct、1.2pct，7月单月同比分别为-19.3%、-15.5%，较上月减少0.05pct、跌幅收窄2.66pct： 下半年低基数效应开始显现，单月同比跌幅由扩大转向稳定。2022年6月高基数效应后，进入下半年同比口径下基数开始走弱，表现为单月同比增速下行压力减轻，其中7月及10-12月同比基数压力最低；然而从绝对值来看，7 月商品房销售额为2018年以来单月最低值，市场仍需政策进一步支持。 从领先的30城高频数据观察，8月商品房市场仍有进一步走弱风险。8月1日-19日，30城商品房销售面积同比增速为-31.2%，较7月单月同比增速下 滑4.4pct，尽管近期政策利好出台，但市场热度仍待修复。 7月单月商品房成交均价环比增速回升，主因为成交结构向核心区改善产品转移。7月单月商品房销售价格同比-4%，环比3%，较上月分别减少3pct，提升13pct，主因为市场成交主力以核心城市及改善产品为主，带动单价回升。 开发资金来源单月同比小幅回升，房地产开发资金来源7月累计同比-11.2%，较上月减少1.4pct，单月同比增速-20.2%，较上月提升1.3pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分 别为-14.7%、-20.5%、-21.7%、-23.5%，较上月分别减少0.87pct、回升9.07pct、减少2.33pct、减少10.7pct，开发资金来源单月同比跌幅收窄，主因为国内贷款端同比跌幅收窄，需求端的定金预收款及按揭款跌幅有所扩大。 施工面积同比增速-22.9%，竣工面积同比增速33.1%，分别较上月跌幅收窄4.4pct、收窄3.9pct、收窄16.8pct。整体来看在低基数效应下，施工端单月 同比增速跌幅企稳，跌幅有所收窄，尤其竣工端仍表现强劲，但进一步走强仍需销售端持续回暖支持。 投资端增速持续下滑，房地产开发投资完成额7月累计同比-8.5%，单月同比-12.2%，分别较上月跌幅扩大0.6pct、跌幅扩大1.9pct。7月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-3.7%、-19.8%，较上月减少1.1pct、减少0.3pct。 7月受低基数效应影响，房地产行业相关多项指标出现单月同比跌幅收窄，但其绝对值实际仍位于近年来低位，基本面仍处于低位盘整阶段；由于行业基本面多受销售驱动，即按销售改善、房企资金改善、拿地投资意愿走强，随着时间由传统淡季8月转入9月，叠加近期政策放松力度渐强，预计对基本面改善的博弈即将迎来窗口期，建议积极关注核心城市销售表现。 数据追踪（8月7日-8月13日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-28pct、-3pct，一线城市- 31pct，9pct，二线城市-32pct，-10pct，三线城市-13pct，1pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比0pct，累计同比30pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-13pct，成交建筑面积累计同比 -6pct，成交金额累计同比-17pct，土地成交溢价率为3%。 城市行情环比：北京（-2pct），上海（5pct），广州（7pct），深圳（-24pct），南京（-49pct），杭州（-43pct），武汉（-7pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企万科A、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发 展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年8月22日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 109 行业平均市盈率 15.31 市场平均市盈率 11.49 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-082022-112023-022023-052023-08 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：6月基本面持续走弱政策宽松预期渐强》2023-07-242、《房地产行业研究周报：“金融16条”期限延长二手房销售单周同比改善》2023-07-17 3、《房地产行业研究周报：高频销售数据延续下行聚焦城市间分化》2023-07-10 内容目录 1.每周一谈：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持3 1.17月基本面低位盘整行业仍需政策支持3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪10 4.1新房成交数据10 4.2二手房成交数据10 4.3土地成交数据11 4.4部分重点城市周度销售数据11 5.风险提示12 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比（%）3 图2：商品房销售数据单月值及同比（%）3 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元）3 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比3 图5：商品房销售价格及同比环比增速4 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）4 图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%）4 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%）4 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%）4 图10：新开工、施工、竣工面积累计同比（%）5 图11：新开工、施工、竣工单月值同比（%）5 图12：房地产开发投资完成额累计同比（%）5 图13：房地产开发投资完成额单月值及单月同比（%）5 图14：土地购置费及施工投资单月及累计同比(%)5 图15：申万一级行业涨跌幅（%）6 图16：本周涨跌幅前十位（%）6 图17：本周涨跌幅后十位（%）6 图18：房地产行业近三年PE（TTM）6 图19：房地产行业近三年PB（LF）7 图20：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速10 图21：一二三线城市（30城）周度成交面积同比10 图22：一二三线城市（30城）累计成交面积同比10 图23：13城二手房周度成交面积及同比环比增速10 图24：13城二手房周度成交面积累计同比增速10 图25：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比11 图26：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率11 图27：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比11 图28：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比11 图29：一二三线城市成交土地总价累计同比11 图30：一二三线城市成交土地周度溢价率11 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速11 1.每周一谈：7月基本面低位盘整行业仍需政策支持 1.17月基本面低位盘整行业仍需政策支持 7月商品房销售额及销售面积延续低位盘整，商品房销售额及销售面累计同比分别为-1.5%、-6.5%，较上月下降2.6pct、1.2pct，7月单月同比分别为-19.3%、-15.5%，较上月减少0.05pct、跌幅收窄2.66pct： 下半年低基数效应开始显现，单月同比跌幅由扩大转向稳定。2022年6月高基数效应后，进入下半年同比口径下基数开始走弱，表现为单月同比增速下行压力减轻，其中7月及10-12月同比基数压力最低；然而从绝对值来看，7月商品房销售额为2018年以来单月最低值，市场情绪仍然疲弱，仍需政策进一步支持。 从领先的30城高频数据观察，8月商品房市场仍有进一步走弱风险。8月1日- 19日，30城商品房销售面积同比增速为-29.5%，较7月单月同比增速下滑2.8pct，尽管近期政策利好出台，但市场热度仍待修复。 150 中国:商品房销售额:累计同比 100 中国:商品房销售面积:累计同比 50 0 -50 图1：商品房销售数据累计同比（%）图2：商品房销售数据单月值及同比（%） 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米） 商品单月房销售额同比 商品房销售面积单月同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-02 2023-04 2023-06 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图3：2018-2023年单月商品房销售额（亿元） 2018 2019 20212022 2020 2023 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图4：30城及统计局商品房销售面积单月同比 60% 商品房销售面积单月同比 30城销售面积单月同比 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所，8月数据截止至8月19日 7月单月商品房成交均价环比增速回升，主因为成交结构向核心区改善产品转移。 7月单月商品房销售价格同比-4%，环比3%，较上月分别减少3pct，提升13pct，主因为当前市场成交主力产品以高单价核心城市及改善产品为主，由此带动商品房成交单价回升。 图5：商品房销售价格及同比环比增速 商品房成交单价（元/平方米） 环比 同比 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 开发资金来源单月同比小幅回升，房地产开发资金来源7月累计同比-11.2%，较上月减少1.4pct，单月同比增速-20.2%，较上月提升1.3pct。从资金来源构成来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-14.7%、-20.5%、-21.7%、-23.5%，较上月分别减少0.87pct、回升9.07pct、减少2.33pct、减少10.7pct，本次开发资金来源单月同比跌幅有所收窄，主因为国内贷款端同比跌幅收窄，而需求端的定金预收款及按揭款跌幅仍有所扩大。 图6：房地产开发资金来源累计同比（%）图7：房地产开发资金来源单月值及同比（%） 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 房地产开发资金来源单月值（亿）房地产开发资金来源单月同比 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图8：主要开发资金来源渠道累计同比（%） 资料来源：wind，国家统计局，申港证券研究所 图9：主要开发资金来源渠道单月值同比（%） 120中国:房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比 10