宏观深度报告：详解超大特大城市“城中村”改造

宏观深度报告 详解超大特大城市“城中村”改造 2023年10月20日 证券分析师 钟正生投资咨询资格编号 S1060520090001 ZHONGZHENGSHENG934@pingan.com.cn 贾清琳投资咨询资格编号 S1060523070001 JIAQINGLIN776@pingan.com.cn 平安观点： 本轮超大特大城市“城中村”改造提出的背景有四：1）我国超大特大城市“城中村”改造的必要性更强，新市民居住问题更为突出。2）“城中村”改造有望成为地产行业向“租赁并举”格局过渡的重要推动力。 住建部表示，“十四五”期间，将力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量30%以上。3）“城中村”改造是今年中央稳地产预期，探索房地产新发展模式的重要举措。2022年我国人口自1960年以来首次 出现负增长，城镇化率较2021年提升0.5%、增幅是近30年以来新低，中国人口发展进入总量见顶、城镇化率增速放缓的新阶段。但城 镇化率放缓也意味着大城市人口占比仍然会不断扩大，这也是我国未来地产行业主要增长空间所在。4）“城中村”改造包含着农村土地制度改革的重要内涵，也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分。“城中村改造”可以实现农村建设用地充分利用，促进城乡二元结 构逐渐破除，让农民财富成倍增值，是新型城镇化进程的重要一环。 根据七普数据，21个超大特大城市的合计人口数量2.9亿，即为此次改造重点地域。本轮超大特大“城中村”改造有以下几点需要关注：1）此次“城中村改造”政策与棚改政策在土地开发模式、改造方式、安置方式以及资金来源等方面多有不同：改造方式方面，城中村改造 涉及农村集体用地和房屋，可选择拆除新建或整治提升、拆整结合等方式，强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好；安置方式方面，城中村改造可能为货币化安置与实物安置并存的模式，或将更多采用房票安置和实物安置；资金来源方面，城中村改造提倡“多渠道筹措 改造资金，鼓励和支持民间资本参与”，强调市场化主导，预计将通过社会资本（城市更新基金、REITS等）、政策行贷款、财政支出、专项 债发行等渠道筹资；另外，本次“城中村”改造思路上既考虑了短期 稳地产、稳内需，同时也考虑了长期可持续发展趋势，和此前棚改主要带动地产行业去库存不同。2）本次“城中村改造”政策导向以稳为主，预计不会产生“棚户区”改造大规模拆建的规模效果。3）本轮“城中村”改造涉及城市数量较少，但整体覆盖度并不小，将优先涵盖中心城区周边。4）本轮“城中村”改造各地方案各有特色，将以“一城一策”形式为主。 规模测算：我们估算本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或有13.4亿平；总投资额或达8.2万亿元，年均8200亿元、占比2022年全国房地产开发投资完成额为6.2%；涉及城中村改造的新建总面积原则 上应不超过5.4亿平。考虑到本轮城中村改造项目周期偏长，拉动投 资作用预计更为温和，亦需确保开发商或参与主体项目经验较为丰富、现金流较为稳健。 宏观报 告 宏观深度报 告 证券研究报告 正文目录 一、内涵与背景：立足当下、兼及长远4 二、机制与重点：与棚户区改造的异和同7 三、规模测算：改造面积13.4亿平，总投资额或达8.2万亿元12 图表目录 图表12021年以来城市更新和“城中村”改造政策的相关提法4 图表22021年以来保障性租赁住房相关的政策提法5 图表31975年日本城镇化率放缓后东京公寓价格仍波动上行6 图表4韩国城镇化率放缓后首尔房价仍在大幅上升6 图表5不同国家在城镇化率65%和75%对应年份的超百万城市占比全国人口6 图表7城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造政策对比8 图表821个超大特大城市已发布的城中村改造计划和城市更新计划9 图表921个超大特大城市城中村待改造规模测算明细12 图表1021个超大特大城市城中村改造投资额规模测算14 图表1121个超大特大城市城中村改造对地产供给拉动的规模测算15 一、内涵与背景：立足当下、兼及长远 2021年《十四五规划》首次提出了城市更新1行动，城中村改造是本轮城市更新的重要组成部分。2021年3月我国明确了“十四五”时期的城市更新目标：“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造；基本完成大城市老旧厂区改造；改造一批大型老旧街区；因地制宜改造一批城中村。”城中村指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本 失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”，也泛指在城市高速发展的进程中，滞后于 时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。2023年4月28日，中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化了具体工作要求。 图表12021年以来城市更新和“城中村”改造政策的相关提法 时间会议/文件主要内容 2021/3/13十四五规划 加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市 空间结构优化和品质提升。完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。 严格控制大规模拆除(拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%)、严格控制 《关于在实施城市更新行 2021/8/30动中防止大拆大建问题的大规模增建(拆建比不应大于2)、严格控制大规模搬迁(居民就地、就近安置率 不宜低于50%)、确保住房租赁市场供需平稳(城市住房租金年度涨幅不超过通知》5%)。 2021/11/4《关于开展第一批城市更 2022/3/12 2022年政府工作报告 提升新型城镇化质量。有序推进城市更新,加强市政设施和防灾减灾能力建设,推 进无障碍环境建设和公共设施适老化改造。 新试点工作的通知》 决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。 2022/6/21《"十四五"新型城镇化实 施方案》 有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等"三区一村"改造为主要内容的城市更新改造。 2022/10/25 二十大报告 坚持人民城市为人民,提高城市规划、建设、治理水平,加快转变超大特大城市发 展方式,加强城市基础设施建设,打造宜居、韧性、智慧城市。 2023/3/5 2023年政府工作报告 加快实施"十四五"重大工程,实施城市更新行动。 2023/4/28 政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设。 2023/7/7 《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》 坚持政府引导、市场运作、公众参与,推动转变城市发展方式。坚持城市体检先行。发挥城市更新规划统筹作用。强化精细化城市设计引导。创新城市更新可持续实施模式。明确城市更新底线要求。 《关于在超大特大城市积要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的2023/7/21极稳步推进城中村改造的城中村进行改造，把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资指导意见》源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,努力发 展各种新业态,实现可持续运营。 2023/7/24政治局会议 要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和"平急两用"公共基础设施 建设,盘活改造各类闲置房产。 《二季度货币政策执行报落实好“金融16条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改2023/8/18告》造、保障性住房建设等金融支持力度。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5 月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。 2023/10/12据城乡建设部超大特大城市城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建， 另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。 资料来源：wind，中国政府网，平安证券研究所 1城市更新是指由符合办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规 划进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 我们认为，本轮超大特大城市“城中村”改造提出的背景有四： 1）我国超大特大城市“城中村”改造的必要性更强，“新市民”居住问题更突出。一方面，据住建部，目前广州市城中村面积占广州的1/10，其中常住人口占全市常住人口的35%左右；2017年北京有城中村952个，常住人口370万（占到全市2194万常住人口的17%）；2015年郑州中心城区建成区共有124个行政村，村民人口约30万（占到全市957万常住人口 的3.1%）；2020年，哈尔滨市确认中心城区共有77片城中村，涉及土地面积184平方公里（占比全市1.8%）。因此，一个城市人口数量越多，城市发展过程中遗留的待改造城中村占比通常越高，城中村改造可以为特大超大城市区域高质量发展更 好地赋能。另一方面，根据“七普”数据，我国城镇人均住房建筑面积为38.6平方米，而《2021年农民工监测调查报告》显 示2021年我国进城农民工人均居住面积仅为21.7平方米，“新市民”居住问题较为突出。尤其是一二线城市的房价较高，通过“新市民”购房改善居住条件面临较大困难（参见我们报告《宏观视角下的新市民》20230325）。 2）“城中村”改造有望成为地产行业向“租购并举”新格局过渡的重要推动力。2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。2017年，国土资源部和住建部曾要求北京、上海、广州等13个城市进行“集体建设用地建设保障性租赁房”试点，不过当时规定是须先把农村土地征为国有才能建设，近年 来已开始尝试允许这13个大城市直接用集体建设用地来建设保障性租赁房。2021年以来，中央着力解决新市民、青年人的住房困难问题，保障性租赁住房建设力度加大。住建部曹金彪表示，“十四五”期间，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量30%以上。 图表22021年以来保障性租赁住房相关的政策提法 时间 文件/会议 内容 2021年3月 政府工作报告 切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2021年5月 住建部40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会 由政府给予政策支持,引导多主体投资、多渠道供给,坚持小户型、低租金,重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。 2021年7月 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》 将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金项目。 2021年7月 《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》 租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税,企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房,减按4%征收房产税等。 2022年2月 《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》 立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保 障性租赁住房金融服务体系。 2022年3月 《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供 给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。 2022年9月 《北京市住房租赁条例》 全国首部规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规,明确中介 机构、长租机构资质区别。鼓励保障性租赁住房建设，扩大保障性租赁住房供给。 2023年3月 政府工作报告 加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。 2023年9月 《关于保障性住房有关税费政 策的公告》 财政部、税务总局等部门表示10月起对保障性住房