地产行业周报：支持超大特大城市城中村改造，保利定增获通过

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 支持超大特大城市城中村改造，保利定增获通过 2023年6月11日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周李云泽书记在陆家嘴会议提及“支持超大特大城市城中村改造”，广东支持住房政策向多子女家庭倾斜，南通、兰州亦出台楼市支持政策；杭州土拍延续较高热度，8成地块封顶摇号。保利发展125亿元定增获上交所通过，为后续优质土地获取奠定坚实的资金基础。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨 江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方 雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）李云泽：支持超大特大城市城中村改造；2）杭州土拍延续较高热度，8成地块封顶摇号。 市场运行监测：1）成交环比回落，后续有望修复。本周（6.3-6.9）新房成交2.6万套，环比减少27.4%，二手房成交1.8万套，环比减少3.3%。供需趋弱叠加上年基数相对较高，6月（截至9日）新房日均成交同比下降44.0%，增速较5月回落62.4pct。2）库存环比微升，去化周期12个月。16城取证库存10065万平，环比升0.2%。去化周期12.2个月，环比微增0.1个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面671万平、成交建面2667.7万平，环比降78.4%、升2%；成交溢价率5.3%，环比降1.2pct。 其中一、二、三线成交建面分别占比7%、38.2%、54.8%，环比分别升4.8pct、升18.7pct、降23.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行45亿元，环比减少35.5亿元；境外地产债发行0.8亿美元，环比减少0.3亿美元；本 周重点房企发行利率为3.00%-3.20%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨1.23%，跑赢沪深300（-0.65%），当 前地产板块PE（TTM）14.45倍。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、南京高科、首开股份；南向资金净流入前三为龙湖集团、越秀地产、华润置地。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年6月7日北京 加强已购共有产权住房管理，明确回购条件和方式 2023年6月5日兰州 购买住房提取住房公积金时限 延长至3年 2023年6月6日南通 购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的1.5% 2023年6月5日广西 获得预售许可前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动 住房政策向多子女家庭倾斜， 可适当提高租房提取额度 2023年6月7日广东 南海诸岛 偏松偏紧中性 李云泽：支持超大特大城市城中村改造 事件描述：6月8日，国家金融监督管理总局党委书记、局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上的开幕辞及主题演讲时提出，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。 点评：4月政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，李云泽书记此次重申“支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设”，与政治局会议表态一脉相承。支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患，避免长沙“4·29”特别重大居民自建房倒塌事故的发生；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房。以深圳为例，2021-2027年深圳全市将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。近期深圳正在开展城中村保障性住房规模化 品质化改造提升工作，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。为避免提高居民住房负担，深圳同时要求城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。 杭州土拍延续较高热度，8成地块封顶摇号 事件描述：6月9日，杭州本年度第五批次集中供地5宗地块悉数成交，其中4宗封顶摇号、1宗底价成交，总成交金额104.35亿元，平均溢价率11.25%。此轮供地涉及上城区2宗、临平区1宗、临安区1宗、余杭区1宗。 点评：1）去化周期短、市场确定性强推高杭州土拍热度。杭州第五批次土拍平均溢价率11.25%，较第四批次的9.43%提升1.82个百分点，封顶成交地块占比80%。当前全国楼市弱复苏背景下，去化周期端、销售确定性较强的杭州成为房企土储补仓时必争之地。截至5月，杭州整体商品住宅去化周期仅4.4个月，大幅优于百城平均值20.5个月。2）城市内部亦明显分化。此轮土拍有供应的上城区、余杭区、临平区、临安区去化周期分别为0.5个月、3个月、3.2个月和21.6个月。上城区的两宗地均吸引超30家房企参拍，经过数十轮报价后进入封顶摇号阶段；而去化周期较长的临安区地块仅1轮报价，最终底价成交。3）民企积极性继续保持高位。杭州本年度前四批次民企拿地 金额占比分别为58%、46%、86%和100%。第五批次底价成交地块由民企中天竞得，待摇号的4宗地块也均有民企身影。优质深耕型区域房企如滨江、绿城等，有实业背景支撑的房企如伟星、南通亚伦等，都是杭州土拍的生力军。 成交:环比回落，后续有望修复 点评：本周（6.3-6.9）新房成交2.6万套，环比减少27.4%，二手房成交1.8万套，环比减少3.3%。6月（截至9日）新房日均成交同 比下降44.0%，增速较5月回落62.4pct。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降6.2% 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.3.2622.6.2622.9.2622.12.2623.3.26 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2023年20城二手周均成交较2022年升44.5% 万套2021年2022年2023年 2022.72022.92022.112023.12023.32023.5 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期12.2个月 点评：16城取证库存10065万平，环比升0.2%。去化周期12.2个月，环比微增0.1个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.223.1.2723.3.1723.5.5 土地：成交微升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面671万平、成交建面2667.7万平，环比降78.4%、升2%；成交溢价率5.3%，环比降1.2pct。其中一、二、三 线成交建面分别占比7%、38.2%、54.8%，环比分别升4.8pct、升18.7pct、降23.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.42022.72022.102023.12023.4W5.1522.3.2822.6.2822.9.2822.12.2823.3.28 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 元/ 平 平均楼面 价 近1年 平均 溢价率(右轴） 近4周 7% 250 2500 6% 200 20001500 5%4%3% 150100 1000 500 2%1% 50 0 0% 0 万平百城土地成交前五城（5.29-6.4） 218 151145139 112 2022.42022.72022.102023.12023.4W5.15 宁波深圳保定重庆长沙 流动性环境：资金价格多数下行 R007较上周下行1.4BP（%） 资金价格多数下行。本周R001下行3.45BP至1.39%，R007下行1.44BP至1.92%。 截至6月9日，OMO存量余额为472亿元，较上周增加44亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 OMO存量（MA10）较上周上行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 202020212022 2023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/6/22023/6/9涨跌幅（BP） 1D 1.42 1.39 -3.45 R 7D 1.93 1.92 -1.44 14D 2.07 1.87 -20.01 1M 2.05 2.29 24 1D 1.30 1.26 -4.54 DR 7D 1.78 1.81 3.47 14D 1.88 1.78 -9.69 1M 1.84 2.08 24.52 ON 1.31 1.25 -5.6 SHIBOR 1W 1.81 1.83 1.2 1M 2.07 2.03 -3.7 3M 2.20 2.16 -3.8 资金价格多数下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（6.5-6.11）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为45亿元，总偿还量为79.01亿元，净融资额为-34.01亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共87641.32亿，同比22年约下降12%；向后看，23年8月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约9554.2亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202120222023 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元202120222023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23