房地产行业点评：房地限价陆续取消，品牌房企优势凸显

据经济观察报10月17日发布的报道：9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含： 建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多个信源透露：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。 多个二线城市已取消地价上限，后续多数城市有望跟进。土地限价源于2016年以来全国房地产销售市场和土地 市场持续火热，房价地价屡创新高，2021年3月自然资源部规定全国22个主要城市的住宅用地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”政策。当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中，首次规定了土地竞价上限，一般将溢价率上限设置为15%。而当前由于房企销售持续承压，土地市场热度大幅下降，1-9月全国300城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右，因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时。根据经济观察报，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经取消地价上限；多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容；北京、上海等核心城市在研究如何调整竞买规则，后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限，同时竞配建、竞自持、竞品质等限制性政策也将逐步撤销，土地市场重新回归“价高者得”。 地价限制取消后，房价限制亦将逐渐淡化或取消，商品住宅将回归商品属性。目前市场端地产销售持续承压，土 拍延续低迷趋势；政策端8月底以来中央和地方的政策频出，高能级城市已陆续取消限购限售。因此我们预计取消地价上限后，房价限价也将逐渐淡化或取消，届时商品住宅将更加市场化，回归商品属性，这将带来：①商品住宅的商品属性更为凸显，优质项目能通过价格的上涨产生财富效应；②拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐，房企主体间的竞争将更加充分;③在长期的逻辑下，不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大，优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道。正如我们在8、9月外发的《二线城市政策加速落地，四限政策有望打开》等多篇报告中多次强调，限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化。 商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造，共同促进房地产行业稳健发展。十四五期间我国持续加大保障性 住房建设和供给，有利于缓解大城市的住房矛盾，让更多市民居得其所。城中村改造不仅能改善城市界面、提升民生福祉，促进地产链上下游的活力，并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给。保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑，有利于商品住宅回归市场化，使得不同层次的需求得到满足。在市场作用下，产品力强的房企迎来新的销售机遇，助力房地产行业实现健康发展。 预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消，商品住宅将逐步回归商品属性，市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下，市场销售分化加剧，产品品质高、区位配套好、有议价能力的项目更有上涨 空间且更受市场青睐，最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力，重点推荐建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部央国企及 改善型房企。 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 图表1：2023年1-9月累计供求同比跌幅均超30%图表2：2023Q3土拍溢价率下降，流拍率上升 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 -70% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 累计供应量(万方)累计成交量(万方) 累计供应同比累计成交同比 溢价率流拍率 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 图表3：A股地产PE-TTM 25 20 15 10 5 2023/7/7 2023/1/7 2022/7/7 2022/1/7 2021/7/7 2021/1/7 2020/7/7 2020/1/7 2019/7/7 2019/1/7 2018/7/7 2018/1/7 2017/7/7 2017/1/7 2016/7/7 0 PE-TTMAVG AVG+STDV AVG-STDV 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表6：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,327 5.9 5.7 5.3 226.2 231.8 250.8 0% 2% 8% 600048.SH 保利发展 买入 1,439 7.8 6.3 5.2 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,089 25.5 16.5 10.2 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 284 4.5 4.3 3.7 62.8 66.0 77.7 3% 5% 18% 002244.SZ 滨江集团 买入 278 7.4 5.9 4.5 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,552 6.7 6.0 5.1 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 185 6.7 3.6 3.0 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 319 6.5 5.1 3.7 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 2423.HK 贝壳* 买入 1,400 49.3 18.0 14.3 28.4 77.6 97.7 24% 173% 26% 9666.HK 金科服务 买入 57 N.A. 13.4 11.7 -18.2 4.2 4.8 -272% 123% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 220 11.3 5.5 4.9 19.4 40.3 44.7 -52% 107% 11% 1209.HK 华润万象生活 买入 631 28.6 22.6 18.8 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 45 10.9 8.6 6.7 4.1 5.2 6.7 28% 27% 29% 6626.HK 越秀服务 买入 39 9.5 8.2 7.1 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 43 17.4 12.5 9.2 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 594 14.1 9.5 7.6 61.6 78.3 95.1 -19% 50% 25% 中位值 284 8.7 6.3 5.3 28.4 50.8 61.4 3% 27% 21% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年10月17日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人