亚太零售 2022年2月

SPOTLIGHTSavills Research亚太地区 – 2022年2月亚太零售 2savills.com.hk/insight-and-opinion/亚太零售国内消费支撑零售 市场等待国际游客回归图表2： 消费支出及增长，2021-404812162024050100150200250300350400%%来源 牛津经济研究院图表1：租金变化，2019对比2021-60-50-40-30-20-1001020%来源 第一太平戴维斯研究与咨询图表3：游客到达及零售额变化，2019对比2020 -100-80-60-40-20020%%%来源 政府部门数据、牛津经济研究院、第一太平戴维斯研究与咨询注*为预计数字区域恢复不均衡进入疫情影响下的 第 三 年 ，政 府 旅 游限制、保持社交距离和地区封锁等措施使房地产零售、餐饮娱乐和旅游业遭受最大的打击。虽然这一系列举措导致零售地产市场波动，但急剧的感染率、疫苗推广程度不一及多样控制措施都表明经济恢复情况远没有达到持续稳定。领先城市多位于中国和越南，偶有零星疫情爆发，但经济活动保持活跃。以下城市在过去两年内录得租金温和增长，分别为北京(3.4%)、上 海 ( 1 3 . 1 % ) 、广 州（ 1 0 . 5 % ）、河 内(4.3%)及胡志明市(0.4%)。新加坡（-28.4%）、香港(-26.3%) 、首尔(-19.5%)、东京(-16.1%)等城市租金迟滞，但已走出经济低点，自2021年下半年开始显露出消费情绪改善的局面 。国 内 消 费为这部分地区提供支撑，尤其是在城郊/社区零 售 方 面 ，而 核 心零售物业的租金增长较为疲软。在录得 增 长 的 地 区 ，消 费 需 求 由 当 地 居 民和国内游客共同推动。 国内消费韧性支撑疫情期间需求新冠疫情阻断了全球流动性，使旅游业 遭 受 致 命 打 击 。亚 太 是 最 早 承 受 疫情 冲 击 的 地 区 ，同 时 也 采 取 了 目 前 最 严格的旅行限制，因而录得下滑最为明显。2020年旅游业对GDP的贡献同比下 降 5 4 % ，国 际 旅 客 到 达 及旅游业收入分别同比下滑84%和70%。对区域内多个零售市场来说，游客支出一直对当地税收有重要贡献。游客到达和零售销售之间有极强的正相关度。2019-2020年之间，香港和新加坡录得游客达到零售销售最严重的下 滑 。包 括 国 际 和 国 内 游 客 在 内 录 得30-50%下滑的市场，一般录得0-5%的销售下滑。上海、雅加达、河内及胡 3亚太零售疫情驱动国内热点，催生新零售机会。然而国际旅客，尤其是中国游客的缺失，则让依赖入境游客的地方经济倍受煎熬。志明市是少数几个录得2020年零售增长的市场。值得注意的是，目前国内游客多于国际游客的市场更显韧性。在我们所追踪的零售城市中，国内旅客占所有旅客低于80%的市场从2019年开始就显示 出 5 - 2 8 % 的 租 金 负 调 整 ，雅 加 达 除外 。同 时 ，上 海 、广 州 、河 内等国内游客占到旅游市场的87-99%的城市，租金增长最为强劲。在这些城市中，上海2019年国内旅客达到3.61亿人次，为国际旅客的40倍。在2020年同比图表4：国际及国内旅客到达占比，20190102030405060708090100%来源 Euromonitor、政府部门数据、第一太平戴维斯研究与咨询图表5： 国内旅游市场及零售租金变化-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0%20%40%60%80%100%120%201920212019来源 Euromonitor、政府部门数据、第一太平戴维斯研究与咨询下跌35%之后，2021年上半年国内旅客到达同比增长55%，支出同比增长67%。上海核心商圈租金2019-2020上涨13.1%，而2021年第四季度商场可用空间和业主激励措施相比疫情之前没有太大变化。市场韧性也使国内旅游热点零售更快复苏，如中国海南、韩国济州岛、日本轻井泽及越南富国岛等。政 府不断推出国家和城市层面的提倡消费的活动，在 其 中 扮 演 至 关 重 要 的 角 色 。韩 国和 台 湾 都 派 发 了 可 用 于 购 物 、餐 饮 和当地旅游的消费券。最有力的可能是中国在海南岛推动的改革开放措施，计划在2025年把海南打造为自由贸易 港 。海 南 零 售 市 场 仍 有 巨 大 潜 力 ，海口和三亚将会是主要增长点。许多原本打算国际旅行的游客改为本地目的地，海南省随之快速成长为中国新的免税购物港。岛内十所免税商店面积共22万平方米，总销售额在2020年骤降127%之后，2021年同比上涨84%至人民币600亿元。很难说疫情之后海南的人气是否还将持续，但海南与亚太其他热门购物旅游目的地的差距正不断缩小。奥纬咨询的调查显示，如正常旅游秩序恢复，香港仍旧是中国大陆游 客 最 想 去 的 目 的 地 ，而 海 南则以较小差距居于第二。毕竟海南旅游的费用更低，部分弥补了增值税、消费税和进口关税导致的价格差异。疫租金变化，2019至2021 4savills.com.hk/insight-and-opinion/亚太零售市场海口三亚人口2,884,4101,035,360GDPRMB1,792亿RMB695亿人均GDPRMB62,113元RMB67,165元 2022-2026年预计GDP (%每年)9.3%9.4%零售额RMB930亿 RMB285亿2022-2026年预计零售额 (%每年)9.1%9.1%核心零售区域市中心：解放路、海秀、国贸-滨海、大英山新兴区域：西岸、海口东站-迎宾大道、秀英区、观澜湖解放路、大东海、三亚湾、亚龙湾、海棠湾、迎宾路总存量 120万平方米424,000平方米空置率16.9%15.7%市场描述海口的零售市场发展从百货商场开始，这些商场至今仍广受欢迎。但从2016年开始，进一步的发展则仅限于购物中心，导致零售地产市场结构变化逐渐由购物中心主导。优惠政策及逐渐恢复的市场信心将使更多著名品牌和运营商择机拓展，给市场带来新活力。华润、龙湖 、华侨城等大型零售中心已在建设中。优化升级且覆盖范围更广的购物场所选择将吸引国内外的零售商。三亚的零售市场仍在早期开发阶段，涵盖一系列购物中心、百货商店、零售街区、免税商店及特价商品购物中心。因近年供应有限，消费者仍偏好建设完备且有知名度的百货商店和零售垫楼。三亚零售市场很大程度上仍依赖旅 游 业 。更 多 商 场是明确为旅客打造的，并根据经验产生侧重餐饮、休闲、娱乐商业的租户组合。过去这一年中，三亚因出境游受限而获益，成为国内游客不能到访巴厘岛 、普 吉 岛或下龙湾时的替代选择。而三亚的免税店和折扣店也成为国内游客在香 港 、迪 拜 和 济 州 岛之外的选项。表格1：海口和三亚市场概览，2020来源 第一太平戴维斯研究与咨询地图1：海口及三亚零售市场 来源 第一太平戴维斯研究与咨询 图例免税店海口 三亚免税店 + 购物中心购物中心图例免税店免税店 + 购物中心购物中心三亚湾迎宾路解放路大东海亚龙湾海棠湾新港海秀秀英西岸国贸-滨海海甸岛大英山海口东站-迎宾大道免税店免税店 + 购物中心购物中心 5亚太零售图表7：市场疫苗注射率，截至2021年12月 0102030405060708090100%来源 Our World in Data情催化了岛内旅游升温，而这一变化与中国政府提倡的“内循环”推动国内消 费 、梳 理 供 应 链 使 供 需 达 到 更 高 水平的动态平衡并相互促进的目的也是一致的。依赖境外游客的旅游城市仍在挣扎 尽管国内游客在疫情期间有其价值，但仍旧难以弥补国际客流中断而造成的损失。高度依赖国际旅游业的地区受到的影 响 更 甚 。跟 世 界 其 他 地 区 比起来，亚太地区疫苗推广进度迟缓，管控措施依旧严格，因此并不会急于重新开放旅游市场。许多国家对居民仍采 取 只 进 不 出 的 政 策 ，并实行严格的隔离和封锁。任何边境重开的计划都相当冒险，对当地疫情病例造成更大压力。香港和新加坡曾两次试图开通旅行通道，但持续爆发的疫情均使计划搁浅。即使恢复无需隔离的旅游，游客仍会抱迟疑态度，中国大陆往返澳门及普吉岛沙盒计划就是旅行泡 泡 没 有 顺 利 实 施 的 例 子 。澳 门 旅 客到达人数并无显著增长，自2020年9月重开口岸之后仅恢复到疫情前25%的水平。在沙盒计划的实施下，普吉岛同样仅迎来月均15,000名外国游客，跟2019年岛上每月806,000游客到达 的 流 量 形 成 鲜 明 对 比 。除 游 客 信 心低迷的因素之 外 ，两 个 地 区 都 以 中 国为主要游客来源地，中国大陆游客分别占据2019年澳门和普吉岛入境游客的71%和32%。然而中国的病例清零政策和疫苗有效率的问题还将使中国游客在更长的一段时间内缺席国际旅游市场。中国旅游研究院预计中国大陆将能在2022年恢复境外旅游，或许能够达到2019年20%的流量水平。该缓慢进度或使热门出境游目的地流量呈现L型逐渐增长。 图表6： 中国大陆访澳旅客到达，2019-2021来源 澳门特别行政区旅游局05001,0001,5002,0002,5003,000201912019220193201942019520196201972019820199201910201911201912202012020220203202042020520206202072020820209202010202011202012202112021220213202142021520216202172021820219202110202111202112图表8：2022亚太过夜旅客预测-50-40-30-20-100102030402019%来源 牛津经济研究院 6savills.com.hk/insight-and-opinion/亚太零售For more information about this report, please contact usSimon SmithRegional Head of Research & Consultancy, Asia Pacific+852 2842 4573ssmith@savills.com.hkAsia PacificSavills plc: Savills plc is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. We have an international network of more than 600 offices and associates throughout the Americas, the UK, continental Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. While every effort has been made to ensure its acc