广州住宅 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• 2022年广州住宅用地供应计划增加至751公顷。 • 央行于2022年1月下调五年期LPR利率后，广州各银行自2022年2月以来将平均房贷款利率下调至5.4%~5.6%。• 受季节性因素影响，众多开发商推迟新项目开盘，因此，截至2022年3月19日，广州一手住宅销售市场新增供应面积环比下降73.6%，至70万平方米。• 由于较强的市场观望态度，全市一手住宅成交面积环比下降52.6%至110万平方米。• 天河及越秀更高的成交均价带动全市平均成交价格环比上升1.3%，至人民币每平方米42,961元。• 截至2022年第一季度末，租赁市场全市平均空置率再次环比上升1.4个百分点，至26.1%，全市租金指数环比下降3.5%，平均租金为人民币每平方米每月209.7元。• 中短期内（1~3年），考虑到2022年住宅用地供应计划中提及的大量新增供应，广州总体住宅市场预计将维持稳定。MARKETINMINUTESSavills Research住宅广州 - 2022年4月房贷利率下调广州政府计划于2022年增加住宅用地供应。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Alvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 尽管主要受季节性因素及若干新冠疫情确诊病例的影响，2022年第一季度住宅销售市场相对低迷，但在放宽的融资政策及年内优质供应开 盘 的 支 撑 下 ，预 计 市 场 将 稳定 发 展 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research市场综述2022年第一季度，受季节性因素及若干新冠疫情确诊病例的综合影响，广州住宅销售市场表现低迷。为响应中央政府对于稳定住宅市场的号召，继央行于2022年1月下调五年期LPR利率后，广州众多银行自2022年2月以来将平均首套房贷款利率下调至5.4%，二套房贷款利率下调至5.6%。这将有助于降低购房成本，并鼓励更多合资格购房者在观望现象中作最终决定。除制 定 货 币 政 策 外 ，广 州 市 政 府 还 计 划 于2022年增加居住用地，以响应中央政府对于稳定住宅市场的号召。根据广州市规划和自然资源局于2022年3月24日公布的《2022年建设用地供应计划》，全年广州将分四批合计供应住宅用地751亩，占年内土地供应总量的30%。销售市场众多开发商推迟新项目开盘，截至2022年3月19日，广州一手住宅销售市场新增供应面积因此环比下降73.6%，至约70万平方 米 ，为 过 去 十 年 内 的 最 低 季 度 供 应 水平。尽管个人购房融资环境有所改善，但他们仍担心众多开发商所面临的财务问题，或更大程度而言住宅地产行业所面临的共同问题，以及新冠疫情导致的经济放缓，从而普遍表现出强烈的观望态度。与此同时，新增供应的减少亦限制了潜在购房者的选择。有鉴于此，截至2022年3月1 5 日 ，全 市 一 手 住 宅 成 交 面 积 环 比 下 降52.6%，至110万平方米。值得一提的是，尽管本季销售成交主要集中于番禺、黄埔等城郊区域，但天河、越秀等地的成交均价较高，继而带动全市平均成交价格环比持续上涨1.3%，至人民币每平方米42,961元。租赁市场由于季节性因素及少量确诊病例，2022年第一季度多数服务式公寓业主仍处于困难时期。尽管重新检视租赁策略并将目标锁定国内具备足够承租能力的租户仍是继2020年以来的核心策略，多数业主仍不得不面对直接削减租金的多数租户，即使是源自少数大型跨国公司的租户亦减少了住房需求及预算。因此，截至2022年第一季度末，租赁市场全市平均空置率再次环比上升1.4个百分点，至26.1%，全市租金指数环比下降3.5%，平均租金为人民币每平方米每月209.7元。展望中短期内（1~3年），考虑到2022年住宅用地供应计划中提及的大量新增供应，广州总体住宅市场预计将维持稳定。年内，在中央和地方银行激励措施的支持下，融资环境料将继续利好多数刚需或改善型需求购房者。随着新冠疫情在多个经济节点城市的确诊病例增加，国内商务旅客的服务式公寓租赁需求预计至少将在2022年第二季度出现一定程度的萎缩。这将导致全市平均入住率及平均租金的下降。图1：广州一手住宅新增供应，成交量与成交均价, Q2/2017-Q1/20220.00.51.01.52.02.53.03.54.04.50.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022万元每平方米百万平方米供应量（左轴）成交量（左轴）均价（右轴）来源 克而瑞，第一太平戴维斯研究部图2：广州服务式公寓入住率与租金指数， Q2/2017-Q1/20228085909510010511011565%70%75%80%85%90%95%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q1/2011=100入住率（左轴）租金指数（右轴）来源 第一太平戴维斯研究部图3：二手高端与中高端住宅价格指数, Q2/2017-Q1/2022200220240260280300320340360Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q120172018201920202021202205/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部住宅