广州住宅 2022年第二季度

1savills.com.cn/research• 截至2022年6月底，广州首套房贷利率降至4.45%，二套房贷利率降至5.05%。• 一手住宅销售市场供应面积环比增长177.9%、同比增长14.1%，至194.5万平方米。• 截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面积环比下降3 . 9 % 、同 比 下 降 3 9 . 6 % ，至 1 3 0 . 2 万 平 方 米 。• 鉴于本季市场成交多集中于中心城区的优质项目，全市一手住宅成交均价环比上升2.4%，至人民币每平方米44,280元。• 期内，服务式公寓平均空置率环比下降4.6个百分点，至21.4%；同期，租金指数环比上升2.2%、同比上升3.7%，平均租金为人民币每平方米每月214.9元。• 下 半 年 ，预 计 销 售 市 场 买 卖 活 动 及 价 格 均 将 有 所 增 长 。另一方面，服务式公寓市场租赁活动有望更活跃。MARKETINMINUTESSavills Research住宅广州 - 2022年7月购房情绪仍保审慎市场情绪普遍保持谨慎，季度成交量再次下降。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Alvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 尽 管 外 部 环 境 仍 存 在 不 确 定性，但以相对较高的杠杆购置住宅物业仍是对冲通胀风险的选择之一。因此，预计下半年市场买卖活动及价格均将有 所 增 长 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cnCici Liu高级经理广州+8620 3665 4839cicixs.liu@savills.com.cn住宅部 2savills.com.cn/research市场综述2022年5月5日，广州首批住宅集中供地公开出让。本次出让共挂牌18宗住宅用地，最终17宗成交，成交总价达人民币341.4亿元，买家多为国企背景的开发商。2022年第二季度 ，个 人 购 房 融 资 环 境 亦 迎 利 好 ，房 贷 利 率降低、放贷速度加快。截至2022年6月底，随着央行下调五年期LPR，广州首套房贷利率最低降至4.45%，二套房贷利率则降至平均5.05%。多数银行批贷放贷时间也从2021年的六至八个月缩短至如今的一周左右。销售市场第二季度，部分开发商推盘速度加快。截至2022年6月17日，一手住宅销售市场供应面积环比上升177.9%、同比上升14.1%，至194.5万平方米。尽管众多因素持续利好潜在 刚 需 购 房 者 ，但 买 家 情 绪 继 续 保 持 谨 慎 。因此，截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面积环比下降3.9%、同比下降39.6%，至130.2万平方米。同时，因本季市场成交多集中于中心城区的优质项目，广州一手住宅成交均价环比上升2.4%，至人民币每平方米44,280元。租赁市场季内，得益于入境政策及入境后防疫隔离措施的放宽，广州服务式公寓租赁市场始现复苏迹象，季末问询及成交量的增加即为例证。因此，市场也在历经近两年的跨国公司高管租赁需求真空期后，于几个高端优质项目中录得若干源自上述客群的租赁成交达成。尽管如此，迄今广州服务式公寓的租赁需求仍主要源自于以商务兼休闲为目的的国内租客。鉴于此，分项目和子市场来看，市场表现略有分化。核心区位优质资产在入住率和租金方面的表现均优于其他资产，这也进一步提振了业主提高租金预期以应对通胀和运营成本不断增加的信心。然而，从多数租户的角度而言，其承租能力多与上季乃至上年相若。截至季末，服务式公寓平均空置率环比下降4.6个百分点，至21.4%；同期，全市租金指数环比上升2.2%、同比上升3.7%，平均租金为人民币每平方米每月214.9元。展望广州住宅销售市场整体政策环境预计基本保持稳定，或至少第三季度暂无限购政策放松的迹象。同时，融资环境将继续利好购房者。虽然新增供应预计有所增加，但对刚需及改善型购房者而言较为合适的选择仍相对有限。尽管外部环境仍存在不确定性，但以相对较高的杠杆购置住宅物业仍是对冲通胀风险的选择之一。鉴于此，预计2022年下 半 年 买 卖 活 动 及 价 格 均 将 有 所 增 长 。考 虑到前述利好因素，下半年服务式公寓租赁市场亦将更加活跃，该板块市场资产表现料将得以提振。图1：广州一手住宅新增供应，成交量与成交均价, Q3/2017-Q2/20220.00.61.21.82.43.03.64.24.85.40.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 克而瑞，第一太平戴维斯研究部图2：广州服务式公寓入住率与租金指数， Q3/2017-Q2/20228085909510010511011565%70%75%80%85%90%95%100%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q1/2011=100来源 第一太平戴维斯研究部图3：二手高端与中高端住宅价格指数, Q3/2017-Q2/2022200250300350400450Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q220172018201920202021202205/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部住宅