上海写字楼 2022年第三季度
1savills.com.cn/research• 上海财经大学报告显示，三季度上海投资者信心指数环比下降至102.5点，但指数仍在中性值100点以上的乐观区间，反映出尽管市场面临挑战，投资企业仍保持乐观心态。• 三季度，上海甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，带来9.6万平方米供应。截至三季度末，全市甲级写字楼总存量为1,600万平方米。• 季内上海甲级写字楼市场录得11.3万平方米净吸纳量，环比、同比分别下降58%和67%。• 鉴于新项目去化较好，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.2个百分点至14.6%。• 三季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调0.8%，至每平方米每天人民币7.2元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为0.3%、1.0%和0.8%。• 尽管许多公司仍以续租为优先解决方案，限制非必要开支 ，仍 有 包 括 高 端 制 造 、金 融 、零 售 、医 疗 健 康 等 行 业 在内的办公需求持续见长。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 - 2022年10月空置率下降新项目满租拉动全市甲级写字楼空置率下降，但市场整体租赁情绪仍相对疲软。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng高级董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 国 际 零 售 品 牌 在 中 国 已 拥 有成熟消费市场，而眼下国货当潮代表着国内消费者习惯的 改 变，并已 在 办 公 需 求 的增 长 上 得 到 体 现 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn定义核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括东外滩，长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真 如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。Joey ChioSenior Director中国区+8621 6391 6688joey.chio@savills.com.cn交易及顾问部写字楼租户代表部 2savills.com.cn/research图1：全市甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 和 空 置率，2017至Q3/20220%5%10%15%20%25%050100150200250来源第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q4/2017至Q3/2022110120130140150160170180190Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201720182019202020212022Q2/1999=100来源第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q4/2017至Q3/20220%5%10%15%20%25%30%35%40%Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q3/2022来源 第一太平戴维斯研究部市场概述三季度，租赁市场整体情绪仍相对疲软，项目带看数量有限，企业减租/退租/取消交易的个案仍有发生。企业在办公升级考量时也开始考虑带家具/遗留装修的办公空间和其它性价比更高的租赁方案，以减少资本支出。同时，政府继续加大力度刺激经济活力释放，包括此前例如税收减免、补贴/奖励、降费等支持举措的延伸及范围扩大，积极寻求外商投资，增加基础设施支出和着力促进消费者服务、航空、广告、高端制造业等行业的恢复及发展。供需表现本季度，上海甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，带来9.6万平方米供应新项目。包括位于老黄浦/董家渡板块的上海银行大楼总部 大 楼（ 约 5 . 3 万 平 方 米 自 用 ），和 位 于 徐 汇滨江板块的诺布中心（约4.3万平方米，由腾讯 整 栋 承 租 ）。截 至季 末，全市甲级写字 楼总存量升至1,600万平方米。商务信心仍在恢复，写字楼需求依然较缓。季内录得11.3万平方米净吸纳量，环比、同比分别下降58%和67%，净吸纳量主要由新项目贡献。新能源汽车在汽车产业和实现城市绿色发展目标 上 发 挥 着重要作用，202 2年9月，我国汽车销量261万辆，其中新能源汽车销量为70.8万辆。此外，中国本土品牌正与国际品牌展开正面竞争，比亚迪在国内的销量超过特 斯拉，并计 划 扩大 产能，向 海 外市 场 扩张。新能源汽车产业的增长也带动了办公需求的上升。近期瞩目交易例如：季内，极氪汽车在徐汇滨江承租2.2万平方米写字楼；此前第二季度，哪吒汽车在长风板块承租4万平方米写字楼；此外据称，比亚迪正在寻找约1万平方米办公面积。另一大需求增长行业为国内零售消费企业，尤其是服饰、化妆品和食品类。尽管目前国际零售商对于扩张仍持相对谨慎态度，一些兼具性价比和爱国情怀的国内消费品领域快速增长，继而衍生出更多工位、直播工作室等办公及运营空间的需求。本季度瞩目租赁成交包括：TEAM CHINA在浦东洋泾板块承租1,400平方米办公面积；御泥坊在淮海中路承租700平方米办公面积。空置率及租金因新项目去化较好，三季度，全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.2个百分点，至14.6%。而鉴于未来三年年均190万平方米的 高供 应，空 置率 或 难下 高位 。三季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调0.8%，至每平方米每天人民币7.2元。值得一提的是，淮海中路、南京西路、五角场租金逆势上扬，涨幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。目前中央商务区平均租金为每平方米每天 人民币9.8元，次级商务区为每平方米每天人民币7.1元，非核心商务区为每平方米每天人民币5.4元。市场展望项目延期使得第四季度预计将有14.2万平方米供应面积计划交付，包括位于南黄浦的世博滨江鼎博大厦、位于前滩商务区的前滩国际广场，以及位于大虹桥板块的富力环球中心3号楼。在国内和本地未来经济走向更趋明朗前，租约到期租户仍以续租为优先办公解决方案。传统/支柱行业的大企业办公需求相对稳定，而部分中小企业更持观望态度，年内在办公升级/扩租决策方面更趋谨慎。鉴于当前空置率仍在高位，除非第四季度整体写字楼净吸纳水平显著提升，年内租金反弹的可能性不大。政府或继续推出一系列产业相关支持举措和招商引资，以增强产业集聚度和不同区域的协同发展，同时助企纾困。如今许多板块商务氛围已相当成熟，例如零售消费和信息技术氛围浓厚的南京西路、五角场，这也是本季度市场表现最具韧性的两大子市场。租户行业项目商务区承租面积（平方米）吉客空间商务中心和联合办公高尚领域真如11,000龙旗科技信息技术维璟中心莘庄10,000中海信托金融博荟广场南黄浦8,200京师律所专业服务金融街海伦中心北外滩4,500金力泰制造前滩世贸中心前滩2,000写字楼
