北京写字楼 2022年第三季度

北京-2022年10月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 北再次京进入写后疫字情周楼期，市写字场楼市开场逐启渐恢复复常苏态。 1,437.9万平方米（含自用面积）。 •写20字22楼年市第场三无季新度项，由目于入市部，分全项市目甲推级迟写交字付楼时存间量，仍北维京持甲在级 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北长区 AnthonyMcQuade +861059252002 anthony.mcquade@savills.com.cn 交易与咨询服务业务 高北京级董事 GaryWen +861059252064 gary.wen@savills.com.cn 写字楼租户代表部 JohnsonLin 但较去年同期仍下降96.2%。 •场季度的净内录吸得纳多量宗由上大季面度积的租负赁值成转交为，推正动值（全8市,4甲25级平写方字米楼）市， 84.8%。 •级年写内字吸楼纳吸情纳况量整累体计表约现9平.3平万。平2方02米2年，较前去三年季同度，期全下市降甲 •持本平季、度仍因维无持新在项1目5.入8%市的，全高市位甲，同级比写微字降楼0平.9均个空百置分率点环。比 •方同米期每，北月京33甲1.级5元写，字环楼比平、均同租比金跌继幅续分下别跌为，1为.8%人、民3币.0每%。平 个商务区，市场竞争预计将进一步加剧。 •2082.72万年平第方四米季的度新，增北供京应甲，级新写项字目楼将市集场中预在计亚将奥迎及来通约州两 “后疫北情京甲阶级段写开字启楼了复市苏场。又尽一管次三在季态，度且所季有度市内场完活成动了均几已宗回重归要常的租赁需签求约调，但整受等经多济重增因速素放影缓响、， 期。” 本轮复苏节奏仍不及去年同 李想，第一太平戴维斯研究部 高级董事 北京 +861059252128 johnson.lin@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：供应，吸纳量和空置率，2017至Q3/2022 1.8 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 供应与需求 2022年第三季度，由于部分在建项目因工 程进度延期而推迟交付，导致北京甲级写字楼市场无新增项目入市，截至季度末，全市甲级写字楼存量仍维持在1,437.9万平方米（含自用面积）。 三季度，北京写字楼市场如期进入复苏轨道，但市场需求动力仍较为有限。由于缺乏新项目的刺激，叠加整体需求疲软、部分行业持续调整等多重因素的影响，北京写字楼市场整体活跃度在三季度表现平平，尽管单季吸纳量已由上季度的负值转为正值 比微降0.9个百分点。分区域市场来看，三季度仅有CBD、东二环、丽泽及通州四个商务区实现了空置率环比下降，其他商圈的空置率则出现不同程度的上升。其中望京商圈最为明显，互联网企业的退租行为推动空置率上升2.7个百分点至19.4%的高位。 同期，北京甲级写字楼平均租金为人民币每平方米每月331.5元，环比、同比分别下降1.8%、3.0%。业主方在当前的市场环境下不断调整租赁策略并让渡出更多的议价空间，或给予更多的优惠补贴以期吸引到租户，因此导致租金水平连续多个季度下 图2：各商圈空置率，Q4/2017至Q3/2022 CBD 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 0% 来源第一太平戴维斯研究部 CBD （8,425平方米），但较去年同期仍下滑了96.2%。如若四季度市场表现无法持续改善，则2022年全年吸纳量或成为继2020年之后的又一个低位。 2022年前三季度，全市甲级写字楼吸纳量累计为9.3万平方米，较去年同期下降84.8%。纵观北京各商务区，前三季度仅有CBD、东二环及新兴商务区丽泽、通州贡献了一定吸纳量，有效去化空置面积；其余区域的吸纳情况均不稳定，部分商务区甚至出现负吸纳的情况，如亚奥及望京区域，近期均出现了租户退租的情况，导致区域内空置率上升，业主面临较大的去化压力。 租金与空置 2022年三季度，尽管无新项目入市，但由于 跌。无论是核心还是次核心商务区，其平均租金均有不同程度的下跌，丽泽则是唯一一个平均租金环比正增长的商务区，环比涨幅为0.2%。 市场展望 第四季度，预计将有约28.7万平方米的新增 供应入市，业主方面临的去化压力有增无减，预计至年末全市整体空置率仍将维持在高位。四季度将有几宗大体量租赁成交完成交易最后流程，有望带动整体吸纳量上升，但目前北京写字楼市场的需求端仍面临着诸多不确定性因素，写字楼后市需求端的变化更加值得关注。 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各商圈租金指数，Q4/2017至Q3/2022 CBD CBD 吸纳情况表现平平，全市甲级写字楼平均空置率环比持平、仍维持在15.8%的高位，同 表1：主要租赁成交案例，Q3/2022 500 450 Q1/2000=100 400 350 300 250 200 150 100 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 租户 行业 国籍 项目 商务区 （承平租方面米积） 中金公司 金融 内资 中金国融人中心寿 CBD 20,000 腾讯音乐 传媒及娱乐 内资 泓晟国际中心 东二环 12,000 赤子城科技中化商务有限公司 信息技术 专业服务 内资内资 霄云路33号 平安幸福中心 燕莎 丽泽 6,0006,000 中邮人寿保险 金融 内资 汇亚大厦 丽泽 3,800 来源第一太平戴维斯研究部