广州住宅 2022年第三季度

广州-2022年11月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅 住宅销售市场情绪保持谨慎 全市一手住宅成交面积环比下降29.7%。 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 AlvinLau •截二套至房20贷22利年率第降三至季4度.9末%，。广州首套房贷利率降至4.3%， •比截下至降2052.26年%9，月至2231日6.，9万广平州方一米手。住宅销售市场供应面积环 •战尽，管大政部策分和潜融在资购环房境者不仍断保改持善观，但望由态于度经。因济此环，境截仍至极2具02挑2年1290月.51万5平日，方全米市。一手住宅成交面积环比下降29.7%，至 •格因环开发比商微为降购0.5房%者，提至供人一民系币列每优平惠方，米季43末,8全77市元平。均成交价 •在季度3,5内3，0个广单州元服。务式公寓市场无新增供应，总存量仍维持 •百第分三点季，度至，2租3赁.8%需。求转软，全市空置率因此环比上升2.4个 •压尽管力，业但主考在虑挽到留通现胀有因租素户及和其吸对引物新业租运户营方成面本仍的面影临响一，定降 租金空指间数十环分比有上限升2。.因0%此，，平截均至租2金02为2年人第民三币季每度平末方，米全每市月租 219.4元。 “尽管服务式公寓租赁需求倾软，但考虑到通胀因素及其对物业运营成本的影响，业主降租空间十分有限。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 董事总经理 广州 +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 住宅部 高广州级经理 CiciLiu +862036654839 cicixs.liu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅 图Q41/：2广01州7-Q一3手/2住02宅2新增供应，成交量与成交均价, 4.55.4 4.04.8 3.54.2 3.03.6 2.53.0 2.02.4 1.51.8 1.01.2 0.50.6 0.00.0 20172018 2019 2020 20212022 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 来源克而瑞，第一太平戴维斯研究部 政策与融资环境 2022年上半年，广州住宅销售市场表现相 对低迷。对此，国家和地方政府在第三季度推出了更多举措以提振市场情绪并助推交易活动增长，如发布一系列利好购房者的支持性政策、进一步改善住房融资环境等。2022年8月，广州市人力资源和社会保障局及广州市公安局联合宣布取消此前对本科生入户六个月的社保限制。据报道，在随后的9月底，央行广州分行在内部发出通知，鼓励推广二手房“带押过户”模式，以帮助卖家降低交易成本并加快交易进程。融资环境方面，年内央行已三次下调五年期LPR，其已由1月份的4.6%下调至9月份的4.3%。在此之下，四大行房贷利率也均有下调。截至季末，广州首套房贷利率环比下降10至55个 大部分现有租户因企业经营风险日增而大幅削减租金预算，且对搬迁保持审慎态度。受此影响，全市空置率环比上升2.4个百分点，至23.8%。尽管业主在挽留现有租户并吸引新租户方面仍面临一定压力，但考虑到通胀因素及其对物业运营成本的影响，降租空间十分有限。因此，截至2022年第三季度末，全市租金指数环比上升2.0%，平均租金为人民币每平方米每月219.4元。 展望 政策层面来看，在中央“保交楼，稳预期” 举措的推动下，广州住宅销售市场宏观环境将持续利好开发商和购房者。尽管如此，但由于经济的不确定性仍对本地居民的消费产生影响，加之本地疫情的复发， 基点至4.3%，二套房贷利率环比下降15个短期内购房活动仍预计保持在相对较低 图Q42/：2广01州7-Q服3务/2式02公2寓入住率与租金指数， 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 65% 201720182019202020212022 115 110 Q1/2011=100 105 100 95 90 85 80 基点至4.9%。此举为有刚需或改善型需求且需要融资置业的购房者提供了更为宽松的融资环境。 销售市场 截至2022年9月23日，广州一手住宅销售市 场供应面积环比下降5.6%，至216.9万平方米。其中，市郊区域供应面积为156.6万平方米，占全市供应总面积的72.2%。尽管政策和融资环境不断改善，但由于经济环境仍极具挑战，大部分有刚需或改善型需求的潜在购房者仍保持观望态度。尽管不少开发商通过为购房者提供具有吸引力的折扣、降低首 的水平。 租赁市场方面，入境政策及入境后防疫隔离政策的进一步放宽有望推动源自跨国公司高管租赁需求的小幅回升。然而，受季节性因素和疫情的持续影响，第四季度，业主将持续面临去化压力。 来源第一太平戴维斯研究部 图3：二手高端与中高端住宅价格指数,Q4/2017-Q3/2022 付款比例、提供更灵活的付款条件等优惠措施以促进项目去化，但全市一手住宅销售市场成交量仍呈下降趋势。截至2022年9月15日，全市一手住宅成交面积环比下降 450 400 05/2010=100 350 300 250 200 29.7%，至120.5万平方米。同时，受前述开 发商为购房者所提供的优惠的影响，季末全市平均成交价格环比小幅下降0.5%，至人民币每平方米43,877元。 租赁市场 第三季度，广州服务式公寓市场无新增供 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 应，总存量水平仍维持在3,530个单元。继上季度短暂回暖后，租赁市场再因疫情的反复和全球经济的不确定性而受到冲击，租赁需求转软。季度内，受防疫出行限制，一些 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 国内商务旅客户选择终止租约。与此同时，