西安写字楼 2022年第四季度

西安-2023年2月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 市场整体平稳去化 2022年，信息技术行业再次进一步跃升至西安甲级办公租赁需求来源首位。 •国20际22两年个，西新安项甲目级交写付字入楼市，市共场计录约得1境0万商平未方来米中办心公、面泛积太。 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 高华西区级经理 SophyPan +862867373737 sophy.pan@savills.com.cn 截止年末，全市甲级写字楼总存量超过211万平方米。 •同全比年下甲降级写1.3字个楼百市分场点录至得275..47%万。平方米净吸纳量，空置率 租金下行。全年西安甲级写字楼市场平均租金为人民币 •年内，部分楼宇通过调低租金以换取出租率，导致市场102.5元每平方米每月，同比小幅下降0.8%。 面积的比例超过50%。 •级按写需字求楼行需业求来行看，业信来息源技前术三、位金，融合、计房占地已产知为新全增年成西交安总甲 的四成，与2021年相比增加约7个百分点。 •占分主租导赁，面1积,5段00来平看方，米年以内上整的层租及赁以交上易的面大积面约积占租总赁成交交易量 “西安在科技创新方面具备坚实基础，加之近年来政府持续对科技创新类企业在人才培育、成果转化、企业融资等多方面的扶持，促使该类企业及其上下游关联企业的办公需求得到释放。” 潘玲红，第一太平戴维斯研究部 中央管理部 董华西事长区 EricWo +862867373688 eric.wo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：西安甲级写字楼供应、吸纳量与空置率,2018至2022 市场概况 2022年，西安甲级写字楼市场录得境商未来 中心、泛太国际两个新增项目交付入市，共 位，占已知新增成交总面积的比例超50%。信息技术行业继2021年跃升至需求来源第二位之后，本年度排名再次跃升，至行业需 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20182019202020212022 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 计约10万平方米办公面积，截止年末，全市甲级写字楼总存量超过211万平方米。全年录得5.7万平方米净吸纳量，带动空置率同比下降1.3个百分点，至27.4%。年内，部分楼宇通过调低租金以吸引更多租户、换取出租率，导致整体租金下行，全年西安甲级写字楼平均租金约为人民币102.5元每平方米每月，同比小幅下降0.8%。 全年新增办公租赁需求减弱，略低于2021年全年水平、是2020年的一半。疫情影响下，部分企业调整战略、业务扩张放缓，并缩减办公面积以控制运营成本，致使新增办 求来源首位。西安科研院校众多，创新型人才云集，在科技创新方面具备坚实的基础，加之近年来政府持续对科技创新类企业在人才培育、成果转化、企业融资等多方面的扶持，促使该类企业及其上下游关联企业的办公需求得到释放。而伴随国家对于融资租赁行业的政策放宽，融资担保类企业的租赁需求有所增长，年内录得多宗此类企业在甲级写字楼达成租赁交易。 值得关注的是，在全球能源结构转型的背景下，新能源行业的租赁需求有所增长。伴随年初对培育光伏等新能源产业支持政策的 来源第一太平戴维斯研究部 公需求仍未完全释放。值得一提的是，年内写字楼里的退租情况较去年显著减少。此前受到行业监管政策（例如在线教育）和疫情 发布，新能源行业在年内呈高速发展态势，产业链布局逐步完善，上下游企业逐步集聚继而释放办公需求，年内该行业新增租赁面 影响下部分抗风险能力较弱的中小型企业积较2021年上升50%，其中能源、原材料等 图2：甲级写字楼空置率,Q1/2018至Q4/2022 1 2 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 0% 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图3：甲级写字楼租金指数,Q1/2018至Q4/2022 12 被迫减租/退租对市场的负面影响已被消化。 分租赁面积段来看，年内整层及以上的大面积租赁交易占主导，1,500平方米以上的租赁交易量约占总成交量的四成，与2021年相比上升约7个百分点。在市场不确定性增加、需求侧承压的情况下，资金实力较为雄厚的大型企业市场需求稳健，其中以银行新租办公增设研发中心最具代表性。另外，中小型企业对租期灵活、拎包入驻的共享办公租赁需求上涨，推动第三方办公空间运营商持续布点扩张。 从需求行业来看，信息技术、金融、房地产为全年西安甲级写字楼需求行业来源前三 表1：主要写字楼租赁成交，Q4/2022 细分行业成交均有所增长，成为行业租赁需求主要来源。 市场展望 2023年，西安将迎来多个甲级写字楼项目 入市，全年新增供应计划超过50万平方米，未来三年新增供应预计会超百万平方米。当下写字楼市场面临的主要问题在于增量需求仍相对疲软，面对即将到来的供应高峰，挖掘增量需求成为缓解供需矛盾的关键，而强化科技创新能力、构建高质量产业发展平台则是促进城市经济迈向高质量发展的重要路径，更是为楼宇经济进一步发展提供动力支撑的重要源泉。 135 130 125 Q1/2010=100 120 115 110105 100 95 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 90 租户 行业 项目 商务区 （承平租方面米积） 震坤行 零售与贸易 经开万科中心 城北 2,000 国贸股份 金融 赛高企业总部大厦 城北 1,500 来源第一太平戴维斯研究部 20182019202020212022 备注：图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外：城北-Q4/2016;曲江-Q3/2014 来源第一太平戴维斯研究部