中国投资 2023年第二季度

中国-2023年7月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 自用买家支撑高总价资产交易 理公楼性，的本市季场度赋总予价了超自1用0亿型的买办家公更/多产谈业判园空资间产，均资由金自充用足型的买自家用收型购买。家正在积极购置自用办 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 主中管国区 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn •过成去交1易2总个额月（达截人至民2币0223,5年326亿月1元5，日同）比中下国降大2宗3投%。资市场完 增长75.6%，是唯一录得同比增长的物业类别。写字楼、零 •过去12个月（截至2023年6月15日）住宅/服务式公寓同比售及工业/物流分别同比下降24.5%、24.8%及25.5%。 为近年来最高水平。 •过总去成1交2额个月48（%截。至住2宅02/服3年务6式月公15寓日成）写交字额占楼总物成业交成额交8额%占， 广州分别同比下降43%，32%和26%。 •过比去591%2个。深月（圳截录至得2成0交23量年同6月比1上5日升）7中6%，，一而线上城海市、成北交京额和占 •第共二29季只度RE新IT增s产2只品正房地式产发投售资。信托基金，目前，两大交易所 “者的由于信心租仍赁然需求不足依旧。在疲更软明，投确资的宏来观之前景,市和场更需强要的更房多价的预宽期松到政 策来增强投资者信心。” 简可，第一太平戴维斯研究部 投资及资本市场部 主中管国区 LouisaLuo +862163916688 louisa.luo@savills.com.cn 第所上一市太平的戴全维球斯领是先一房家地在产伦服敦务股提票供交商易。公司以于及1无8可55匹年敌创的立增，具长有态悠势久。第的一历太史平传戴承维斯70是0多行家业分引公领司者与而联非营跟机随构者，，广在泛全分球布设于有美报告洲、仅欧作洲一、般亚信太息、用非途洲。和未中经东事地先区许。可本，任行出何版人、不复得制对或其引相用关。内同容时或本全报部告内亦容不进构 成依任据何。第合一同太、平计戴划维书斯、协已议尽或全其力他确文保档报的告内致容直的接准或确间性接，的但相对关于损该失报不告承的担使任用何而责导 报告的部分或全部内容进行复制。 任斯研。本究报告书版面权许所可有，不，未得经以第任一何太形平式戴对维该 市过去场1概2个述月（截至2023年6月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,532亿元，同比下降23%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,659亿元至2,785亿元之间。 得益于被压抑的需求释放和政策支持等因 素，2023年一季度的房地产大宗投资市场有所反弹。但二季度以来这一增长势头明显放缓，表明市场的复苏仍然脆弱并且有赖于政策的积极支持。二季度大宗投资市场主要由投资型交易主导，投资类买家主要为政府平台、房地产开发商及信托机构。由于经济增速放缓、新增供应过剩，投资者对包括写字楼和零售等传统物业投资 仍持谨慎态度。这赋予了自用型买家更多抄底吸低的机会，部分资金充沛的企业买家仍在出手收购位于城市核心区位的高总价优质物业自用。本季度广州、深圳等地录得多笔自用买家收购总价超过15亿元的自用办公楼的交易。 服务式公寓继续成为投资者关注的热门资产类别。住宅/服务式公寓是过去一年唯一录得总交易额同比增长的物业类别，同比增长达75.6% 。2018年之前，租赁公寓交易主要由开发商（万科/龙湖/朗诗）主导，但近年来一些Pre-REIT基金、保险公司、银行和国际基金也纷纷进入市场。 新央行闻时隔10个月下调市场报价利率（LPR）10个基点 中国央行于6月20日下调了1年期LPR10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%，这是央行10个月来再次实施此类货币宽松政策来刺激经济复苏。中国的宏观经济在今年一季度展现出一些初步发展势头后失去了增长动力，5月的贸易、固定资产投资、工业生产等数据均低于预期。同时，在青年失业率处于高位、个人及企业收入增速下滑以及对未来经济复苏预期不明朗的背景下，消费者信心持续低迷。尽管下调LPR是一项积极的措施，但不足以显著改变目前的经济状况。 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018/6/152019/6/152020/6/152021/6/152022/6/152023/6/15 图1：中国大宗投资*市场成交总量（除开发地块成交） 图2：成交总额（按资产类别），截至2023年6月15日过去12个月 2022/6/152023/6/15YoY 175 80% 15060% 12540% 10020% 750% 50-20% 25-40% 表1：成交案例,2023年第二季度 *成交总价超过人民币1亿元的交易来源RCA;第一太平戴维斯研究部 0-60% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 城市 项目 资产类型 买家 卖家 成(亿交元价)格 广州 复星国际中心北塔 写字楼 知识城集团 复星集团、侨鑫集团 40.9 深圳 中洲滨海商业中心西塔 写字楼 浙商银行 中洲 23.3 北京 远洋未来广场 商业 居然之家 远洋集团、中联基金 19.6 广州 广报云汇 写字楼 汤臣倍健 广报、广广州州开传发媒区投控、 18.3 北京 天空之境·产业广场 产业园 义翘神州 北京亦庄城市更新 9.2 上海 张江先声 产业园 Ascent、周大福 先声药业 9.0 来源第一太平戴维斯研究部 过资产去类1别2个分月析市场成交分析 写字楼/商务园区资产过去12个月内（截至2023 年6月15日）成交量同比下降24.5%。但该资产类别仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，二季度交易金额约占总成交额的一半，境内买家占75%。 当前经济的发展面临着内外部多重挑战，即便一线城市的写字楼租赁市场也正面临着租金及空置率的压力。同时，许多城市预计仍将有大量供应入市，投资者对收购写字楼保持着谨慎态度。随着议价空间逐渐扩大，部分资金充沛的企业买家视现在为购入自用办公资产的好时机。本季度，知识城集团以人民币40.9亿元收购了广州复星国际中心（北塔），项目建筑面积约为10.8万平方米，均价3.8万元人民币，略低于南塔在2019年出售时的单价。 本季度投资型交易主要集中在北京及上海的商业园区资产。生命科学地产本季度表现亮眼，录得4笔大宗交易。近年，生命科学产业的快速发展刺激了企业日益增长的需求并激发了巨大的行业潜力。同时随着22年末首单生物医药产业园REITs（华夏杭州和达高科产园REIT）正式上市，整个市场的透明度得以提升，吸引着房地产投资者对生命科学房地产的挖掘。 零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年6月15日）同比下降24.8%，境内买家占68%。4月、5月社零在低基数的背景下维持了较高的增长率，但均略低于市场一致预期，消费修复态势略有放缓。低利息环境叠加各地政府纷纷出台新一轮的促消费措施以鼓励居民增加消费支出，但 个人的财务状况、对宏观经济前景的担忧以及就业信心等都在影响消费者的决策。同时，许多城市正面临着零售业过剩，监测城市的空置率仍处于高位，投资者对零售资产投资趋向保守。 工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内 （截至2023年6月15日）同比下降25.5%，占总成交额27%。过去物流资产主要由境外资本主导，近年可以看到更多的是国内投资者，尤其是险资，正在积极进入物流市场或扩大在该领域的布局。境内买家占比达74%，较去年同比增加14%。投资者更偏好于收购包含一线城市周边或位于物流节点城市的物流资产包。本季度，建信信托联合万纬物流及信建赢石成功并购上海临港、宁波北仑两处物流资产，建筑面积合计约9万平方米。 5月，由中国人寿和菜鸟物流联合发起的仓储物流基金完成设立，总规模约30亿元人民币。该基金聚焦于长三角区域的重点城市核心区位、运营成熟稳定的高标仓项目。除菜鸟与中国人寿共同作为基石投资人外，还吸引了中宏人寿、财信吉祥人寿等多家境内保险公司参与投资。菜鸟与中国人寿于2017年首次合作，成立了85亿元人民币的仓储物流基金，这也是菜鸟的首支仓储物流基金。 住宅/服务式公寓在过去12个月内（截至2023年6月15日）同比增长75.6%，是唯一录得同比增长的物业类别。由于上海、北京等一线城市的市场租赁需求旺盛、承租能力更高，投资者则会偏好在该些城市寻找符合自身定位的资产。过去一年，近一半的交易集中在北京及上海。险资等风险承受能力较低的投资人更青睐于可以产生稳定 收入的低风险资产,更偏好于收购已成熟运营的存量服务式公寓资产作为他们的资产配置。开发商及基金投资者则会偏好在该些城市核心区位寻求收购酒店、写字楼等合适物业再改造成服务式公寓的机会，提升收益率。同时，也有一些 Pre-REITs基金投资者也在积极寻找可以纳入保障性租赁住房体系的存量资产，计划未来通过自身管理达到稳定运营后，通过公募REITs退出。 目的地分析 过去12个月（截至2023年6月15日）中，一线城 市成交额占比59%。深圳录得成交量同比上升76%，其中写字楼和零售资产成交额大幅上升。本季度录得多笔大宗交易，如浙商银行以人民币23.3亿元收购了中洲滨海商业中心西塔1-21F；铁狮门及辉盛国际以人民币7.2亿元收购了华润深润大厦的长租公寓部分，并计划将其改造为中高端长租公寓。本季度，上海、北京和广州分别同比下降43%，32%和26%。 非一线城市成交总额同比下降13%，其中成交额最高的二三线城市城市包括成都、武汉、天津、郑州及南京。与一线城市成交主要集中在办公资产不同，非一线城市超过一半的成交集中在工业/物流资产。长沙、南京、沈阳工业/物流资产交易额同比增涨4倍以上。 基开发金商募融集资及融资环境 销售额前80位的开发商在2023年前5个月总融资 额达人民币2,363亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降34.5%。境内外债券发行总额达人民币1,452亿元，其中境内债券发行额为人民币1,371亿元，境外债券发行额为人民币81亿 图3：成交总量（按城市），截至2023年6月15日过去12个月 （十境亿内元） 同比 （十境亿外元） 同比 写字楼 90.5 -31% 30.6 6% 零售 22.7 -38% 10.6 42% 工业 50.9 -8% 17.7 -52% 酒店 8.9 -58% 2.2 27% 住宅 17.0 92% 2.1 4% 合计 190.0 -25% 63.2 -18% 2022/6/152023/6/15 表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年6月15日过去12个月 140 120 100 80 60 40 20 0 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 图5：销售额前80位开发商新发债券及贷款额 元，分别同比减少7%及减少67%。境内发债主体主要是国企央企及优质白 展预计望下半年投资市场将面临更多挑 1-5 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2022 1-5 2023 来源CRIC;第一太平戴维斯研究部 名单民企，这些企业获政府支持依旧保持着融资优势。 自2022年末重新启动房企股权融资以来，已有超过30家A股上市房企递交了股权融资方案，但进程缓慢。直到今年5月底，招商蛇口成为了首家通过定增事项审核的房企，募集资金174亿元人民币。随后，保利发展、中交地产、大名城、福星股份、陆家嘴等五家A股上市房企的定增方案也陆续通过了证监会的审核，预计将合计募集资金284亿元人民币。加快审批是对房地产市场释放了一个积极信号，表明了政府对帮助缓解开发商的财务压力和扶持该行业的决心。 战，成交仍将集中在商务园区、服务式公寓、工业/物流等收益相对稳定的物业类别。投资市场上可供出售的项目增多，