中国投资 2023年第一季度

中国-2023年4月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 险险资资加大加房地码产领不域投动资，产涉足投核心资城市物流、商业及商业园区等优质资产。 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资部 主上管海 NickGuan +862163916688 nick.guan@savills.com.cn 北京 T高e级dL董i事 +861059252288 ted.li@savills.com.cn 广州 A董lv事in总L经au理 +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn SuzieQing •过成去交1易2总个额月（达截人至民2币023,4年203亿月元15，日同）比中下国降大4宗5%投。资市场完领民币域）的。特殊机会项目，承诺股本为11亿新元（约56亿元人 降，其中，零售物业交易额同比降幅最大，达-60% •过逆去势1同2比个增月（长截19至%2，0其23他年物3月业1类5日别）交住易宅额物均业出交现易同额比实下现•第目前一，季两度大共交2只易所新能共源27只房类RE地IT产s产投品资正信式托发基售金。正式发行。 主管 华西区 +862867373819 suzie.qing@savills.com.cn 产业及物流地产部 交额11%，连续4年占比降低。 •过总去成1交2额个5月1（%截，为至近2062年3年最3高月点15。日零）售写物字业楼成物交业额成占交总额成占 LouisaLuo 主中管国区 +862163916688 •过占比去1623个%月。（所截有至一2线0城23市年交3月易1额5日均）出中现，同一比线下城降市。成其交中额，深为-圳67下%降。幅度最小，同比微跌2%，广州下降幅度最大， 优惠政策。 •证范围监会、股启权动结不构动、产募私集募对投象资、基投金资试方点式，等本方次面试均点可在享投受资到 立中国特殊机会伙伴计划，将投资于中国商业及新经济 •25.月3亿，凯元德新宣币（布约成2立7亿中元国人数民据币中）心。发不展久基后金，，凯基德金又总宣值布为成 “政尽策管使政得府融多资措环并境举有的所支缓持和，性但开基发本商面债高务度风的险不远确未定出性清，投。面资对者 保持着谨慎的态度。” 简可，第一太平戴维斯研究部 louisa.luo@savills.com.cn 第所上一市太平的戴全维球斯领是先一房家地在产伦服敦务股提票供交商易。公司以于及1无8可55匹年敌创的立增，具长有态悠势久。第的一历太史平传戴承维斯70是0多行家业分引公领司者与而联非营跟机随构者，，广在泛全分球布设于有美报告洲、仅欧作洲一、般亚信太息、用非途洲。和未中经东事地先区许。可本，任行出何版人、不复得制对或其引相用关。内同容时或本全报部告内亦容不进构 成依任据何。第合一同太、平计戴划维书斯、协已议尽或全其力他确文保档报的告内致容直的接准或确间性接，的但相对关于损该失报不告承的担使任用何而责导 报告的部分或全部内容进行复制。 任斯研。本究报告书版面权许所可有，不，未得经以第任一何太形平式戴对维该 市过去场1概2个述月（截至2023年3月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币2,420亿元，同比下降45%。预计12个月最终实际成交总额可能在人民币2,500亿元至2,700亿元之间。 一季度全国大宗市场观望情绪浓厚，投资类买家主要为保险机构及政府平台。法拍类交易增多，这主要是因为一些小型开发商破产而强制清算。本季度，作为天津市重点项目的天津科技广场因开发公司破产而停工8年后终以27.66亿元的价格被成功拍卖，位于广州科学城核心区域的松日总部大楼在经历两次流拍后以评估价5折的13亿元售出，该两个项目的承接主体均有政府背景。 在2023年第一批次土拍中，受益于去年三箭齐发支持（债券、股权和贷款支持）的优质私企开发商的参与度有所提高，但国有企业仍在市场上占据主导地位。同时，由于入市的大部分为优质地块，因此土地流拍率也有所下降。2023年2月CRIC监测城市的土地流拍率为12%，回落到历史平均水平。过半的流拍地块为商办用地，流拍的住宅用地主要位于丽水缙云、金华永康等三四线城市。整体溢价率水平均有所回升，但溢价较高的仍是核心城市的优质地块，其余大部分地块仍为底价成交。 新CS闻RC:启动不动产私募投资基金试点 2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投 资基金试点工作，中国证券投资基金业协会于同日发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。本次不动产私募投资基金的试点正是对2022年11月发布的“对房企股权融资方面推出调整优化5项措施”（第三只箭）的进一步细化落地。相较于以往传统的地产类私募股权投资基金，本次不动产私募投资基金试点将存量商品住宅及市场化租赁住房纳入投资范围，意图鼓励管理人将募得资金投入该类资产。但由于被投向的商品住宅项目需已取得五证，因此在开发前期的项目收益有限。 同时本次试点鼓励外国投资者通过合格境外有限合伙人（QFLP）的方式参与基金投资并放松了过往对被投项目借款期限及金额的限制。如在不 图1：中国大宗投资*市场成交总量（除开发地块成交） 图2：成交总额（按资产类别），截至2023年12月15日过去12个月 2022/3/152023/3/15YoY 175 150 125 100 75 50 25 30% 15% 0% -15% -30% -45% -60% 表1：成交案例,2023年第一季度 *成交总价超过人民币1亿元的交易来源RCA;第一太平戴维斯研究部 0-75% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 城市 项目 资产类型 买家 卖家 成(亿交元价)格 上海 金创大厦（部分股权） 产业园 友邦保险 太平洋保险 32.0 北京 苏宁生活广场 综合体 凯德 苏宁 28.1 天津 天津科技广场 综合体 天津宏达科技 天津万和科技 27.7 北京 比如世界 商业 美中医院 翰德东辉 15.0 上海 绿地外滩45中个心车T位3()5层楼及 写字楼 上海外服控股 绿地 13.4 广州 广州松日总部大楼 写字楼 高新城投 松日集团 13.1 来源第一太平戴维斯研究部 动产私募投资基金对被投项目拥有实质控制权时，可以灵活的安排股债投资策略。不动产项目投资金额大、风险高，灵活的股债比更有利于基金管理人进行风险隔离及对现金流的把控，同时降低项目方融资成本。随着不动产私募投资基金对投资范围的调整，公募REITs试点范围的全面拓展预计也将加速落地。两者协同打通从 Pre-REITs到REITs的渠道机制，促进房地产行业从野蛮生长到存量盘活的模式转变，孵化出更多高质量的项目。 过资产去类1别2个分月析市场成交分析 写字楼资产过去12个月内（截至2023年3月15 日）成交量同比下降19.8%，境内买家占比79%。写字楼成交额占总成交量51%，占比同比上升10个百分点。尽管一些重点城市的写字楼租赁市场基本面有所提升，但整体市场风险未完全出清，投资者对于该板块谨慎，险资及政府平台是写字楼的主要投资者。企业裁员、营收下降等问题仍存，这给潜在买家带来更多的谈判空间，买卖双方博弈持续。同时，由于国内对于商办用地续期政策尚未明朗，剩余土地年限成为投资人评估资产投资价值时较为关注的要素之一。本季度商业园区录得多宗大规模交易，主要集中在北京及上海。境内贷款利率及准备金率不断下探的背景下，具备成熟运营、收益稳定持续的优质产业园区资产成为目前险资的战略配置最优选。 零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年3月15日）同比下降60.0%，境内买家占比达85%。2022年，消费者的信心受到疫情及经济放缓的双重打击。然而，根据中国消费者协会3月发布的2023年消费信心调查结果，消费者情绪已有所改 善。从全国重点监测的商场来看，一季度平均空置率仍处于高位，市场需要更多时间来修复。对于资产位置不佳或老旧的项目，转换为其他用途类型的资产将为买家的最优选。 工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内 （截至2023年3月15日）同比下降40.5%，占总成交额28%。在经历了过去几年的资本追逐之后，资产价值曾不断攀升，而在近期的一些投资组合中，可以看到买家正在重新评估资产价值，收益率已经开始回升。投资者构成在过去两年也变得更加多样化，更多的国内投资者和开发商进入物流市场，境内买家占比较去年同比增加9%。其中，境内险资倾向于与经验丰富的物流运营商合作，并更关注一线城市周边、位于重要的物流节点的城市。近期，大家人寿保险的全资子公司大家投资与宝湾物流联合设立的人民币物流产业基金收购了总建筑面积近20万平米，位于南京、嘉兴和昆明的三个高标物流资产，宝湾物流将负责收购后的后续运营。同时，招商局资本及中国人寿保险的全资子公司国寿投资也与宝湾物流达成未来收购物流资产的战略合作意向。 住宅/服务式公寓在过去12个月内（截至2023年3月15日）同比增长19.1%，是唯一录得同比增长的物业类别。领盛、锦和资管及平安等成熟公寓运营商仍在积极扩大在服务式公寓或长租公寓领域的业务规模。近半数成交集中在上海和北京，这主要是因为该城市住宅价格高及有大量流动劳动力，市场租赁需求旺盛。同时，不动产私募投资基金试点的落地及REITs未来进一步扩展到服务式公寓领域的可能性，将提高板块透明度、提振投资者信心、拓宽投资者融资及退出渠道。 目的地分析 过去12个月（截至2023年3月15日）中，一线城 市成交额占比63%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，深圳下降幅度最小，同比微跌2%，广州下降幅度最大，为-67%。 非一线城市成交总额同比下降33%，其中成交额最高的二三线城市城市包括郑州、苏州、武汉、成都及南京。与一线城市成交主要集中在办公资产不同，非一线城市成交主要集中在工业/物流资产，占比达62%。武汉、长沙、沈阳等多个城市工业/物流资产交易额同比增涨4倍以上。 基开发金商募融集资及融资环境 销售额前80位的开发商在2023年前2个月总融资 额达人民币968亿元（其中包括债券、贷款、证券化产品等），同比下降29%，降幅收窄。境内外债券发行总额达人民币579亿元，其中境内债券发行额为人民币512亿元，境外债券发行额为人民币67亿元，分别同比增加7%及减少71%。 一月，中国人民银行继续出台方案拟通过加大信贷、债券等满足企业流动资金需求。优质房企的融资持续获得了政府的大力支持，但部分财务困难的房企短期仍难获支持，政策的传导效应及民众信心修复需要经历时间的考验。受益于购房者积压的需求释放，以及利好政策的持续加码，一线城市的楼市活跃度迅速回暖。2023年前2个月，全国住宅销售额同比增长3.5%，销售端的修复将缓解部分流动性问题。 图3：成交总量（按城市），截至2023年3月15日过去12个月 2022/3/152023/3/15 160 140 120 100 80 60 表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年3月15日过去12个月 40 20 0 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 （十境亿内元） 同比 （十境亿外元） 同比 写字楼 97.8 -22% 26.2 -11% 零售 22.4 -50% 4.0 -81% 工业 47.8 -33% 20.8 -53% 酒店 8.3 -66% 2.7 8% 住宅 8.9 -3% 3.0 289% 合计 185.3 -33% 56.7 -42% 来源RCA;第一太平戴维斯研究部 图5：销售额前80位开发商新发债券及贷款额 展预计望中国将在2023年继续保持相对宽 两会再次强调了“稳增长”的主基调，政策面的发力将