建筑行业专题报告：城中村改造，都市角落万亿大市场，重点关注三大方向

本轮城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品质提升，非棚改2.0。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，强调本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任，多渠道筹措整改资金，鼓励和支持民间资本参与，坚持“留改拆”并举方式进行改造。改造范围：主要面向7个超大城市（城区人口>1000万）和14个特大城市（城区人口500万-1000万）；与棚改区别：1）改造对象：城中村改造针对大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造，多为集体土地； 棚改针对城镇中成片危旧住房，多为国有建设用地；2）改造范围：城中村改造聚焦超大特大城市；棚改面向全国，覆盖大量三四线城市；3）改造模式：城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；棚改主要采取拆除重建的模式；4）参与主体：城中村改造以政府引导、市场主导，企业实施，偏市场化；棚改以政府为主导，国企实施，偏政策化；5）资金来源：本轮城中村改造鼓励民间资本参与，强调多渠道筹措改造资金；棚改资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为PSL和专项债。 本轮城中村改造变化：限制“大拆大建”，重点改善基建设施，聚焦城市品质提升。 必要性：扩大内需、改善民生，助力大城市提质扩容 解决大城市住房短缺问题：1）人口净流入看，2018-2021年，城中村改造重点城市（21个超大特大城市+苏州、合肥）城区人口增速CAGR+3.6%，较全国高2.3pct； 其中深圳、杭州、济南、长沙、合肥CAGR超10%；2）人均住房面积看，根据第七次人口普查数据，城中村改造重点城市人均住房面积为36.81平方米，低于全国平均水平41.76平方米；其中深圳、东莞、广州较低，分别为21.50、27.80、30.15平方米。大城市住房存短缺情况显著，城中村改造扩容意义凸显。 城中村改造改善周边居民整体的人居环境，提升城市品质。以佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目为例，改造后，酒店服务、商务服务在内的商务配套产业齐全，社会效益提高，环境问题得到治理，城市形象改善。 稳增长重要抓手，有望拉动地产投资、带动消费。城中村改造建安费用：根据测算，重点城市城中村建筑面积合计9.2亿平方米，中性情形下（拆建比为2，单位建安成本为3600元/平方米），对应城中村改造每年建安费用将达6638亿元。城中村改造带来的建安费用弹性：2022年，重点城市房地产开发投资完成额为5.66万亿，根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额63%，计算得到重点城市2022年建安成本为3.57万亿，进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市2022年建安费用18.6%，有望显著拉动工程需求，并带动相关下游消费。分城市看，哈尔滨、东莞、广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前3，分别达63.6%、57.8%、44.9%。 可行性：模式多元、因城施策，资金筹措保障强 模式看，城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式和多元协作模式。按安臵方式可分为货币化安臵、房票（房屋）安臵和实物安臵；分城市看，北京、西安、广州偏向政府主导方式，珠海、深圳偏向市场主导方式，上海偏向政府与市场共同主导，双向并举。 资金来源看，城中村改造资金通常来源于财政直接拨款、地方专项债、金融机构融资、主体自筹和社会资本；民间资本：7月21日，国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造；专项债：根据21世纪经济网9月12日报道，符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围，同时将纳入保障性安居工程领域，2024年或发行首批城中村改造专项债；回顾看，棚改期间，地方政府债券规模维持4000亿上下，其中2019年达到峰值7032亿元，占当年地方专项债发行总规模32.7%；金融机构融资：根据21世纪经济网9月18日报道，在城中村改造支持资金方面，银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持。回顾看，棚改曾助推全国PSL（抵押补充贷款）存量持续上升，由2016年2.05万亿元上升至2019年3.54万亿元，CAGR+19.9%。 项目案例：1）上海青浦区凤溪城中村改造：上海规模最大的城中村改造项目，计划投资额336亿元，由区政府主导，中交城投负责一级开发；资金来源于城市更新资金和商业贷款，采用房屋安臵；2）上海普陀红旗村改造：总投资超300亿元，红旗村项目由上海普陀区政府主导，中海联合体负责开发，资金来源于商业贷款，采用房屋安臵；3）广州文冲城中村改造：计划总投资150亿元，由政府主导、村集体和万科组成合资公司实施，改造资金全部来源于融资地块出让所得，采用房屋安臵方式；4）深圳大冲村改造：总投资近450亿元，采用多方协作模式，政府监管，华润臵地负责出资和开发，村委会负责组织协调村民利益和意愿。 标的梳理：重点关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业、工程建设央国企 市场空间看：根据汉嘉设计合同公告数据计算得到：规划设计、工程建设、第三方服务费率分别1.1%/92.8%/0.5%（其余5.6%为设备购臵、管理等其他费用），重点城市城中村改造建安投资达6.6万亿元，本轮城中村改造每年有望拉动规划设计、工程建设、监测评估分别73、6160、33亿元投资额。 公司角度看，我们使用公司所在城市城中村改造带来的建安成本弹性与公司相关业务占比测算公司新签、营收、归母净利弹性。根据测算，中性情形下：1）工程建设板块：央企中，中国建筑、中国中冶、中国交建经营数据弹性位列前3，分别为11.4%（营收）、9.8%（新签）、8.2%（新签）；地方国企中，重庆建工、陕建股份、浙江建投弹性位列前3，分别为17.0%（营收）、13.6%（营收）、8.1%（营收）；2）规划设计板块：华阳国际营收弹性最高，达27.3%； 3）检测评估板块：深圳瑞捷、上海建科营收弹性分别40.5%、6.1%。 投资建议：1）工程建设板块：重点推荐中国交建（0.59xPB、经营数据弹性（后简称为“弹性”）8.2%）、中国铁建（0.49xPB、弹性4.4%）、中国中冶（0.79xPB、弹性9.8%）、安徽建工（0.92xPB、弹性6.5%）；重点关注中国建筑（0.59xPB、弹性11.4%）、上海建工（0.81xPB、弹性6.9%）、隧道股份（0.68xPB、弹性1.3%）、陕建股份（0.86xPB、弹性13.6%）；2）规划设计板块：重点关注华阳国际（24.9xPETTM、弹性27.3%）、祁连山（中交设计）（17.7xPETTM、弹性2.8%）、华建集团（13.7xPETTM、弹性6.2%）、启迪设计（180.6xPETTM、弹性2.3%）；3）检测评估板块：重点关注深圳瑞捷（57.5xPETTM、弹性40.5%）、上海建科（22.1xPETTM、弹性6.1%）。 风险提示：城中村改造规模不及预期；城中村改造进度不及预期；城中村改造空间测算误差风险。 1、本轮城中村改造：聚焦超大特大城市、助力城市品质提升，非 “棚改2.0” 7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任，多渠道筹措整改资金，鼓励和支持民间资本参与，坚持“留改拆”并举方式进行改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的主要举措。 Q1：本轮城中村改造范围有多大？ A1：本轮城中村改造主要面向21个“超大特大城市。其中超大城市7个（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津）、特大城市14个（武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连）。 图表1：21个超大特大城市一览 Q2：城中村改造是“棚改2.0”吗？ A2：城中村改造属于城市更新，与“棚改2.0”有多方面差异。城中村是指在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍实行村民自治和农村集体所有制的村庄。在超大特大城市中实施城中村改造是城市更新的重点、难点，将按照中央的有关部署，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。 从中央及部分地方文件来看，城中村与棚改均属于城市更新的范畴，但改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等方面存在差异： 1）改造对象：城中村改造主要是对大型城市城中村的自建房、宅基地等集体性质土地的更新改造；棚改针对城镇中集中成片危旧住房、破房烂院，土地多为国有建设用地。 2）改造范围：城中村改造集中于超大特大城市，基本面相对较好的一二线城市，棚改面向全国，覆盖大量三四线城市。 3）改造模式：城中村改造严格限制大拆大建，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；棚改主要采取拆除重建的模式。 4）参与主体：城中村改造多以政府引导、市场主导，企业实施，偏市场化；棚户区的改造是以政府为主导，国企实施，偏政策化。 5）资金来源：国常会明确鼓励和支持民间资本参与城中村改造，多渠道筹措改造资金；棚改资金来源重点为政策性金融支持，主要体现为PSL（抵押补充贷款）和专项债。 图表2：城中村改造与棚改在改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等方面存差异 Q3：本轮城中村有哪些变化？ A3：限制“大拆大建”，聚焦城市品质提升 限制“大拆大建”，重点改善基建设施。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。 着力于提高城市品质，改善基础设施惠及居民。本轮城中村改造将重点改善公共基础设施，改善城市品质和居民居住环境。我们认为本轮城中村改造拆建比例较棚改有所下降，改造模式有望创新多元化。改造后，城市低收入群体生活环境将显著改善，有利城市长远健康发展。 图表3：2023年城中村改造相关政策一览 2、必要性：扩大内需、改善民生，助力大城市提质扩容 城中村改造是盘活存量资源、改善民生、扩大内需、解决住房短缺问题的重要抓手。近期国常会及中央政治局会议等多次提出超大特大城市实施城中村改造，本轮城中村改造侧重于优化住房供给结构，推动构建大型城市租赁住房体系，重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。近年来，上海、广州、深圳等城市健全工作机制，推动城中村改造工作取得成效。 图表4：城中村改造工程兼具盘活资源、改善居民居住条件、扩大内需、解决住房短缺等多个作用 2.1解决大城市住房短缺问题，提升城市品质 从人口净流入、人均住房面积、商品房销售情况看，多个大城市存扩容需求。人口净流入看，21个超大特大城市中，12个城市2018-2021年城区人口增速CAGR高于全国均值，其中深圳、杭州、济南、长沙人口净流入CAGR超10%；人均住房面积看，21个超大特大城市中，5个城市人均住房面积低于全国均值，其中深圳、东莞、广州最低，分别为21.50、27.80、30.15平方米/人；商品房销售情况看，21个重点大城市中，9个城市2018-2021年住宅销售面积CAGR高于均值，其中北京、杭州、上海、南京、济南销售面积CAGR超10%。大城市住房存短缺情况，需要通过城中村改造扩容。 图表5：重点城市（21个超大特大城市+苏州、合肥）城中村改造重点大城市情况一览 改善居住环境，提升城市品质。以广佛国际商贸城中心区项目为例，改造前，中心区内共有厂企639个，占地面积1462亩，厂房建筑面积约100万平方米。存在严重污染环境、城市服务功能欠缺、单位用地产出效益低下等问题。改造后，经济效益看，实行镇政府统一租赁开发，土地整体开发价值提高，各村土地租金收入保持原有水平并持续增长； 社会效益看，改造后的中心区发展酒店服务、商务办公服务、金融保险以及其他中介服务等的商务配套行业。 图表6：广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著 2.2稳增长重要抓手，预计每年拉动6638亿元建安投资 重点城市城中村改造空间广阔，预计每年建安费用达6638亿元，建筑企业有望长期受益。 对于各城市，我们假设： 1）城区建筑面积=城中村人口×城中村人均