中指丨2023中国房地产行业发展趋势白皮书

房地产市场 重回正轨至关重要 2023房地产行业发展趋势白皮书 2023年9月 联合发布 目录 前言2 一、政策研究：力度加大，效果渐显3 二、风险化解：成效已现，任重道远14 三、市场研判：供求变化，分化加剧19 四、趋势分析：稳定预期，升级发展30 前言 2023年初，随着疫情影响消退，在积压需求集中释放、政策显效等因素带动下，一季度多个城市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转、房价下跌预期仍在等因素，在前期积压需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场快速降温，7-8月市场持续探底，全国商品房销售面积下行明显，投资、开工规模大幅下降，房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应进一步凸显，7月宏观经济主要指标均继续走弱，经济下行压力加大。下半年，房地产市场的稳定对稳定我国宏观经济大盘、实现全年经济发展目标至关重要。 7月24日中央政治局会议为房地产定调，明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，要“适时优化调整房地产政策”，随后住建部、央行、国家发改委等多个监管部门密集表态，支持刚性和改善性住房需求，并赶在传统“金九银十”前落地多项政策组合拳，政策底出现，为各地优 化楼市政策打开了空间，一线城市先后加入优化政策行列，预示着需求端政策进入了实质落地阶段。与此同时，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，多家房企逼近退市，进一步加大了稳定房地产市场的难度。8月，监管部门加大房企资金支持力度，力促化解房地产行业风险，稳定市场预期。时至今日，房地产供求两端多项政策已落地，北京、上海“认房不认贷”政策效果显现，其他核心城市市场温和恢复，全国房地产市场有望逐渐筑底。 除此之外，经过二十多年的发展，房地产市场供不应求的状态已一去不返，部分城市供求关系发生了重大变化。当前我国居民基本住房需求已经得到满足，未来居民住房需求或逐渐向高品质过渡。在新的发展阶段，新房销售规模仍具备一定空间，特别是基本面较好的优势地区新房市场规模仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势，在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。 一、政策研究：力度加大，效果渐显 （一）中央定调后政策变化：监管部门支持政策频出，房地产行业迎来政策底 “十四五”以来，受多个超预期因素影响，全国房地产市场经历了“大起大落”，与过去几个周期相比，市场震荡幅度明显增大，市场下行时间也更长。2022年全国房地产市场进入深度调整期，2023年以来全国商品房销售面积、销售金额同比先升后降，年初出现一定修复态势，但二季度房地产市场明显降温，7-8月市场低迷态势未改。房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。 7月24日中央政治局会议为房地产行业定调，明确提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 7月底以来，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间。8月底，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”政策，标志着房地产行业迎来政策底。 图：7.24政治局会议后监管部门主要表态及落地的具体举措 资料来源：中指研究院综合整理 中央政治局会议明确政策方向后，7月27日据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，提出需求端政策的三大优化方向。8月3日，央行召开金 融支持民营企业发展座谈会，行长潘功胜亦提出“要精准实施差别化住房信贷政策”。8月25日， 政策逐步落位，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动首套房“认房不认贷”政策落地，明确指出将政策纳入“一城一策”工具箱。同日，财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，延长换房个税退税优惠时间至2025年底。8月末，央行、金融监管总局先后发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套30%，调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR+20BP；明确金融机构可以新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。相较于以往，政策更加细化和具体，为各地政策执行指明了方向。 综合来看，8月底出台的各项房地产政策主要有三个核心要点，一是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策；二是，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限 至5年期以上LPR+20基点；三是，降低存量首套房贷利率。其中，首套房“认房不认贷”本质是提高核心城市居民杠杆率，让仍具备加杠杆能力的居民加杠杆，推动信贷需求恢复。 另外，7.24政治局会议将房地产风险置于防范化解重点领域风险中首位，8月，各部委持续落地房地产企业资金支持举措。8月末证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限 制”。结合7月央行、金融监管总局延长“金融16条”政策期限，监管部门对于房企的金融端支持力度加大，房地产行业的融资环境有望进一步改善，有助于缓解当前房地产企业资金压力。另外， “保交楼”也是当前防风险中的重要一环，近期中央及各部委多次强调做好保交楼工作，8月初央 行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。 时间 部门/会议 主要内容 ①稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利 7月27日 住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会 率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。②要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。积极稳步推进城 7月28日 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，何立峰出席会议并讲话。 中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文 表：7.24中央政治局会议后各部委关于房地产相关具体意见 化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。 7月31日 国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》的通知 支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持7度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善农村居民居住条件。 8月1日 央行、外汇管理局召开2023年下半年工作会议 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 8月3日 央行行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会 ①中国人民银行将认真贯彻《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》要求，精准有力实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，加强金融、财政、产业等政策协调配合，引导金融资源更多流向民营经济。制定出台金融支持民营企业的指导性文件，推动商业银行优化内控管理制度，做好政策宣传解读，加强典型经验推广。支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题。推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。②金融机构要积极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围，提高风险评估能力，全面梳理绩效考核、业务授权、内部资金转移定价、尽职免责等政策安排，优化服务民营企业激励机制，提升贷款的意愿、能力和可持续性。要深入了解民营企业金融需求，回应民营企业关切和诉求，做好银企融资对接，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。 8月4日 国家发改委、财政部、央行、税务总局联合召开新闻发布会 ①积极谋划实施一批储备政策。6月份，针对二季度经济运行出现的新变化，及时推出推动经济持续回升向好的储备政策。目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。②积极扩大国内需求。实施好恢复和扩大消费的系列政策，…在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。③防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，…。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。④指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。⑤支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。 8月18日 证监会有关负责人答记者问 ①在防控重点风险方面，强化城投、房地产等重点领域债券风险防控，违约风险总体保持收敛。②加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。③坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。适应房地产市场供求关系发生重大