2023年9月房地产行业市场跟踪：重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固

政府债与城投行业022年第9期 监测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 重磅利好有望助力短期市场回升，长 期市场企稳基础仍待巩固 作者 中诚信国际企业评级部 石炻0755-82969261 sshi@ccxi.com.cn 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn ——2023年9月房地产市场跟踪 本期观点 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 8~9月房地产政策延续了7月份以来的政策基调，从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面 最广的优化调整，随着政策逐步落地，预计将有效降低观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，后市在脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚不牢固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一 步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力。 8月房地产市场在供需两端均进一步走弱，市场复苏动能仍显不足。中诚信国际认为，一方面，8月底以来密集出台的房地产利好政策对释放刚需、尤其是改善性住房需求具有积极作用，加之9、10月历来为传统营销旺季，未来短期内市场回升可期。另一方面，本轮政策首次突破高 能级城市，短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的 虹吸效应或将显现，不同城市间的分化可能加剧，此外，考虑到前期积 压二手房挂牌量大且存量消化周期较长，转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放，行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间主要取决于经济复苏进程。从竞争格局来看，在行业弱修复的市 场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。 中诚信国际观察到，中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态，境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复；民营房企在境内债券市场融资仍较为困难，仅少数企业近期成功发行债券，而无增信发行债券 更为极个别现象，一级市场参与者仍以央国企为主。由于房地产市场整 体表现较为低迷，民营企业流动性来源承压，债券展期的房企数量仍在增加。中诚信国际认为，在市场筑底过程中，民营房企自我造血能力减弱，加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍，对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言，仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰，虽然“第二支箭”对缓解部分民营房企流动性起到积极作用，但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全面恢复。 www.ccxi.com.cn 一、重要政策 （一）“认房不认贷” 8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布居民家庭（包括借款 人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 （二）统一首付比例及利率政策下限，降低存量首套住房贷款利率 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其 中，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报 价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。《关于降低存量首套住房贷 款利率有关事项的通知》宣布，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住 房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平的方式来降低贷款利率。 （三）各地政府响应中央要求纷纷出台利好政策 “认房不认贷”政策方面，一线城市中广州、深圳率先宣布执行，上海、北京随后跟进，同时成都、厦门、武汉、苏州、南京、长沙等大部分二线城市及此前执行“认房认贷”政策的三四线城市中山、惠州、清远、宁德、鄂州、漳州等亦开始落实。 降低首付比例政策方面，一线城市中目前只有广州执行，且只针对二套住房，将二套住房的最低首付比例由原来的50%（普通住宅）和70%（非普通住宅）统一降至 40%，若首套住房无贷款或贷款已还清，二套住房最低首付比例可降至30%。二线城市如沈阳、青岛、重庆、南京、大连、郑州、兰州、济南等均已宣布将首套住房和二 套住房最低首付比例下降至20%和30%。三四线城市在此之前大部分已执行较低首付比例标准，因此本轮调整最低首付比例的城市较少。 此外，部分城市如沈阳、南京、大连、天津（市六区以外区域）、青岛、济南、郑州、兰州、福州、武汉、西安、无锡等近期取消了限制性购售政策，广州、南宁、大连等降低了住房贷款利率下限，兰州、大连、南宁等近期推出购房补贴政策，南京、淄博近期推出“卖旧换新”购房模式。 8~9月房地产利好政策密集出台，延续了7月份以来的政策基调，从供给端对房 地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，是政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”后房地产行业新发展模式探索及长效机制建立的开端。目前包括一线城市在内的全国热点城市已宣布执行“认房不认贷”政策，其中部分核心城市推出降低首付比例下限、降低住房贷款利率下限等购房优惠；同时，在高能级城市放松限购、降低首付比例后，为避免被高能级城市虹吸，以沈阳、郑州、南京、无锡、武汉为代表的二线城市陆续全面放开限购。随着上述政策逐步落地，预计将有效降低购房人观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，在后市脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚需进一步巩固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力，如前期已在一线城市放开二手房指导价限制、部分城市尝试以旧换新政策的背后，存在未来从二手房市场过渡到新房市场引导价格回归合理区间的可能性。 二、行业经营 （一）需求端 8月，70个大中城市商品住宅销售价格环比下跌幅度进一步扩大，且下跌城市数量进一步增加。一线城市中仅上海的新建商品住宅价格指数环比增长，其余三个城市均有所下跌，其中北京市为自2021年以来的首次下跌，而一线城市整体指数亦为今年 以来的首跌；二线城市新建商品住宅价格指数环比普遍下跌，仅杭州、成都、长沙、重庆、沈阳为增长态势，其余城市均呈下跌趋势，其中长春、济南、郑州、武汉、南 京下跌幅度较大。需求疲软导致8月商品房销售市场低迷，1~8月累计商品房销售面积和金额同比降幅较前7月进一步扩大，市场延续探底行情。 从房地产利好政策密集出台后的市场来看，根据克而瑞数据，9月4日至9月10 日一周内，二手房挂牌量激增，其中北京和上海新增二手房源挂牌量较8月月均水平 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数 增长89%和88%，深圳、广州次之，重点二线城市新增二手房源挂牌量较8月月均水平基本都有不同程度的增长；二手房成交情况则表现为微增。从新房市场来看，项目来访、认购量上升，但成交数据暂未体现新政的利好影响。 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 -0.60 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理 图2：商品房销售情况变化 200,000150 150,000100 100,00050 50,0000 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 0-50 商品房销售面积:累计值月万平方米商品房销售额:累计值月亿元 商品房销售面积:累计同比月%商品房销售额:累计同比月% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 房企间的销售业绩分化加剧，市场进一步向信用质量高、区域布局好的房企倾斜。克而瑞数据显示，2023年前8月，销售业绩排名前五的房企全部为央企及具有国有背景的企业；实现逆势增长的房企绝大多数为央国企，民营企业中除龙湖集团和滨江集 团以外，同比降幅普遍较大。 （二）供给端 由于前期待交付规模较大以及“保交楼”政策助力，2023年以来房屋竣工面积同比有近20%的增长。但受近两年拿地减少及当前市场环境的影响，房屋新开工面积在上年同比大幅下降的基础上进一步减少。 图3：百城土地成交额及土地溢价率图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 土地市场方面，百城土地成交额于8月份环比略有增长，但仍延续今年以来的低位态势，整体溢价率仍控制在低位，表明当前土地投资仍较弱。土地市场分化较为明显，前8月一线城市累计土地成交额降幅明显小于二线和三线城市，二线城市降幅小 于三线城市，拥有较高溢价率的地块基本分布于一线城市及重点二线城市的核心区域，三线城市或一二线城市非核心区域地块基本低溢价或底价成交甚至流拍，因此不仅不同城市间的土地市场形成分化，同一城市的不同板块之间亦形成明显分化。在行业持续低迷的状态下，房企拿地时对未来确定性的追求空前，因此拿地选择更加谨慎及聚 焦。此外，2023年前8月，克而瑞数据显示，央国企仍是拿地主力，民营房企中仅滨 江集团及龙湖集团拿地金额排名靠前。 图5：房地产开发投资规模及增速 160,000.00 140,000.00 120,000.00 1