美国西北卡罗莱纳州住房市的达来
研究报告北卡罗来纳州未来的住房支持农村、郊区和城市成功的政策工具玛雅布伦南Leah HendeyAaron Shroyer苏一鹏玛莎 · 费多罗维奇唐尼查尔斯顿与史蒂文 · 马丁Brian Bieretz奥里亚 · 科恩Kriti RamakrishnanSarah Strochak 2020 年 6 月布雷特 · 西奥多斯Brady Meixell在 L AB 上的 RE SE A RC H T O AC T I 关于城市学院非营利性城市研究所是一家领先的研究机构，致力于开发基于证据的见解，以改善人们的生活并加强社区。50 年来，Urba 一直是对复杂的社会和经济问题进行严格分析的可靠来源 ； 为政策制定者，慈善家和从业者提供战略建议 ； 以及新的，有前途的想法，为所有人扩大机会。我们的工作激发了有效的决策，促进公平和提高人民和地方的福祉。Copyright © 2020 年 6 月 | 城市研究所。允许复制此文件, 并归属城市研究所。封面图片由蒂姆 · 梅科 Contents致谢执行摘要北卡罗来纳州未来的住房IV VI1地理变异的影响2北卡罗莱纳州当前和未来的住房状况3北卡罗来纳州住房资源综述27根据市场需求调整住房战略30开发和缩小北卡罗来纳州住房需求的政策工具菜单33北卡罗莱纳州的建议行动67附录 A. 方法和详细表格70“按社区类型划分的北卡罗来纳州住房市场 ” 的方法70北卡罗来纳州对于低收入和中等收入的家庭来说 ， 负担得起的房屋太少了75Criteria97负担能力97频谱98灾难100资金?103参考文献111声明独立性114 IVAC K NO W L E D GM E N TSAcknowledgments非常感谢 Adam Abram ， 城市研究所受托人和北卡罗莱纳州住房金融机构主席 ， 他提出了这个研究项目。所表达的观点是作者的观点，不应归因于城市研究所，其受托人，其资助者或参加利益相关者会议的以下组织。资助者不确定研究结果或城市专家的见解和建议。关于城市研究所资助原则的更多信息可在城市获得。org / fdigpriciples.我们衷心感谢参加利益相关者会议的许多人，以告知本报告的发展并提供他们的专业知识。我们感谢有机会与这些组织的个人合作，共同解决北卡罗来纳州的住房问题。如果没有这些伙伴愿意参与并就如何最有效地解决这一关键问题进行丰富的讨论，这项工作是不可能的。北卡罗来纳州公寓协会北卡罗来纳州中心社区资本蓝十字蓝盾基金会DataWorks NC 福赛斯县人类栖息地 NC 詹姆斯河首都哈佛大学住房研究联合中心林登观点地铁市长联盟 NC 房地产经纪人NC 子腔NC 联盟结束无家可归者 NC 印度事务委员会NC 社区发展倡议 AC K NO W L E D GM E N TSVNC 商务部NC 卫生与人类服务部NC 总装、方案评价司 NC 筑家协会NC 住房联盟NC 住房金融机构 NC 市政联盟 NC 司法中心NC 恢复和弹性办公室NC 国家预算管理办公室 NC 省长办公室NC 农村中心NCSU 新兴问题研究所自助信用社西南委员会UNC 房地产开发中心 UNC 城市和区域研究中心 UNC 夏洛特城市研究所UNC 格林斯伯勒住房和社区研究中心 UNC 基南私营企业研究所UNC 政府学院西皮埃蒙特政府理事会 VIE X E C U TI VE S U M M A R Y执行摘要在整个北卡罗来纳州的农村，郊区和城市县，严重的住房挑战破坏了经济成功和居民福祉。这些问题的紧迫性既先于 COVID - 19 大流行造成的经济和健康风险，也加剧了这种紧迫性。没有一个县拥有足够的经济适用房来满足其收入最低的居民的需求，从而导致家庭预算紧张和租赁市场风险上升。根据州人口统计学家的 2020 年前人口预测，我们预测全州约 86.6 万户家庭的净增长，城市县和人口更多的郊县大幅增长; 成本较高的农村县，农村娱乐经济和人口较少的郊县的适度增长; 以及更负担得起的农村县的适度增长。除非全州的利益相关者共同努力建设一个更健康的住房市场，否则目前低成本住房供应的缺口、家庭需求的增加以及与大流行有关的欠款的增加将共同加剧家庭的负担能力挑战，同时损害租赁和住房所有权市场的生存能力。建议的住房政策目标保持租房者和业主当前的负担能力 ， 尤其是»在每月费用低于 700 美元的房屋中 ， 以及»在全州的每个县。生产更多的住房 ， 每月成本为 700 - 1500 美元 ， 特别是在»成本较高或娱乐驱动的农村县 ， 以及»人口众多的大城市或县。保护争夺住宅稳定和公平进入住房市场的家庭 ， 特别是»年收入低于 40, 000 美元的家庭正如本报告中住房政策菜单的范围所表明的那样 ， 州及其地区和地方可以选择许多不同的方法来实现这些目标 ， 我们建议采用住房政策组合。必须注入资金以支持特定政策，或者 - 随着住房需求的变化而更容易适应 - 建立诸如国家住房信托基金之类的灵活来源，但仅靠这些步骤不足以实现每个目标。法律和法规的变化可以进一步降低保存或生产成本，并解决市场失灵的问题，以保护家庭免受流离失所，歧视和灾难。最后，公共领导和可见的合作对于将公共，私人和非营利行为者作为合作伙伴与整个北卡罗来纳州的健康住房市场保持一致至关重要。 E X E C U TI VE S U M M A R YVI I建议的行动对于州长办公室 ：»召集一个全州多部门工作队 ， 为农村、郊区和城市住房市场的保存、生产和保护制定一个剧本 ， 并指定一个住房政策实施牵头机构 (方框 5 提供细节) 。»通过劳动力发展计划振兴建筑劳动力和公司 (方框6 提供详细信息) 。»在州一级协调健康和住房伙伴关系 ， 通过家庭维修援助和健康支持复制基于证据的健康老龄化计划 (方框 4 提供详细信息) 。对于州立法机关 ：»向住房信托基金分配历史性的资源 ， 以便在该州不同市场类型的住房优先事项之间进行分配 （ 有关详细信息 ， 请参阅第 32 页 ） 。»为住房信托基金建立专门的收入来源 ， 以提高可持续性（ 有关详细信息 ， 请参阅第 29 - 31 页 ） 。»通过增加住房信托基金灵活性的立法或通过单独资助的计划 ， 扩大获得短期和长期租金补贴的机会 ， 以保护每个县面临突然收入损失或市场条件阻碍可负担性和稳定性的家庭 （ 方框 9 提供详细信息 ） 。对于住房金融机构 ：»测试通过小额抵押贷款试点填补市场贷款缺口的可行性 (方框 7 提供细节) 。»发展或与银行和社区发展金融机构合作 ， 以支持购买和保存无补贴的租赁住房 (方框 3 提供细节) 。»通过公园收购基金保护人造家庭公园 (方框 1 提供详细信息) 。对于县和地方政府 ：»通过评估过程试行标题清除计划 ， 以确保在灾难发生之前标题清晰 （ 方框 12 提供详细信息 ） 。»鼓励以法院为基础的驱逐预防诊所通过现有的方法提高解决方案资源 (方框 10 提供详细信息) 。»库存目前负担得起和 / 或公共拥有的包裹 ， 以改善租赁保存和新住房生产的机会 (更多细节见第 41 - 42 页) 。对于私人和慈善组织 ：»为住房和卫生伙伴关系提供资金 （ 方框 8 提供详细信息 ） 。»支持与住房生产、保存和保护有关的组织能力建设活动 ， 以促进本报告所述政策工具的成功实施 (方框 5 提供详细信息) 。 VIIIE X E C U TI VE S U M M A R Y在这份报告中提供的证据和分析的基础上 ， 北卡罗来纳州人可以联合起来 ， 承诺采取基于证据的行动 ， 每个人都可以采取健康的住房市场 ， 为该州所有居民服务 ； 支持从 COVID - 19 大流行中实现包容性复苏 ； 并促进农村、郊区和城市县的共享繁荣。 HO U S I NG FO R NO RT H C A RO L I NA 'S FU TU RE1北卡罗来纳州未来的住房2019 年 ， 房利美首席经济学家预测 ， 住宅建筑将成为 2020 年美国经济增长的关键驱动力。1 尽管大流行动摇了经济预测，但州和地方行动对于培育运转良好的住房市场仍然至关重要。州和地方社区今年奠定的基础可以支持公共卫生，实现更有效的复苏，并为未来几十年的经济繁荣奠定基础。北卡罗来纳州的经济很复杂，该州有几个不同的社区概况。尽管存在这种多样性和复杂性，但三种经济趋势影响着全州的每个社区。首先，人才可用性和就业增长密切相关。对于做出选址决定的公司来说，住房条件和可用性占据着重要地位 （ Rabiasi，DeLisle 和 Car 2001 ） 。能够满足潜在雇主对强大人才渠道和适合其劳动力的住房需求的社区将具有更强的吸引力。在一项针对 300 家公司的全国调查中，三分之二的人认为，附近缺乏经济适用房损害了他们招聘和留住入门级和中层员工的能力。超过一半的人表示，由于通勤时间长，他们的员工流失率增加 （ Wardrip，Williams 和 Hage 2011 ） 。正如我们在本报告中所解释的那样，北卡罗来纳州目前在所有成本范围内的家庭 2 （ 单户和多户 ） 都太少。住房短缺对中低收入家庭来说最为严重。满足不同收入人群的住房需求对于维持多样化和蓬勃发展的劳动力至关重要。其次，社区经济稳定取决于每个收入类别居民的住房供应。快速上涨的房价与社区的就业下降有关，而在收入中位数的居民缺乏足够住房的社区，就业增长较慢 （ Glaeser 2006 ； Wardrip，Williams 和 Hage 2011 ） 。根据北卡罗来纳州人口统计学家的人口预测，该州预计到 2030 年将增加 866, 000 个新家庭 （ 其大都市地区将大幅增长 ），但预计住房供应无法满足这些新居民的需求。经济不稳定通常是由住房短缺造成的，住房短缺限制了劳动力流动并增加了企业成本。住房短缺社区的增加成本和收入损失通过减少应税经济活动而耗尽了当地经济 ； 未付账单的增加 ； 以及卫生系统，学校，紧急服务，儿童福利系统等的可避免成本。 2HO U S I NG FO R NO RT H C A RO L I NA 'S FU TU RE最后，通过新的建设和保护来增加经济适用房的供应带来了巨大的投资回报，社区正在限制他们的增长潜力，因为他们没有利用这些项目可以带来的经济增长。全国房屋建筑商协会估计，仅在建设的第一年，负担得起的房屋建筑项目就可以产生 790 万美元的地方收入，122 个地方就业机会和 827, 000 美元的地方政府收入 （ NAHB 2010 。此外，研究发现，受益于负担得起的住房计划的家庭中的孩子的收入增加了 31 ％，并且在以后的生活中贡献了更多的税收。对北卡罗来纳州社区的研究表明，经济适用房对周围的房地产价值没有影响，3 这与反对者的普遍论点相矛盾。在本报告中，我们提供了基于北卡罗来纳州住房状况的政策工具菜单，我们对当前和未来住房需求的分析，以及对其他州和地方正在部署的住房政策的审查。我们发现，保留有补贴和无补贴的经济适用房对于满足该州的住房需求至关重要。还需要生产所有收入水平都能负担得起的新住房，并加强居民保护。我们为每个战略提供政策选项。地理变异的影响人口 ， 住房和经济趋势在北卡罗来纳州的每个社区都有不同的表现。在整个州 ， 住房市场的健康状况和整体经济状况差异很大。但是每个社区都需要更好地调整其住房政策和经济发展战略。北卡罗来纳州是美国农村人口最多的国家之一。全球经济趋势 （ 如制造业全球化 ） 的影响在当地经济中大多是负面的。尽管有这些影响，农村社区仍准备通过加强对出口的关注来改善经济 （ 葡萄牙等人。2019) 。但是，如果没有足够的住房和解决雇主所需的劳动力和地点便利设施的计划，农村社区将继续输给其他地区。农村社区必须制定能够应对全球经济趋势的住房政策，并确保他们能够从国际经济带来的机会中受益。该州的城市中心拥有全国最具活力的经济体。这些地区的挑战是确保每个社区都能蓬勃发展。随着住房成本的上涨，高档化和中等收入工作岗位的减少，流离失所造成了日益严重的危机，
