2023新政策新形势房地产前景展望及投资机会分析报告

目录 前言3 （一）房地产政策转向4 1、政治局定调4 2、部委跟进4 3、地方落实4 （二）政策转向背景6 1、市场供求转变6 2、房企出险频发8 3、地方财政压力大10 （三）政策调整趋势及影响12 1、认房不认贷，激活核心城市置换链条12 2、降首付，降低购房门槛13 3、降利率，减缓居民还款压力14 4、税费减免，降低购房成本16 5、因城施策，突破限购16 6、优化限价规则17 （四）房地产板块整体趋势18 1、板块估值见底、筑底迹象明显18 2、政策定调转向，扭转下行趋势19 3、市场渐进回暖，各城市分化复苏19 4、开发模式由高周转变高质量19 （五）未来房地产板块的投资机会在哪里？20 机会点一：城中村改造相关参与者20 机会点二：产品品质高的房企20 机会点三：核心板块布局的国央企20 机会点四：先发布局多元赛道的房企21 前言 房地产可以说是最受政策关注的行业，它一头牵涉GDP、税收、土地财政、就业、上下游产业，另一头牵涉千家万户的居住空间和生活状况。针对这个行业，政策发布最为密集，多的时候，中央和地方政府加起来一年能发数百条政策；政策影响极为直接，几乎所有环节都有政策发力，最为直观的是，目前很多城市仍有“四限”：限价，限售，限购，限贷。正因如此，这个行业的从业人员，广大购房者，资本市场投资者，无不极为关注房地产政策的变动。 当前房地产市场销售较为低迷，内生动力不足，居民收入预期减弱，消费意愿弱、储蓄意愿强，不断延迟刚性购房，或者取消改善性置业计划。 而从资本市场来看，房地产板块已处在20多年来的估值水平的最低位区域。从房地产行业 指数走势来看，在2014-2015年的牛市后，一直呈现震荡盘跌状态，目前从年线来看，房地产板块跌势趋缓。 房地产行业正处于触底回升的关键时刻，724政治局会议定调房地产行业新形势，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，强调适时调整优化房地产政策；中央接连出手释放利好信号，一线城市扎推表态优化房地产政策，郑州打响省会放松第一枪。 8-9月将迎来政策红利月，新政策持续落地，房地产前景如何？哪些政策还有松绑空间？未 来的投资机会又在哪里？ 在此背景下，钛媒体国际智库发布《新政策、新形势——房地产前景展望及投资机会分析》，报告分析了当前房地产市场环境及股市走势、政策调整趋势及影响，研判未来房地产板块的整体趋势，指出行业有望出现的四类投资机会，帮助从业者以及投资者更清晰的了解房地产市场的新形势，对后市做出更准确的判断。 一、房地产政策转向：政治局会议定调，部委跟进，地方落实 中央密集发声。7月24日，政治局会议定调房地产行业新形势，首次明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，并释放两大信号，一是要适时调整优化房地产政策，政策松绑力度有望进一步加大，二要加速城中村改造，推进城市更新。 政治局会议定调后，中央其他部门也纷纷表态行动起来。住建部提出，要落实好降首套首付、降利率、降税费、认房不认贷等政策。证监会强调坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定，这意味着证监会将继续采取一系列措施，维护房地产市场的稳定和健康。央行2023年下半年工作会议指出，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 一线城市扎推表态优化房地产政策。政治局会议以后，北京和广州明确尽快推出有关政策措施，大力支持刚性和改善性住房需求。深圳表示结合当地实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作。上海表示坚持因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作。一线城市的密集表态为行业注入了极大的信心。 8月3日，郑州打响省会放松第一枪，发布新政15条力促楼市，首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率，且契税补贴力度明显增大，取消了限售，推进现房销售、试行地下停车位办理预售等规定。“郑15条”相关政策政治站位高、落地性强，也意味着新一轮以城市为单位的政策宽松潮正式开启。 紧随着郑州步伐，另一省会城市南京也推出了楼市新政。涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。 预计8月地方政策优化有望加速出台，一线和强二线城市将快速得到落实。 二、政策转向的背景：市场、房企与地方财政 1、市场：供求关系发生转变，需求收缩，房企拿地意愿低，城投拖底项目难入市 根据公开数据显示，近40年来，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇 人均住房建筑面积从8.1㎡增至34.7㎡，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套 户比从0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到满足，且我国出生人口从2017年以来开始下滑，城镇化进程放缓，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。 住建部部长倪虹指出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。这是房地产市场面临的新形势。 从房地产销售表现来看，2023上半年，商品房销售面积59515万方，同比下降5.3%，降幅扩大4.4%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，涨幅收窄7.3%。上半年收官的累计数据表现并不乐观，尤其销售面积不及去年同期水平。 内生动力不足，房地产业内需不足更为明显：今年2季度以来，市场呈现明显的复苏动力不足的迹象，虽然各城市政策频频，但力度有限。当前房地产市场的观望情绪较浓，居民收入预期减弱，消费意愿弱、储蓄意愿强，不断延迟刚性购房，或者取消改善性置业计划。 从土拍热度看，2022下半年后房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍， 土地市场开始明显降温。2021-2022年全国宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交 逐步下滑。 城房企拿地中，民企拿地合计约占33%，央企、国企、地方平台分别占22%、33%、12%。 在销售和融资端持续收紧的情况下，房企拿地的热情始终难以被点燃，各大土拍市场基本稳定呈现出“央国企为主、地方城投积极参与”的格局。根据公开数据整理，2023上半年22 然而，地方城投的项目入市率低，根据中指数据显示，截至2023年5月，在2021-2022 年拿地的项目入市率不足3成。这主要是因为，大多数城投公司不具备真正的房地产开发能力，从城投公司的性质可以看出，29%以交通投资为主，20%是传统的城投，近几年传统城投的开发能力也基本消耗殆尽。 2、房企出险事件频频发生，债务问题持续引发关注，Q3还将迎来债务小高峰 万达7月频频出手冲上热搜，三次万达电影的股权转让共收回超73.8亿元，其背后是其不可忽视的偿债压力；昔日房地产龙头富力地产身陷“被申请破产”传闻，让业内外感叹不已，也又一次给行业响起了预警；素有“保定一哥”之称的前TOP100房企隆基泰和发布公告，宣布进入司法重整；昔日千亿房企泰禾集团宣布股票终止上市；恒大拖延已久的财报终于浮出水面，2.44万亿的负债让“负可敌国”成为了近期的热搜词；世茂时隔一年复牌但股价大跌65.61%，未能如期偿还的借贷已经达突破千亿元；昔日2000亿地产黑马阳光城退市；碧桂园承认出现阶段性流动压力，仍未支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。 一桩桩，一件件很难不引起业内外的关注，在行业的剧烈调整下，很多房企都在面临着负债以及盈利方面的问题，但这些问题的化解还尚需一段时间进行有效出清。 近期受债务影响房企重大事项梳理 日期 涉及房企 具体事项 2023年7月11-23日 万达 据了解，截至2023年6月末，万达商管境内公开市场债券存量规模123.41亿元，境外债券存量规模约为18亿美元。其中，万达商管一笔4亿美元的债券，到期日为7月23日。除此之外，6月万达旗下有4家项目公司登上《承兑人逾期名单》，但未披露具体的逾期规模。 7月23日晚，万达电影和中国儒意均集中披露了一则重大股权交易，万达文化集团向上海儒意出售北京万达投资49%股份，对价22.62亿元。据消息人士称，万达投资此次出售股权获取的资金，将用于偿还7月23日到期的4亿美元债（约28.8亿元人民币）。 7月17日，万达电影再次公告，万达投资与其一致行动人莘县融智签署了《关于万达电影股份有限公司之股份转让协议》，万达投资拟向莘县融智转让其持有的万达电影无限售条件流通股约1.77亿4股（占万达电影总股本的8.14%），转让价格为13.17元/股（相当于协议签署日前一个交易日收盘价的90%）。 7月11日，据万达电影公告，控股股东北京万达投资有限公司于7月10日向陆丽丽女士转让1.8亿股（占总股本8.26%），转让价格12.07元/股（相当于协议签署日前一个交易日收盘价的90%），转让总价约为21.73亿元。 2023年7月12日 富力地产 7月12日，广州市广丰混凝土有限公司和广东祥正商贸有限公司，同时向广东省广州市中级人民法院申请对广州富力地产股份有限公司进行破产清算。这距它们撤回此前对富力集团旗下天力建筑进行破产清算的申请不到三个月。富力地产7月13日回应称，富力不存在资不抵债的情况，且经营正常，不具备破产原因。但是据《南方都市报》消息，至少12家 公司向法院申请富力子公司破产清算事实上，这已不是富力地产及其子公司第一次被债权人申请破产清算。 2023年7月17日 恒大集团 7月17日晚，恒大官网发布2021年业绩公告、2022年上半年业绩公告（未经审核）和2022年业绩公告。公告显示，恒大2022年净亏损1258.1亿元，2021年净亏损6862.2亿元，两年净亏损合计8120.3亿元。负债方面，2021年底，恒大负债总额为25801.5亿元。2022年，恒大负债有所收窄，年底负债总额为24374.1亿元。另外，2022年底，恒大资产 总值为18383亿元，处于资不抵债状态。 2023年7月26日 隆基泰和 7月26日，隆基泰和官微发表《公开信》称，因受疫情及房地产行业下行影响，隆基泰和出现流动性危机，并向法院申请重整，近日已裁定受理。 2023年7月28日 泰集团禾 7月28日深夜，昔日千亿房企泰禾集团宣布股票终止上市。自2020年首现债务违约以来，泰禾集团在尝试过不少方式以自救，但至今已到期未归还借款仍达数百亿元。后期如何落地债务重组，是泰禾未来工作的重中之重。 2023年7月28日 大悦城 7月28日，大悦城(SZ000031)发布关于控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权的公告。公告显示，大悦城控股子公司亨达发展有限公司拟通过上海联合产权交易所有限公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，本次挂牌底价不低于经国有资产监督管理部门备案的净资产评估值414239.23万元。 2023年7月31日 世茂集团 7月31日，世茂集团股票复牌，当日股价大跌65.61%，收盘价仅1.52港元每股，总市值按人民币计仅52.88亿元。世茂集团从2022年4月1日停牌，已经1年零4个月。虽然股票复牌，但世茂集团的美元债重组仍有待推进，而展期的部分境内债也即将到期。世茂连发3份财报，据财报显示，截止2022年末，世茂集团逾期借贷共计872亿元，直至财报发布日 期，世茂集团未如期偿还的借贷已经达到了1211亿元。 2023年8月4日 阳光城 8月4日晚，阳光城公告，于当日收到深圳证券交易所下发的《关于阳光城集团股份有限公司股票终止上市的决定》，公司被深交所决定终止上市。截至公告披露日，阳光城已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额647.32亿元。 2023年8月8日 碧桂园 截至8月8日，碧桂园仍未能支付立该于8月7日支付的两笔美元债的票息。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，期限分别为5.5NC3.5和10NC5，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。碧桂园内部人士表示，受近期销售额