重整旗鼓-从核心数据看中国机场有税消费市场完全具备触底反弹的基础

行业研究 重整旗鼓：从核心数据看，中国机场有税消费市场完全具备触底反弹的基础 RallyingBack:China’sAirportTaxedConsumptionMarketisFullyPositionedforBottoming-OutRebound 前言 透过15个吞吐量在1500万人次以上的机场核心商业数据，我们对2019年至2022年国内机场有税商业市场的运转情况进行整体梳理。在客流重新井喷的利好形势下，国内机场的有税消费市场能否恢复，甚至超越2019年的“巅峰状态”备受行业关注。从2023年半年度和暑运的数据来看，客流已经不是问题，“消费力”（综合社会消费形势、消费客群、消费模式、消费行为、消费意愿等复杂因素的一个泛化说辞）成为行业真正复苏面临的最大不确定因素，同时也是最难破解的问题。 多少客流量承载多少商业面积是最佳匹配？ 在此之外，我们认为一些容易但重要的问题可能还未受到足够的重视，其中包括： 每平米贡献多少租金是合适的？ 尤其是随着航站楼越来越大，卫星厅越建越多，大型机场的商业面积总量大的惊人，可同时占比在下降，那么对中小规模机场来说适合自己的比例是多少。 租金坪效太高可能仅仅是因为总商业面积太少。 相对合理的？ 在每个从机场进出的旅客身上分摊多少租金是 太低了说明资源价值白白流失，可太高了也并非就是好事，没准旅客正在无声地忍受高价格低品质的商业服务，可持续性存疑。 2埃尔坡研究AIRPORESEARCH 北京首都国际机场 沈阳桃仙国际机场 济南遥墙国际机场 成都双流国际机场 昆明长水国际机场 郑州新郑国际机场 重庆江北国际机场 贵阳龙洞堡国际机场 上海虹桥国际机场上海浦东国际机场 杭州萧山机场 福州长乐国际机场 深圳宝安国际机场 广州白云国际机场 厦门高崎国际机场 ©️2023AIRPO.AllRightsResearved.3 01 核心观点 CoreOpinion 4埃尔坡研究AIRPORESEARCH 观点一 从2019年到2022年，国内机场商业的资源价值缩水一半 过去几年是机场商业极为动荡的时期。客流的极速变化给机场消费市场带来了极大的不确定性，机场商业资源的价值也处在剧烈变动之中。2019到2022年的四年间，国内机场在有税商业板块的租金回报经历了100亿、60亿、70亿和50亿“过山车式”的阶段，稳定性彻底被打破。 剧烈下滑 机场20有19税至商2业02租2金 聚集客流至适度的商业区域 观点二 客流量和商业面积的规模共同决定了资源价值的水平 在行业宏观层面，对资源价值水平有决定性作用的实际上是客流量和商业面积两个核心因素。客流急剧收缩的时候，航站楼内的出租商业面积理应快速缩减，把有限的客流聚集到适度的商业区域，才能保证单位面积的商业资源价值水平不被损害。在第一轮大调整时期（2021年之前），行业表现还算得当——随着客流的减少空置率快速提升，但是在触底之后价值迅速反弹，直至2022年的极端情况出现。 客流急剧收缩 ©️2023AIRPO.AllRightsResearved.7 01 核心观点 观点三 若缺乏客流支撑，商业面积扩大不会带来资源价值增长 在单个机场层面，无论是经营数据，还是无数行业经验，都充分表明客流接近或处于饱和状态的“老楼”比基础设施优良、面积翻倍的“新楼”生意要好得多，也更容易得到行业经营者的追捧。对规模庞大的新航站楼来说，不仅单位面积的资源价值会大打折扣，在客流增长不太明显的情况下，甚至总体资源价值在短期内都会下降，而不是预想中的随面积翻倍而翻番（航站楼经营条件的改善对经营结果的影响很难评估，但是面积的扩大带来的装修投入、人工成本的增加却是显而易见的。同时，客流量的不充足必然导致单店的销售额受到显著影响）。 新航站楼 ？客流增长不稳定单位面积资源价值总体资源价值 01 核心观点 观点四 如何平衡客流量与商业面积之间的关系？ 即便在不考虑整体经济和消费形势的情况下，面对当前客流迅速恢复，同时航站楼面积也急速扩张的情形，机场如何平衡客流量和商业面积二者之间的关系也是目前至关重要的议题。在埃尔坡看来，一个简单且有效的方式就是分别用“租金收入=商业出租面积*每平米租金贡献”和“租金收入=客流量*每人次租金贡献”两种计算方式来测算总体资源价值，从二者之间的比较中就能够得到诸多有益的启示。 租金收入 8埃尔坡研究AIRPORESEARCH 商业出租面积×每平米租金贡献 客流量 ×每人次租金贡献 02 数据分析 DataAnalysis ©️2023AIRPO.AllRightsResearved.9 数据分析 02 截止2022年底，目前整个中国境内机场业（不含香港、澳门和台湾地区，下同）共有254个，保有的航站楼建筑面积合计1798.9万平米。按照行业平均商业面积占比5%计算，全行业商业面积总量为89.95万平米。 机场名称 航站楼建筑面积（平米） 总商业面积（平米） 商业面积占比（%） 北京/首都1,400,000.0052,670.003.76% 广州/白云1,403,700.0071,000.005.06% 成都/双流506,000.0044,290.528.75% 深圳/宝安686,000.0036,499.615.32% 昆明/长水676,000.0033,259.574.92% 上海/浦东1,465,000.0065,700.004.48% 上海/虹桥460,000.0024,792.005.39% 重庆/江北737,000.0044,220.006.00% 杭州/萧山990,000.0026,025.642.63% 郑州/新郑620,000.0021,000.003.39% 厦门/高崎239,900.0017,000.007.09% 贵阳/龙洞堡411,000.0018,000.004.38% 沈阳/桃仙248,300.0017,381.007.00% 济南/遥墙164,000.006,263.553.82% 福州/长乐216,000.008,600.003.98% 数据来源：公开数据，行业交流，埃尔坡研究中心整理 10埃尔坡研究AIRPORESEARCH userid:414195,docid:137144,date:2023-08-21,sgpjbg.com 02 数据分析 结合样本机场数据，我们用“商业出租面积*每平米租金贡献”和“客流量*每人次租金贡献”两种计算方式来测算国内机场有税商业租金收入，发现两种方式得到的结果相差无几。 按照2019年吞吐量在1500万人次的机场数据，以每月983元/平米的租金1，整体出租率95%计算，2019年的全行业有税商业租金收入约为100.8亿元； 全行业估算每平米租金贡献（元/月） 983.52 827.93 686.69 619.23 全行业估算总出租面积（万平米） 85.45 67.46 76.45 71.96 1001000 80800 60600 40400 20200 0 2019 202020212022 0 2019202020212022 120 全行业估算租金总收入（亿元） 100 租金 收入 = × 80 60 100.8 40 71.48 20 0 2019 2020 2021 2022 每平米租金贡献 商业出租面积 50.12 62.99 时间 2019年 2020年 2021年 2022年 每平米租金贡献（元/月）983.52686.69827.93619.23 总出租面积（万平米）85.4576.4571.9667.46 租金总收入（亿元）100.862.9971.4850.12 1以15家机场的实际数据为样本统计得到 ©️2023AIRPO.AllRightsResearved.11 02 数据分析 按照人均租金贡献8.06元/人次2计算，2019年全行业有税商业租金收入约为97.6亿元； 9.75 8.06 7.08 7.96 全行业估算每人次租金贡献（元/人次） 10 全行业估算国内总客流（亿人次） 12.12 9.04 5.16 8.40 15 812 69 46 23 0 2019202020212022 0 2019202020212022 100 全行业估算租金总收入（亿元） 80 租金 收入 = × 60 97.68 40 72.02 20 0 2019 2020 2021 2022 50.36 国内总客流 每人次租金贡献 59.52 时间 2019年 2020年 2021年 2022年 国内总客流（亿人次）312.128.409.045.16 每人次租金贡献（元/人次）8.067.087.969.75 租金总收入（亿元）97.6859.5272.0250.36 2以15家机场的实际数据为样本统计得到 3从2019年到2022年，国内航线客流占总客流的比重分别为89.69%、98.02%、99.66%和 99.29% 12埃尔坡研究AIRPORESEARCH 数据分析 02 2020年 7.08 8.40 59.52 8.06 12.12 97.68 到2020年，从我们获取的数据来看，每人次的租金贡献下滑了12.15%，降至7元/人次。再加上客流规模快速收缩了30%，从12亿人次将至8.4亿人次，整体租金规模却几乎腰斩，只有59.52亿元。 76.45 686.69 62.99 85.45 983.52 100.8 我们用另一种计算方式，即“出租面积*每平米租金贡献”，其中出租率整体下降了10%左右，每平米的租金贡献则下降了30%，从983元将至686元，计算得到的结果是62.99亿元，与上面的测算结果偏离了5.84%。其主要原因是在疫情的第一年，多数经营商都持观望态度，寄希望于疫情快速结束，选择咬紧牙关挺过难关。当然不同的经营商对风险的认知和承担能力各不相同，因此在具体的合约履行上出现了步调不一的情况。这就导致虽然客流和销售大幅下滑，但也有部分商户还是选择坚守，继续承担场地租金的压力。 ©️2023AIRPO.AllRightsResearved.13 数据分析 02 2021年 7.08 8.40 59.52 7.96 9.04 72.02 2021年，国内疫情相对平稳，经营商们对市场的判断和行动也趋于一致——想坚持的继续坚持，计划退租的也完成了退租。因此，客流量的变化基本与租金收入的变化趋势保持一致，且进入一种新的弱平衡状态。以每人次租金贡献为例，2021年样本机场只比2019年略微下降了1.51%，比2020年则大幅上涨了14.29%，达到了7.96元/人次。同时由于疫情的相对稳定，国内客流量也比2020年增长了7.65%。在客流量和客均贡献增长的共同作用下，2021年全行业的租金收入大幅增长了21%，达到了70亿元以上，为2019年的75%左右。 71.96 76.45 686.69 827.93 62.99 71.48 按照“出租面积*每平米租金贡献”计算，由于仍处于疫情期间，整个行业的出租率依然在下降。根据样本机场的数据，2021年的出租率比2020年下降了约5个百分点，总出租面积不到72万平米。不过，剩下依然经营的商业面积其资源价值并没有下滑，反倒比2020年提升了20%以上，达到每月827.9元/平米，为2019年水平的88.52%。 14埃尔坡研究AIRPORESEARCH 67.46 71.96 619.23 827.93 50.12 71.48 数据分析 02 2022年 9.75 5.16 50.36 7.96 9.04 72.02 2022年情况急转直下。首先行业出租率只有75%左右，疫情前租金水平较高的机场退租情况更严重，虹桥机场最差的时候只有58%的出租率（当然也有例外，无疫情期间济南机场独特的经营模式使其出