房地产行业土地市场8月跟踪报告：成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市 2023年09月20日 ——房地产行业土地市场8月跟踪报告 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 行业核心观点： 8月房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于低位，但环比有所改善，房企仍聚焦于核心城市，高能级城市拿地占比提升，1-8月国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比较1-7月持平，规模型房企拿地强度较1-7月有所回升，当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 整体：8月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地推出规划建面约为2.59亿平，同比下降30.17%，较1-7月下滑幅度收窄1.6pct，300城住宅用地成交规划建面为1.97亿平，同比下降 30.31%，较1-7月下滑幅度收窄2.17pct。2023年1-8月，300城住宅用地土地出让金规模为13743.23亿元，同比下滑20.44%，较1-7月下滑幅度收窄5.9pct。8月，300城住宅用地土地出让金规模为2364.79亿元，环比+29.23%，同比+29.4%。其中一线、 二线、三四线城市土地出让金额分别约为514.90亿元、1257.55亿元、592.34亿元，同比分别变动+51.7%、+68.2%、-20.0%。8月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升， 2023年1-8月，300城住宅用地成交楼面价约为6974.35元/平， 同比上升14.15%，较1-7月增速扩大5.07pct，300城住宅用地平均溢价率为6.01%，同比上升2.06%，较1-7月下降0.41%。8月300城流拍率同环比均下降，高能级城市流拍率更低。8月300城住宅用地流拍率为17.9%，环比下降1.6pct，同比下降2.3pct。其中，一线城市土地流拍率为11.8%，环比变动+7.0pct。二线、三四线城市土地流拍率分别为10.2%、24.0%，环比变动+0.3pct、 -1.7pct，同比变动分别为-3.7pct、+2.3pct。 城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势。23年1-8月，300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模为1.12万亿元，占300城土地成交金比重81.19%，同比+1.62pct，较2023H1上升0.05pct；2023年1-8月22城央国企背景（含地方国资）房企拿地规模占比达到68%，与23年1-7月持平，较2022年下降 11pct，民营和混合所有制背景房企整体占比与23年1-7月整体持平。 房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升。根据中指 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 多地取消住房限购政策 8月行业基本面仍在筑底，政策兑现后持续关注销售端修复情况 业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 研究院拿地排行榜来看，央国企仍占主导地位，前30家企业中一 半以上企业为央企或国企。将2023年1-8月中指研究院权益拿地 排行榜前30房企（同时可获得权益拿地和权益销售数据的企业 23家），按照大于1000亿元、400-1000亿元以及小于400亿元 的销售规模进行分类，其2023年1-8月拿地强度分别为22.4%、 35.6%、33.5%，较1-7月分别变动+3.1%、+3.6%、-6.9%。 风险因素：销售端修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共17页 正文目录 1整体：8月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优5 1.18月土地市场供应和成交规模降幅有所收窄，结构表现分化5 1.2土地出让金规模同环比上升，各线级城市表现分化6 1.38月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升7 1.48月整体流拍率有所下降，低能级城市压力更大9 2城市：集中度有所提升，高能级城市更具优势10 2.1出让金：拿地集中度延续提升趋势10 2.2建面：成交建面有所回升，集中度持续提升11 2.3溢价率：土地成交规模TOP30城溢价率普遍上升12 2.4结构：22城非国央企背景房企拿地占比与上月持平12 3房企：央/国企更稳健，中大型房企拿地强度环比提升13 4投资建议与风险提示15 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）6 图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）6 图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）6 图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）6 图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）7 图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）7 图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）7 图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）7 图表13：300城住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）8 图表14：300城住宅用地成交平均溢价率（%）8 图表15：一线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）8 图表16：一线城市住宅用地成交平均溢价率（%）8 图表17：二线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）8 图表18：二线城市住宅用地成交平均溢价率（%）8 图表19：三四线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）9 图表20：三四线城市住宅用地成交平均溢价率（%）9 图表21：300城住宅用地流拍率（%）9 图表22：一线城市住宅用地流拍率（%）9 图表23：二线城市住宅用地流拍率（%）10 图表24：三四线城市住宅用地流拍率（%）10 图表25：23年1-8月土地出让金规模TOP30城（万元，左轴）及同比增速（%，右轴）10 图表26：8月土地出让金规模TOP30城（万元，左轴）及同比增速（%，右轴）.11 图表27：23年1-8月300城中成交规划建面TOP30城（万平，左轴）及同比增速 （%，右轴）12 图表28：23年1-8月土地出让金规模TOP30城平均溢价率12 图表29：22城不同企业属性拿地占比情况13 图表30：房地产行业2023年1-8月拿地排行榜TOP3014 图表31：2023年1-8月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度情况14 图表32：23年1-8月拿地排行榜TOP30不同规模房企权益拿地强度情况15 1整体：8月土地出让金规模回升，高能级城市仍相对占优 1.18月土地市场供应和成交规模降幅有所收窄，结构表现分化 8月整体土地供应量仍处低位，一线城市环比有所增加。根据中指研究院数据统计， 2023年1-8月，300城住宅用地推出规划建面约为2.59亿平，同比下降30.17%，较1-7月下滑幅度收窄1.6pct。其中，8月300城住宅用地推出规划建面约为3330.99万平，同比下降17.0%，较7月降幅有所收窄。从各能级城市角度来看，8月一线城市住宅用地推出规划建面约为250.95万平，环比上升33.69%，二线、三四线城市住宅用地推出规划建面分别约为1408.02万平、1672.03万平，环比变动-0.67%、-36.84%，同比变动+17.8%、-40.6%。 8月土地成交规模整体仍下降，高能级城市同比有所上升，三四线下滑幅度有所扩大。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地成交规划建面为1.97亿平，同比下降30.31%，较1-7月下滑幅度收窄2.17pct。其中，8月300城住宅用地成交规划 建面为3136.23万平，同比下降16.1%，环比+7.5%。从各能级城市角度来看，8月一线、二线、三四线城市住宅用成交规划建面分别约为206.95万平、1380.61万平、1548.67万平，同比分别变动+31.0%、+15.7%、-35.1%。 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速 （%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.2土地出让金规模同环比上升，各线级城市表现分化 8月土地出让金规模同环比均有所上升。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月， 300城住宅用地土地出让金规模为13743.23亿元，同比下滑20.44%，较1-7月下滑幅度收窄5.9pct。8月，300城住宅用地土地出让金规模为2364.79亿元，环比 +29.23%，同比+29.4%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为514.90 亿元、1257.55亿元、592.34亿元，同比分别变动+51.7%、+68.2%、-20.0%。 图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速 （%，左轴） 图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） 图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.38月溢价率环比有所下降，各能级城市楼面均价同环比均有所提升 各能级城市楼面均价同比均有所提升。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地成交楼面价约为6974.35元/平，同比上升14.15%，较1-7月增速扩大5.07pct。其中，8月300城住宅用地成交楼面均价约为7540.22元/平，同比上涨54.2%，环比变动+20.22%，其中，一线、二线、三四线分别约为24880.4元/平、9108.66元/平、3824.81元/平，同比分别变动+15.9%、+45.4%、+23.2%，环比变动+11.04%、39.56%、16.47%。 8月300城住宅成交平均溢价率水平环比有所下降，各线级城市表现依然分化。根据中指研究院数据统计，2023年1-8月，300城住宅用地平均溢价率为6.01%，同比上升2.06%，较1-7月下降0.41%。8月，300城住宅用地平均溢价率