房地产行业土地市场跟踪报告：10月一线城市土地成交规模放大

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 10月一线城市土地成交规模放大 2023年11月21日 ——房地产行业土地市场跟踪报告 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 行业核心观点： 10月土地市场中一线城市成交规模明显放大，或一定程度上受益于一线城市房地产政策持续优化，但目前行业销售端表现仍偏弱，土地市场成交规模提升的延续性或较弱。土拍政策持续优化，多城取消地价限制，地价限制取消后进行首次土拍的四城表现分化，土地市场表现整体还在低位，近期三部门联合召开座谈会表态支持房企融资，预计后续或有相关利好政策跟随推出，建议持续关注销售端修复进展以及融资端资金面修复进展情况。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。 投资要点： 整体：土地成交规模有所回升。根据中指研究院数据统计，2023年1- 10月，300城住宅用地推出规划建面约为3.68亿平，同比变动-29.73%，较1-9月下滑幅度收窄3.65pct；2023年1-10月，300城住宅用地土地出让金规模为1.89万亿元，同比下滑23.75%，较1-9月下滑幅度收窄2.64pct。10月，300城住宅用地土地出让金规模为2,898.46亿元，环比+35.80%，同比-12.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为1038.59亿元、1199.45亿元、660.42亿元，同比分别变 动+116.7%、-24.3%、-46.4%。10月溢价率水平、流拍率水平环比均下 降，10月，300城住宅用地平均溢价率为3.58%，同比上升2.46pct， 环比下降0.72pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为5.18%、3.0%、2.2%，同比分别变动+4.68pct、+2.14pct、+0.5pct，环比分别 变动-1.41pct、-1.44pct、-0.43pct；10月300城住宅用地流拍率为 10.2%，环比-9.5pct，同比-3.2pct。一线城市无土地流拍情况，二线、三四线城市土地流拍率分别为9.4%、11.2%，环比变动+0.2pct、-15.5pct。 土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化。截至11月7日，全国 22个集中供地城市中，已有16城取消设置地块竞拍价上限，郑州部分城区依然限制了地价，核心一线城市上海、北京仍维持地价、房价“双限”政策。济南、重庆、合肥和厦门四城完成了新政后的首次土拍，根据中指研究院数据统计显示，土地限价放开后两周，济南和合肥平均溢价率较限价放开前（2023年1-10月）土地成交平均溢价率明显提升，而重庆和厦门溢价率仍走低。 房企：央/国企持续担当主力，拿地强度有所上升。将2023年1-10月中指研究院权益拿地排行榜居前的部分房企，按照规模划分，大中小型房企2023年1-10月拿地强度分别为26.9%、36.1%、32.1%，较23年 1-9月分别变动+3.8%、+1.8%、+1.0%。 风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 “三部门”表态支持房企融资 行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力四部委联合召集房企座谈 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、城中村改造推进不及预期、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共11页 正文目录 1整体：土地成交规模有所回升4 1.110月土地市场热度冷热不均，一线城市热度较高4 1.2土地出让金规模环比上升，一线城市成交规模显著放大6 1.310月整体溢价率、流拍率水平环比均下降6 2土地限价取消后进行土拍的各城市间表现分化7 3房企：央/国企仍持续担当主力，拿地强度有所上升8 4投资建议与风险提示10 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表13：300城住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表14：一线城市住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表15：二线城市住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表16：三四线城市住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表17：济南/重庆/合肥/厦门四成土地限价放开前后土地成交平均溢价率（%）8 图表18：房地产行业2023年1-10月拿地排行榜TOP308 图表19：2023年1-10月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度较2022年变动情况 ...............................................................................................................................................9 图表20：23年1-10月拿地排行榜30家不同规模房企权益拿地强度情况10 1整体：土地成交规模有所回升 1.110月土地市场热度冷热不均，一线城市热度较高 10月整体土地供应规模与9月基本持平。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月， 300城住宅用地推出规划建面约为3.68亿平，同比变动-29.73%，较1-9月下滑幅度收窄3.65pct。其中，10月300城住宅用地推出规划建面约为4938.03万平，同比下降36.2%，较9月降幅扩大0.1pct。从各能级城市角度来看，10月一线城市住宅用地推出规划建面约为366.06万平，环比上升21.56%。二线、三四线城市住宅用地推出规划建面分别约为1673.39万平、2883.89万平，环比变动-1.87%、+2.19%，同比变动-34.9%、-44.2%。 10月各线级城市土地成交规划建面表现分化，一线城市同环比均上升。根据中指研究院数据统计，2023年1-10月，300城住宅用地成交规划建面为2.71亿平，同比下降32.25%，较1-9月下滑幅度收窄1.34pct。其中，10月300城住宅用地成交规划建面为 4176.09万平，同比-34.25%，环比+41.77%。从各能级城市角度来看，10月一线、二线、三四线城市住宅用成交规划建面分别约为457.25万平、1630.15万平、2088.7万平，同比分别变动+29.5%、-22.4%、-46.4%，环比分别变动+172.51%、+49.54%、+23.76%。 30.000% 20.000% 10.000% 0.000% -10.000% -20.000% -30.000% -40.000% -50.000% -60.000% -70.000% 22000 30.00% 20.00% 17000 12000 7000 2000 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% -70.00% -80.00% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -3000 规划建筑面积(万㎡) 规划建面同比增速 规划建筑面积(万㎡) 规划建面同比增速 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 1000.0% 800.0% 600.0% 400.0% 200.0% 0.0% -200.0% 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 600.0% 500.0% 400.0% 300.0% 200.0% 100.0% 0.0% -100.0% -200.0% 700 600 500 400 300 200 100 0 规划建筑面积(万㎡)规划建面同比增速 规划建筑面积(万㎡)同比增速 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% -100.0% 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% -150.0% 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 规划建筑面积(万㎡)同比增速规划建筑面积(万㎡)同比增速 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% -70.0% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 规划建筑面积(万㎡)同比增速 规划建筑面积(万㎡)同比增速 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.2土地出让金规模环比上升，一线城市成交规模显著放大 10月一线城市土地出让金规模同环比均明显增大。根据中指研究院数据统计，2023年 1-10月，300城住宅用地土地出让金规模为1.89万亿元，同比下滑23.75%，较1-9月下滑幅度收窄2.64pct。10月，300城住宅用地土地出让金规模为2,898.46亿元，环比 +35.80%，同比-12.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为1038.59亿元、1199.45亿元、660.42亿元，同比分别变动+116.7%、-24.3%、-46.4%，环比分别变动+169.93%、+4.5%、+10.1%。 图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速 （%，左轴） 图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴