房地产：2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告

亚太区年房地产市场新兴趋势 ® 报告 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告®联合出品方： 目录2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告® i iv 报告摘要 vi 读者须知 1 第一章：拐点将至 3 不确定的市场 5 ...直至曲终 7 不良资产—— 漫长的等待10 企业资产出售10 关注开发风险11 继续转向安全资产12 卖旧买新12 建后出租住宅12 物流地产13 数据中心15 有悖常识的赌注16 中国内地新热潮17 疫情加速环保议程20 适应性很关键21 总体规划滞后24 第二章：房地产资金流动26 跨境投资大幅收缩28 银行仍在放贷29 债务基金仍处于困境31 没有路演，就没有融资31 投资人转向公开市场32 绿色债券和“漂绿”35 第三章：资产类型展望36 写字楼37 各执己见38 轮用办公桌让位开放空间38 灵活空间仍有市场39 若隐若现的去中心化40 物流地产40 一个拥挤的战场41 中国加一41 冷链存储—— 一个大热的市场42 开发并持有核心资产43 零售资产43 服务本地消费者44 重新规划混合用途地产的用途44 小既是美45 新的租赁结构45 住宅46 基金围绕多家庭资产布局46 能否积少成多？47 酒店48 房间过多 49 受访者名单 《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》编委会主席普华永道顾问和研究员（按地区）印度Anish SanghviBhairav DalalDhiren ThakkarTanya Tandon印度尼西亚Brian ArnoldDavid WakeMargie Margaret日本Akemi KitouEishin FunahashiHideo OhtaHiroshi TakagiSoichiro SeriguchiTakashi YabutaniTakehisa HidaiTakeshi NagashimaTakeshi YamaguchiWataru Wada卢森堡Kees HageRobert Castelein菲律宾Malou Lim新加坡Chee Keong YeowMagdelene ChuaMaan Huey Lim澳大利亚Andrew ClokeAzam MalikBianca BuckmanChristian HolleDevina KusnadiEwan BarronGarrick PepperJames DunningJames McKenzieJane ReillyJosh CardwellNick AntonopoulosMatthew LunnMax SangrigoliRachel SmithRoss HamiltonScott HadfieldTony Massaro中国内地Gang ChenG. Bin Zhao中国香港K.K. SoPaul WaltersDavid Kan中国台湾Jason LiuDavid TienKathryn LinK.K. So, PwC David Faulkner, Urban Land Institute主要作者Colin Galloway, Urban Land Institute Consultant城市土地学会编辑制作人员James A. Mulligan，高级编辑David James Rose，管理编辑/手稿编辑May Chow，亚太区高级副总裁Diwa Law，亚太区高级顾问Lawreane Jamie de los Santos，设计师房地产市场新兴趋势®（Emerging Trends in Real Estate®）是普华永道在美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成的网络遍及155个国家和地区，有超过28.4万名员工，致力于在审计、咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，敬请访问 www.pwc.com。普华永道系指普华永道网络及 / 或普华永道网络中各自独立的成员机构。详情请访问 www.pwc.com/structure 。© 2020普华永道版权所有。© 2020 年 11 月 普华永道和城市土地学会版权所有。中国印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许可，本报告的任何部分不得以任何方式或手段（无论是电子或纸质手段）复制，包括影印和记录，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。推荐文献引用：普华永道和城市土地学会：《2020年亚太区房地产市场新兴趋势》华盛顿特区：普华永道和城市土地学会，2020年。ISBN: 978-0-87420-467-4编辑领导团队成员ii 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告® 0510152025թܐ஀ᆊ፩࣭೗ݓޡሠׁ๊ఊ׹߽ᄧৠൻცࡰ࿅׳ᄵጹฏ࣭ࣼඝྋ*17.6%7.3%11%7.6%8.3%23.7%16.8%2.9%4.8%参与调查人士分布，按所在国家/地区划分资料来源：《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。*包括德国、印度尼西亚、马里、马来西亚、中国台湾、泰国、英国、阿拉伯联合酋长国、美国和越南。报告摘要纵观整个2020年，亚太地区各国政府在防止新冠肺炎扩散方面成绩不俗，缓解了疫情对本地经济和房地产市场的影响。不过，与此同时，人们感觉目前是多种暂时性因素在支撑资产价值，如政府支持措施、银行宽限处理政策、健康的企业资产负债表等，而这些因素不可能持久。随着资金日渐枯竭，越来越多投资人相信，市场修正将不可避免。普遍相信，区域市场的不景气不及西方严重，因此投资人预期2021年资产价格会下降。三个市场将会出现潜在压力：中国 — 政府主导的流动性紧缩使得规模较小的开发商无法获得银行融资；印度 — 本地非银行金融公司的崩溃再次为私募基金带来机会；澳大利亚 — 在亚太区中所受经济影响较大，而较大的市场透明度短期内可能会提供更多的购买机会。随着经济衰退后果凸显，其他机会也在出现。尤为明显的是，长期持有大量以房地产形式作为公司资产的亚洲公司将考虑变现所持资产以获取营运资金。通过出售-回租的形式将此等资产剥离，并根据需要继续使用该等资产（通常作为公司总部），使得公司可以过渡到轻资产经营模式，有利于更有效地利用公司资本。投资人与时俱进的另一个做法是将资金从目前备受季节性或长期性压力的主流资产类别（如办公楼、零售物业、酒店等）转向下行市场中能提供可靠收入流的资产类别（如物流、多单元住宅、数据中心等）。值得一提的是，物流作为唯一因疫情而基本面得到改善（主要因为网上零售商需求iv 2021年亚太区房地产市场新兴趋势®报告 参与调查人士的公司，按公司所在地理区域划分᎐ᇋف፱኷ᇜࢋ࣭য়0ཌྷ࢞ܿቱ૑ዴᇖႚݓ49%1%23%27%ન቏ภฉዸకܿ଎࣭࢞ཌྷતਤᆊ྘ݓฏܿཌྷ࢞ඝྋ໦࿒资料来源：《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。高涨）的主资产类别备受投资人青睐。随着投资人的争抢，此类资产类别的资本化率正在不断压缩。整个地区有个共同点，就是疫情作为催化剂加速了新冠肺炎爆发之前已经在酝酿的趋势。环境、社会与公司治理（ESG）主题是其中之一。ESG在高端市场对买家和业主来说一般更为重要，但随着健康和环境问题的关注度越来越高，越来越多的人认识到建筑节能可以直接转换为公司利润。全球房地产可持续评估体系（GRESB）等标准正在帮助创建一个可持续性合规的事实标准，而更新和更严格的CPD标准（衡量建筑物的净零碳战略）也将出台。以后，随着各国开始履行2016年生效的《巴黎协定》所规定的义务，CPD将变得更加重要。新建筑物的设计变得越来越灵活，进一步反映了在当前日新月异的环境中变化的速度。开发商寻求建设可适应新用途的通用楼房，目的是在其使用年限内可做多种用途。而整体规划（速度放慢以获取更多认可）可能也将变化，尤其是在当地人流集中区内创建提供日常需要设施的分散居住区和城市。在资本流动方面，与去年同期相比，2020年的交易额大幅下滑。部分原因是边境关闭限制了买方的行动，另外卖方希望在疫苗上市后，市场会迅速反弹，所以拒绝降低资产价格。跨境资本流动也在下降，韩国与日本仍相当活跃。这是因为投资人本着“逃向安全资产”的心态搜寻内需强劲且受地缘政治影响较小的市场。因同样原因，对中国的跨境投资也非常可观。尽管存在贸易摩擦，境外资本仍将中国视为重要的投资目的地。毫无悬念，今年投资前景的排名依然显示了对流动性强、稳定而且内需来源可靠的区域门户城市市场的偏好。继去年之后，新加坡仍然是投资人首选。尽管其并非符合传统的投资人标准的根基稳固的门户（如排名分别为第二和第三的东京和悉尼），新加坡已成功地建立了中立的声誉，这在日益分化的世界中显得很可贵，帮助其在2020年从中国吸引了大量投资。同时，因国内机构投资人将原定用于海外购买的资本转回国内，韩国的投资额与去年同期相比大涨71%，达到创纪录的季度新高。虽然在有些市场银行收紧某些条款，在整2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告® v个亚太区市场，一般仍可得到银行融资，即使银行对某些种类的交易（物流）有明显偏好而对其他物业（零售、酒店）则明显不感兴趣。如果说疫情对投资环境可能影响深远，资产类型的影响也不可小觑：办公楼：投资人多年来一直将办公楼视为必选类别。目前，因各种影响因素，即社交距离、居家办公趋势、经济萎缩以及租客削减成本的需要等，优质办公空间的未来需求仍是个问号，投资人变得更加谨慎。整个亚太地区的受访者普遍认为，尽管与过去相比，员工在家办公的时间会更多（也许每周一天），但这不太可能成为一种趋势，起码不像在西方市场那样。所以，市中心办公楼将无大碍，不过工作场所的布局和设施可能会发生重大变化。 物流地产：在新冠疫情爆发之前已经是最受欢迎的资产类别，而疫情期间由于网上购物激增，以及制造商开始建立零部件库存（而之前为及时采购方式），物流地产前景看好。但是，尽管物流设施的结构性供应不足意味着需求将持续走高，投资人有以下担心：首先，网上销售增长可能将达到顶峰；第二，随着资本化率的不断压缩，行业对定价的影响将超过市场。冷库设施目前需求也很旺盛，同样是因为网上销售增长导致需求上升。零售地产：因疫情引起的网上零售激增再次为之前已存在的趋势推波助澜。然而，虽然长期而言，实体零售的前景严峻，但也并非不可救药。首先，传统零售销售在某些类别依然强劲，如奢侈品和非刚需商品。其次，零售经营者加紧调整他们的资产，通过重新设计以服务本地社区，同时引进其他商业型态以及住户。住宅：作为一个资产类别，住宅在经济衰退周期会受投资人青睐。这是因为（尤其是在亚太地区）通常需求会很强劲，而且vi 2021年亚太区房地产市场新兴趋势®报告有良好的按揭贷款和租金支付记录。虽然只有日本有相当数量的机构持有出租物业，超低的国债收益率意味着投资人可能会更愿意接受住宅资产的低回报率。酒店：同零售业一样，酒店业倍受疫情打击，主要原因是旅游业几乎瘫痪。尽管在重新设计酒店使其专注于国内旅游业方面仍有一些希望，目前该行业似乎供过于求，很多资产正在售卖，转作他用（例如作为出租住宅）。酒店是目前出现在市场上的首批困境资产之一。读者须知《亚太区房地产市场新兴趋势》是一份有关趋势和预测的出版物，今年发行的是第十五期，是房地产业内最受认可且被广泛阅读的预测报告。《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》由普华永道和城市土地学会共同出品，提供了有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、不同物业类型、大都市圈以及其他房地产问题的展望。注：在本文中，“中国”是指“中国内地”，“香港”是指“香港特别行政区”。《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》反映了在本报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人的观点。本文表述的观点（包括引文所载所有评论）全部来自这些调查和访谈，不代表普华永道或城市土地学会的意见。受访者代表了各行各业的专家，包括投资者、基金经理、开发商、业主、商业银行、中介、咨询机构和顾问。城市土地学会和普华永道的研究人员亲自访谈了134位个人，收到391位个人的调查问卷回复，他