2023年上半年全国典型城市房地产市场分析报告

积极引导稳增长点状复苏低位持稳 ——2023年上半年全国典型城市房地产市场分析 思源兴业2023.7 CONTENTS目录 01 宏观政策 02 市场环境 03 房企表现 -2- -3- 1.宏观政策 经济走稳向好，CPI总体平稳，PPI继续下降 GDP 2023年上半年 5.5% 初步核算，上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点。 2023年6月 0.2% 2023年1-6月 0.7% CPI CPI保持基本平稳 6月份，消费市场运行基本平稳，CPI环比略有下降，同比持平。从环比看，CPI PPI 下降0.2%，降幅与上月相同。从同比看，CPI由上月上涨0.2%转为持平。 2023年6月 -5.4% 2023年1-6月 -3.0% 数据来源：国家统计局 6月份，受石油、煤炭等大宗商品价格继续回落及上年同期对比基数较高等因素影响，PPI环比、同比均下降。从环比看，PPI下降0.8%，降幅比上月收窄0.1个百分点。从同比看，PPI下降5.4%，降幅比上月扩大0.8个百分点。 -4- 消费市场增势较好，投资规模继续扩大，房地产投资持续下降， 货物进出口保持增长，贸易结构继续优化 净出口 投资 消费 6月份，社会消费品零售总额39951亿元，同比增长3.1%。 上半年，社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点。 上半年，全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%。 上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降 7.9%。 6月份，进出口总额34883亿元，同比下降6.0%。其中，出口19898亿元，下降8.3%；进口14985亿元，下降2.6%。 上半年，货物进出口总额201016亿元，同比增长2.1%。其中，出口114588亿元，增长3.7%；进口86429亿元，下降0.1%。进出口 数据来源：国家统计局、中国海关总署 相抵，贸易顺差28159亿元。 -5- 政策环境|中央层面 中央层面：明确房地产行业支柱地位，政策基调不变 1.央行四项行动支持优质房企 时间 部门/会议 主要内容 2023年2月 《求是》发表了习近平总书记的文章 ①要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。②防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2023年3月 两会政府工作报告 ①房地产市场风险隐患较多。②有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。③加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题｡ 2023年4月 中央政治局会议 要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。 各部委明确2023年政策方向 根据中央经济工作会议的部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续” 2.住建部住建部城乡建设工作会强调增信心、防风险、促转型 、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务 一是稳预期。增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求 ，提升市场信心 二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。 三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。 3.倪虹“部长通道”：稳支柱、防风险、惠民生 稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设 防风险：要防安全生产的风险，防范化解房地产“灰犀牛”风险 惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，努力为人民群众创造高品质生活空间。 -6- 政策环境|金融层面 23年LPR首次调整，降准缓解银行资金成本压力，降准降息同步落地，稳地产 LPR下调 6月20日，5年期以上LPR利率下调 10个基点至4.20%，这是既去年8月 以来LPR首次调整。 降准 全面降准，央行决定于3月27日降低 金融机构存款准备金率0.25个百分点， 释放长期资金约5500亿元。 -7- 政策环境|企业层面 2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”“三支箭”先后落地， 企业融资环境逐步改善。2023年，防范化解房企风险仍是企业端政策优化主线 房企 时间 融资额度/用途 中南建设 2023/1/5 江苏中南建设集团股份有限公司披露2023年度非公开发行A股股票预案。发行对象为不超过三十五名符合中国证监会规定的特定投资者，非公开发行股票数量不超过11.48亿股（含本数），不超过此次发行前公司总股份数的30%，发行对象均以现金认购，本次发行拟募集资金总额为不超过人民币28亿元（含发行费用），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目以及补充流动资金。 万科A 2023/2/10 万科2023年度非公开发行A股股票预案计划向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%，募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。 京能置业 2023/3/1 拟向不超过35名特定投资者发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。 新城控股 2023/3/13 新城控股集团股份有限公司发布2023年度向特定对象发行A股股票预案。本次向特定对象发行股票的募集资金总额不超过80亿元(含本数)，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于温州新城瓯江湾项目、东营项目等项目。 越秀地产 2023/4/20 发布公告，建议按月供股记录日期每持有100股股份可获发30股供股股份的基准，以9.00港元的认购价进行928,936,826股供股股份的供股，以筹集约83.6亿港元（扣除开支前），或约82.99亿港元（扣除开支后）。拟将供股的所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。 金科股份 2023/6/6 发布公告，拟以发行股份的方式购买重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司控股子公司重庆两江新区科易小额贷款有限公司持有的重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司20%股权。 1月 央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）”，同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。 全国住房和城乡建设工作会议及3月倪虹部长在“部长通道”接受采访时均表示要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”及“精准拆弹”的方式，防范化解风险，在支持优质国企、民企改善资产负债状况的同时，对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。 2月 证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步为企业改善资产负债表结构、降低杠杆率释放政策空间。 3月 -8- 证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，以恢复和扩大消费为出发点，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益 央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合各个城市最新房价变动及时动态调整首套房贷利率，“因城施策”降低购房成本。 全国住房和城乡建设工作会议亦强调“因城施策、精准施策”“增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”，“精准施策”成为需求端政策发力方向。 2月 倪虹部长在“部长通道”接受采访时再次明确“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。” 自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展‘带押过户’服务”，强调各级相关部门“要高度重视，提高政治站位，将做好不动产‘带押过户’作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一”，“带押过户”有利于降低二手房交易成本、减轻交易风险，也有利于打通二手房交易链条，促进行业循环。 4月 5月住建部、市场监管总局发布 《关于规范房地产经纪服务的意见》，对房地产经纪机构提出“合理确定经纪服务收费”、“严格实行明码标价”、“严禁操纵经纪服务收费”等规范要求，有利于增强市场透明度，维护买卖双方合法权益，降低购房者置业成本。 6月 1月 住建部部长倪虹在采访中对精准施策提出更加具体的要求，“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间”。 3月 4月最高人民法院做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房无法交付时购房者退款享有优先请求权 ，购房者的权益受保护程度得 到显著提升。 5月 6月央行宣布5年期以上LPR降息10BP，居民置业成本进一步降低。 -9- -10- 保租房金融支持力度进一步增强，持续解决大城市新市民、青年人的住房难题 时间 部门/会议 主要内容 2023年1月10日 人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会 要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。 2023年1月13日 金融有关部门发布《改善优质房企资产负债表计划行动方案》 在租赁住房方面，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。 2023年1月17日 住建部发布全国住房和城乡建设工作会议 推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。以发展保障性