长安金茂府与中海长安府项目调研报告

长安·金茂府与中海·长安府项目调研报告 项目基础信息 中海地产旗下控股公司中信公司竞得的CA06-23-6、CA06-23-8的两块用地，以最高价13.6亿外加56300㎡保障房竞得。其土地单价达690万元/亩，楼面单价约3409元/ ㎡。这是中海地产进入10多年之后，首次进入长安。 金茂集团旗下子公司西安创茂置业有限公司摘得的CA06-23-7、CA06-23-9两块地，与中海地块为邻，以土地单价640万元/亩、楼面单价3812元/㎡，外加10000㎡（不含基数5882㎡）保障房面积竞得，土地溢价率100%。 宗地序号 地籍编号 位置 出让面积（亩） 规划用途 成交价格（万元） 实物配建租赁型保障面积（㎡） 成交时间 竞得单位 1 CA06-23-6CA06-23-8 长安区郭杜街道办事处学府大道以北、建业三路以南、翰林路以东 197.152 住宅用地、商服用地、文化设施用地 136000 73364 2018.2.12 中信房地产集团有限公司 2 CA06-23-7CA06-23-9 84.408 住宅用地、商服用地、中小学用地 54000 15882 2018.2.12 西安创茂置业有限公司 长安·金茂府项目调研 项目基础信息 长安金茂府总占地83亩，主要规划为大面积舒适高层产品，2018年11月入市。 项目名称 长安金茂府 楼盘位置 学府大道西北大学北门对面 开发商 西安茂辉置业有限公司 物业公司 中化金茂物业管理有限公司 占地面积 83亩 总建筑面积 174461㎡ 容积率 3.1 绿化率 35% 建筑类型 高层 开发分期 一期 装修情况 毛坯 装修标准 非毛坯 总户数 597 车位数及配比 1367个（1:2.2]） 面积 147-206㎡ 销售价格 备案均价14955-24230元/㎡ 自带配套 自建商业（面积待定） 物业费 —— 长安金茂府项目位于学府大道西北大学北门对面，占地83亩，规划9栋高层住宅、1栋租赁型保障住房、1栋商业，产品面积区间为147-206㎡； 该项目目前1#、3#、4#、6#楼已备案，共计274套房源，货值8.7亿，预计2018年12月开盘。 * 项目区位及交通 项目临靠学府大街，近临大学城区域，但距离子午大道主干道较远，交通通达性一般。 文苑路陕师大 邮电大学 子午大道 学府大街 西北大学 项目产品规划 项目总规划11栋楼，其中9栋普通住宅、1栋租赁型保障住房和一栋商业；产品规划为25/31层的T2/T3的大面积户型。 1# 25F 2# 31F 3# 31F 4#5# 25F31F 6# 31F 7# 25F 8# 31F 10# 31F 11# 商业 9# 31F 已备案 待售 147 T3 146 146 147 T3 146 146 147 T3 146 146 商业 租赁型保障住房 164T2164 206T2206 20T62206 206T2206 164T2164 16T42164 项目推售情况 项目目前已有4栋高层(共274套房源)已备案，将于2018年12月推售。 本次推货主要以146㎡、147㎡的三室户型为主，占计划总推售房源的54%；164㎡、206㎡的四室户型各占 23%。本次备案均价达到19000元/㎡左右。 房型 面积（㎡） 梯户比 数量（套） 套数比例 面积比例 三室两厅两卫 146 3T3 100 36% 33% 147 3T3 50 18% 16% 四室两厅两卫 164 2T2 62 23% 23% 四室两厅三卫 206 2T2 62 23% 28% 合计 44890 / 274 100% 100% 120 100 80 60 40 20 0 146 147 三室两厅两卫 数量 套数比例 面积比例 100 36% 33% 50 18% 16% 164 四室两厅两卫 62 23% 23% 206 四室两厅三卫 62 23% 28% 146㎡三室两卫A1 户型 146㎡三室两卫A2 户型 整体户型方正，动静分区，活动空间充足，全明户型，客厅与次卧共享宽阔观景阳台，但同时对次卧舒适度有一定影响。 165㎡四室两卫206㎡四室三卫 165㎡：全明通透，双阳台设计，主卧南向观景阳台，四室设计，面积得到充分利用； 206㎡：完整主卧体系，私密性较强，三卫生间生活便利，各功能间面积较大，活动空间充足。 总结 长安金茂府项目为西安首座英国BREEAM认证的绿色健康智宅，其主要价值点在于产品本身的科技型设计；而项目配套资源，交通条件等均无突出优势。 •项目优势总结： 产品，均为独栋独单元设计，居住私密性较好；大面积宽阔户型，居住舒适度高；精装产品，具备自身设计特色； 品牌，金茂三方联代，实力开发商，拥有十二大核心科技系统； 区位，临靠大学城区域，具有良好的区域发展前景。 •项目劣势总结： 配套，自身拥有少量配套商业（面积待定），周边配套资源缺乏； 交通，交通条件一般，直达公交较少，目前无地铁； 价格，项目主要规划大面积精装产品，价格相对较高，成为区域内一大竞争劣势。 中海·长安府项目调研 中海长安府项目位于学府大道与翰林路十字东北角，占地176 亩，规划15栋住宅、2栋租赁型保障住房，产品面积区间为高层：95-125㎡，洋房140-190㎡； 该项目目前11#、12#、13#楼已备案，共计392套房源，货值7.5亿，预计2018年12月开盘。 * 项目基础信息 中海长安府总占地176亩，主要规划为高层、小高层产品，2018年11月入市。 11# 13#12# 项目名称 中海长安府 楼盘位置 学府大道与翰林路十字东北角 开发商 西安中海长兴房地产有限公司 物业公司 中海物业 占地面积 176亩 总建筑面积 289890㎡ 容积率 3.1 绿化率 35% 建筑类型 小高层、高层 开发分期 一期 装修情况 精装、毛坯 装修标准 3000元/㎡ 总户数 2170 车位数及配比 / 面积 95-190㎡ 销售价格 备案均价15000元/㎡ 自带配套 自建商业（4万㎡） 物业费 —— 项目区位及交通 项目临靠学府大街，近临大学城区域，与金茂府但距离子午大道主干道较远，交通通达性一般。 文苑路陕师大 邮电大学 子午大道 学府大街 西北大学 3# 4# 9#2# 10# 5#1# 15#8#6# 16# 11#7# 14#12# 17#13# 18# 19# 项目产品规划 项目总规划19栋楼，其中15栋普通住宅、2栋租赁型保障住房和一栋商业；产品规划为31/33/34层2T4的高层和10+1层1T2的洋房。 中海长安府9#、10#、13#、 15#、16#、18#为两个单元联排，31-34层，2T4的高层产品，1#、2#、5#、6#、7#、8#、11#、12#、 14#为3个单元联排，10+1层，1T2的洋房产品，3#、4#为政府租赁型保障住房。 19#规划为公寓，17#为幼儿园。 项目推售情况 项目目前已有1栋高层、2东洋房(共392套房源)已备案，将于2018年12月推售。 本次推货主要以94㎡、114㎡的户型为主，占计划总推售房源的57%；本次备案均价达到15000元/㎡左右。 预推售产品信息 预推售楼栋 层高 梯户比 面积 套数 套数比例 11# 11 1T2 189 33 8% 140 33 8% 12# 11 1T2 140 22 6% 165 22 6% 192 22 6% 13# 31/34 2T4 94 96 24% 114 130 33% 125 34 9% 合计 —— 392 100% 推售套数及比例 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 18914014016519294114125—— 套数33332222229613034392 套数比例8%8%6%6%6%24%33%9%100% 95㎡三室一卫户型128㎡三室两卫户型 整体户型方正，动静分区，活动空间充足，全明户型，但都不符合现在大开间短进深的设计，整体房间采光性差。 * 115㎡三室一卫户型 140㎡四室两卫户型 整体户型方正，动静分区，活动空间充足，全明户型，115㎡户型入户门直对客厅，私密性较差，140㎡老人房开窗方向为电梯，不利于老人休息。 总结 中海长安府项目为中海地产进入10多年之后，首次进入长安，中海长安府位于国际大学城核心地段，西北大学长安校区对面，高新未来之瞳旁，以洋房与高层产品为主，具有超大楼间距。 •项目优势总结： 产品，精装产品，具备自身设计特色，楼间距大，采光，视野好，业主私密性得以提升； 品牌，中海集团，实力开发商，进军西安15年，具有良好的口碑； 区位，临靠大学城区域，具有良好的区域发展前景。 •项目劣势总结： 配套，目前周边配套资源缺乏，自身配套发展需要时间； 交通，交通条件一般，直达公交较少，目前无地铁； 价格，区域内价格相对较高，成为区域内一大竞争劣势。 Thankyou