凤凰股份机构调研纪要

凤凰股份机构调研报告 调研日期:2023-09-05 江苏凤凰置业投资股份有限公司是凤凰出版传媒集团控股的上市公司,主要从事房地产投资、实业投资、房屋租赁及物业管理。其所属的江苏凤凰置业有限公司专业从事房地产开发、经营等,房地产开发一级资质。公司将国有文化企业的优势引入地产领域,结合文化产业开发房地产,打造文化地产品牌。公司以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托,同时推进周边商、住项目开发的房地产开发企业。目前已建成和在开发的项目有12个,开发总建筑面积约260万平方米。 2023-09-05 董事长林海涛,独立董事刘静,董事 、总经理王烈,副总经理、董事会秘书毕胜,副总经理、财务总监颜树云 2023-09-052023-09-05 业绩说明会"约调研"微信小程序 线上参与公司凤凰股份2023年半年度网上业绩说明会的投资者-- 1、问:请问贵公司镇江和颐居项目销售情况 答:投资者您好!镇江凤凰和颐居项目占地133亩,总建筑面积约22.58万平方米,可建地上计容建筑面积约15.984万平方米, 地下约6.45万平方米。项目规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。预计2023年年底前实现13栋多层住宅竣工交付。项目2022年12月9日首次开盘销售,于今年2月份、4月份、8月份持续加推销售中。截止8月底,镇江和颐居项目累计签约2.6万方,可结转面积约2.5万方。项目具体情况请关注2023年半年报中相关内容。感谢您的关注! 2、问:网上流传此票为杀猪盘,技术形态也非常符合,作为公司高管什么样的回应?公司在这方面有做了怎么样的努力?答:投资者您好!公司不掌握这方面信息,亦无法对此做出评论。感谢您的关注! 3、问:房地产行业融资在2022年底开闸,公司有这方面的计划吗? 答:投资者您好!公司目前信用状况良好,融资能力较强,资产负债率低于行业平均水平,公司将根据项目实际需要,积极采取多种渠道融资 ,为项目建设保驾护航。感谢您的关注! 4、问:你好贵公司的G22项目什么时候可以开盘? 答:投资者您好!公司G22项目预计将于2023年年底前开盘销售。感谢您的关注!5、问:你好请问贵公司的G22项目什么时候可以开盘上市售卖? 答:投资者您好!公司G22项目预计将于2023年年底前开盘销售。感谢您的关注!6、问:作为房地产企业,你们怎么看房地产行业的未来趋势? 答:投资者您好!对于这个问题,我们认为,当前房地产行业处于合理政策托底与基本面缓慢复苏的局面。未来房地产市场主要聚焦高能级城市,合理满足刚需与改善性需求,更加关注产品稀缺性。感谢您的关注! 7、问:现在房地产企业频频暴雷,债务违约现象严重,你们公司会出现资金方面的问题吗? 答:投资者您好!公司控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信,公司亦可通过减持部分南京证券股票、出售华夏券商ETF基金回收现金,保证了公司正常经营资金流动顺畅,资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。根据2023年半年报数据,公司货币 资金为7.96亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债为3.03亿元。目前,公司信用状况良好,融资能力较强,财务状况稳健。感谢您的关注! 8、问:江苏银行的股权注入事宜已披露好几年,一直未有新进展。请问贵司作为国有上市公司,何时能兑现该承诺,给广大投资者一个交代? 答:投资者您好!公司持续关注该事项的推进工作。控股股东一直在寻找标的资产,并进行比选,以适合公司未来健康长远的发展。所以,该项工作需要审慎进行。公司会与控股股东保持密切沟通,并按照规定及时披露该事项的进展情况。谢谢您的关注! 9、问:公司目前南京楼盘项目,可以介绍一下吗? 答:投资者您好!紫金和旭府项目总用地面积约4.73万平方米,总建筑面积约10.7万平方米,其中,地上建筑面积约7.04万平方米 ,主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房;地下面积约为3.69万平方米,主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划15栋多层住宅及相关配套用房,目前正处于建设施工阶段。项目具体情况请关注公司2023年半年报中相关内容。感谢您的关注! 10、问:公司股价现在破净,公司净资产是否有减值损失 答:投资者您好!2022年末根据镇江房地产市场行情,公司从谨慎性原则考虑,对镇江项目计提了资产减值准备,详细内容请关注公司2022年年报中的相关内容。感谢您的关注! 11、问:地产无前景,公司股价连续4年跌破净资产,是什么原因所致?管理层有考虑转型吗? 答:投资者您好!二级市场股价的涨跌受多重因素的影响。前些年公司在投资策略上偏向于三、四线城市,产品中办公楼、商业房产占有一定比重,去化较难,影响了公司的毛利率。近几年,公司调整策略,聚焦中心城市,优化产品结构,稳健经营,通过不断提升盈利能力积极回报股东!关于公司转型,公司一直在寻找合适的标的资产,但这需要科学论证,还要与潜在方进行充分沟通。如有进展,公司将及时公告相关事项。感谢您的关注! 12、问:公司所持有的华夏券商ETF基金和南京证券股票2023年度是否有进一步减持或增持计划? 答:投资者您好!公司将根据市场行情,择机减持所持有的华夏券商ETF基金和南京证券股票,以补充流动资金支持主业发展。感谢您的关 注!13、问:请问贵公司2023年下半年是否有拿地计划? 答:投资者您好!针对目前房地产企业,尤其是中小房企面临的严峻形势,公司在新增土地储备方面比较谨慎,如公司在资金允许,经充分论证、确保能够盈利的情况下会择机继续增加土地储备,以保证土地储备的良性滚动。感谢您的关注! 14、问:为什么董事会监事会延期到现在没有任何的公告? 答:关于该事项,公司已于2023年5月25日发布相关公告,请您查阅。感谢您的关注!15、问:请正面回答破净值,公司对此有何方案? 答:投资者您好!房地产、银行等行业的上市公司破净是目前的普遍现象,主要因为目前宏观经济环境下,市场对行业的整体估值较低。公司一直稳健经营,在做好主业的前提下,积极寻找其他业务机会。感谢您的关注! 16、问:你好,请问公司目前在售的项目有哪些? 答:投资者您好!公司目前在售的项目有镇江和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目与公司在南京新开工的紫金和旭府项目,项目具体信息请关注公司8月26日披露的2023年半年度报告中的相关内容。感谢您的关注! 17、问:公司房地产开发都在南京地区,请问未来是否会扩展到其他城市的房地产开发? 答:投资者您好!公司过往项目除在南京地区布局以外,亦在省内苏州、南通、盐城等城市以及安徽合肥进行开发。根据目前市场情况,公司将在下一阶段聚焦于一二线城市的核心地区进行布局。感谢您的关注! 18、问:贵公司对所开发地产项目,今年的销售信心如何,项目竞争力是否强劲。 答:投资者您好!公司项目处于南京核心区域,从目前蓄客情况来看,市场需求较为强劲,公司对未来的销售前景表示较为乐观。感谢您的关注! 19、问:请问贵公司紫金和旭府项目具体情况? 答:投资者您好!紫金和旭府项目总用地面积约4.73万平方米,总建筑面积约10.7万平方米,其中,地上建筑面积约7.04万平方米 ,主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房;地下面积约为3.69万平方米,主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划15栋多层住宅及相关配套用房,目前已处于建设施工阶段,预计将于2023年年底前开盘销售。感谢您的关注! 20、问:公司股东数量变化大吗?机构投资者多不多? 答:投资者您好!截止2023年6月30日,公司股东数量为25999,公司前十大投资者除控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司 ,其他均为个人投资者。感谢您的关注!21、问:公司2023年上半年营业收入同比下降51%,公司下半年有无业绩增长计划? 答:投资者您好!因2023年上半年公司交付量低于上年同期,所以2023年上半年营业收入下降较多。公司将积极推进在建项目建设进度,保质保量如期交房,提高营业收入。感谢您的关注! 22、问:公司目前库存情况怎么样了?现阶段和未来采用什么样的有效措施去加大去库存力度? 答:投资者您好!公司目前库存产品主要是办公、商业、车位,分散在镇江、宜兴、泰兴、盐城、南通、合肥。具体来看,镇江和颐居项目 剩余住宅等可售面积136,900.02平方米;宜兴项目剩余住宅可售面积5,648.21平方米;泰兴项目剩余住宅等可售面积1,443.00平方米;盐城项目剩余商业办公可售面积66,166.33平方米;南通项目剩余办公可售面积21,816.37平方米; 镇江凤凰和润项目剩余商业可售面积3,624.00平方米;合肥项目剩余办公可售面积70,672.32平方米,具体情况可参照2023年半年报中相关内容。鉴于当前市场形势以及公司目前库存产品普遍位于三四线城市,且库存产品类型主要为商办、车位等情况,公司去化难度较大。公司将根据项目所处地区的市场情况、产品情况,因地制宜,因城施策,采取多种措施积极推动去库存工作。谢谢您的关注 ! 23、问:请问贵公司宜兴项目销售情况? 答:投资者您好!宜兴凤凰怡然居项目占地283亩,总建筑面积约17.2万平方米,产品类别为多层住宅、低层双拼别墅,项目配套有活 动中心、康养中心,该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团多层住宅已交付;4组团低层双拼别墅可销售面积约21,777.03平方米,已于2022年1月3日全部交付;3组团低层双拼别墅可售面积为11,237.45平方米,已于2023年 3月30日交付;计划于2023年底完成活动中心、康养中心的验收。截止2023年6月30日,宜兴凤凰怡然居项目累计签约3,5 03.52万元,剩余住宅可售面积5,648.21平方米。项目具体情况请关注2023年半年报中相关内容。感谢您的关注! 24、问:关于资产重组,集团已将资产寻找范围从集团体系内扩大至体系外,具体是啥意思? 答:投资者您好!原拟定注入的集团体系内资产,由于监管等方面的要求,未能实现注入。现公司及大股东正在集团范围外寻找合适的资产标的。感谢您的关注! 25、问:在国企做大做强的背景下,目前的主营业务无法做大做强上市公司,也无法对股东带来回报和收益。请问公司未来有什么规划或战略布局? 答:投资者您好!公司致力于在主业方面提高效率,提升效益,更好地回报股东,同时管理层也在积极寻找有潜力的发展方向。感谢您的关注! 26、问:公司作为地产公司,为什么会只有如此低的资产负债率?请问,这其中的原因是什么? 答:投资者您好!公司坚持审慎的投资策略,不盲目扩张,保持稳健经营。公司资产负债率较于同行业可比公司保持较低水平。感谢您的关注! 27、问:您好!凤凰传媒的一部分数据资产拟出售。数据时代是未来的发展大方向,作为集团内的兄弟,贵公司是否考虑优先受让?答:投资者您好!我们会认真考虑您的建议。感谢您的关注! 28、问:公司参股南京证券,截止目前为南京证券第四大股东,占南京证券总股本的4.73%,同时持有华夏证券ETF基金1.9亿元,请问是否属实? 答:投资者您好!关于公司对外投资情况,请关注2023年半年报中相关内容。截止2023半年报披露日,公司持有南京证券约1.74亿股,占南京证券总股本的4.73%,公司为南京证券第四大股东。截止2023半年报披露日,公司持有约0.9亿份华夏证券ETF份额 。感谢您的关注!