凤凰股份机构调研纪要

凤凰股份机构调研报告 调研日期:2023-04-18 江苏凤凰置业投资股份有限公司是凤凰出版传媒集团控股的上市公司,主要从事房地产投资、实业投资、房屋租赁及物业管理。其所属的江苏凤凰置业有限公司专业从事房地产开发、经营等,房地产开发一级资质。公司将国有文化企业的优势引入地产领域,结合文化产业开发房地产,打造文化地产品牌。公司以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托,同时推进周边商、住项目开发的房地产开发企业。目前已建成和在开发的项目有12个,开发总建筑面积约260万平方米。 2023-04-18 董事长林海涛,董事、总经理王烈,独立董事刘静,独立董事尹东明,副 总经理、董事会秘书毕胜,副总经理、财务总监颜树云 2023-04-182023-04-18 业绩说明会"约调研"微信小程序 线上参与公司凤凰股份2022年度网上业绩说明会的投资者-- 1、问:原先江苏银行的股权注入新替代方案什么时候出台! 答:您好!公司一直很关注这件事情的推进。控股股东一直在寻找标的资产,并进行比选,以适合公司未来健康长远的发展。所以,该项工作需要审慎进行。公司会与控股股东保持密切沟通,并按照规定及时披露该事项的进展情况。谢谢您的关注! 2、问:公司对持有的华夏ETF、南京证券有什么计划,考虑变现去支持主业吗? 答:您好!公司会根据市场行情,择机减持持有的华夏ETF和南京证券股份,以补充流动资金支持主业发展。感谢您的关注!3、问:公司突然在年底提了近4亿元减值,依据是什么? 答:您好!受项目所在地房地产市场行情、金融监管政策等多因素影响,公司开发的凤凰和颐、凤凰和泰项目销售价格不及预期,为顺应市场变化,加快销售及现金回笼,公司根据项目所处区域的市场环境、产品结构等情况,对凤凰和颐、凤凰和泰项目售价进行调整,使得可变现净值低于成本,2022年度计提资产减值准备40,274.67万元。感谢您的关注! 4、问:公司作为国企,但是最近几年发展缓慢,请问公司的发展规划和战略是什么? 答:您好!关于公司的发展战略请关注公司3月30日披露的2022年度报告中的相关内容。感谢您的关注!5、问:公司主要物业分布在哪个城市? 答:您好!目前公司主要物业分布在江苏省南京市、镇江市、南通市、盐城市、宜兴市、泰兴市,安徽省合肥市。感谢您的关注!6、问:公司目前在售项目有哪些?在哪可以看到这些楼盘信息? 答:您好!公司目前在售的项目有镇江和颐居项目、宜兴凤凰怡然居项目等,各在售项目案场均有相关信息。综合各项目的信息请关注公司3月30日披露的2022年年度报告中的相关内容。感谢您的关注! 7、问:公司目前库存情况怎么样了?现阶段和未来采用什么样的有效措施去加大去库存力度? 答:您好!公司目前库存产品主要是办公、商业、车位,占总库存约85%,分散在南通、盐城、泰兴、合肥、镇江,具体情况可参照《2022年度报告》中第三节房地产行业经营性信息分析相关内容。公司将根据行业常规,项目所处地区的市场情况、产品情况,因地制宜,因城施策,在合法合规的前提下,采取包括以租带售、全民经纪人等多种形式,有针对性地开展销售。谢谢您的关注! 8、问:请问,日常经营控股股东对公司有哪些支持和协同? 答:您好!控股股东作为全国文化产业重要的战略投资者,综合实力位居全国前列,在再融资、信用担保、经营资金等方面均给了公司全力的支持。感谢您的关注! 9、问:公司房地产投资、实业投资、房屋租赁、物业管理等各种业务,请问公司现在是采用何种方式签署各业务合同呢?有采取电子合同签署方式吗? 答:您好!公司的业务合同依照公司规章制度、规范流程,通过书面签约的方式进行,目前没有采取电子合同签署的方式。感谢您的关注!10、问:公司目前是否有尚未开发的储备土地?有没有新增的储备计划? 答:您好!公司2022年7月新增土地储备双拜巷G22项目,目前正在积极推进项目建设中。针对目前房地产企业,尤其是中小房企面 临的严峻形势,公司在新增土地储备方面比较谨慎,如公司在资金允许,经充分论证、确保能够盈利的情况下会考虑新增土地储备。感谢您的关注! 11、问:公司在北上广深四个一线城市有土地储备吗? 答:您好!公司目前在北上广深没有土地储备,感谢您的关注!12、问:请问2023年计划开盘销售的住宅项目有哪些?共计面积多少? 答:您好!公司镇江凤凰和颐居项目已于2022年12月份开盘销售,截止目前签约金额约2亿元,签约面积约1.7万方,剩余可售面积 约15.8万方。2023年公司计划开盘销售的项目有南京双拜巷项目以及将会继续加推的镇江和颐居项目,公司将根据工程进度及市场情况安排相关工作。感谢您的关注! 13、问:凤凰股份实际控制人江苏省人民政府,大股东凤凰传媒有没有想过适时把相关好的资产注入公司,提高公司可持续发展的动力,房地产行业已经不是以前的房地产 答:您好!关于资产注入事宜请关注公司3月30披露的2022年年度报告“关于重大事项”中的相关描述。感谢您的关注!14、问:目前房地产行业融资已经放开,大股东履行承诺注入资产是否应当履行?不履行是不是虚假承诺? 答:您好!公司一直很关注这件事情的推进。控股股东一直在寻找标的资产,并进行比选,以适合公司未来健康长远的发展。所以,该项工作需要审慎进行。公司会与控股股东保持密切沟通,并按照规定及时披露该事项的进展情况。谢谢您的关注! 15、问:镇江和颐居项目,21年就具备预售条件,为什么22年才开盘,增加资金成本 答:您好!公司结合当地房地产市场行情,选择合适的时机入市开盘销售。感谢您的关注!16、问:资产重组目前进行到什么阶段? 答:您好!公司目前暂时未有资产重组计划。感谢您的关注!17、问:作为老龄化越来越多的今天,养老地产其实不怎么好赚钱,在一二线城市还好,三四线养老地产不行,都住农村了。还是希望领导层能听到基层的声音,加速转型,哪怕双线齐下,真正把公司打造成首屈一指的企业。 答:您好!谢谢您的关注与建议!18、问:贵公司还持有多少南京证券?还准备减持吗? 答:您好!截至目前我司持有南京证券股票1.74亿股,股权占比为4.73%,在财务报表列项中为其他权益工具投资。我司会根据公司发展战略、资金需求及证券市场行情等综合考虑南京证券的减持问题。谢谢您的关注! 19、问:公司作为地产公司,但是却只有零星项目,后续的发展规划在哪呢? 答:您好!近几年受国家经济下行的影响,整个房地产行业都不景气,公司立足发展主营业务,稳步发展。2022年竞得南京一地块双拜巷G22项目,力争将房地产业务发展的重心重新聚焦于南京市。感谢您的关注! 20、问:现在小的房地产公司都谋求转型,贵司有没有转型的想法? 答:您好!公司已将转型作为长远发展的战略考虑,并审慎寻求合适的产业方向及相应标的。谢谢您的关注!21、问:对于公司的新项目,请问公司将如何打造?什么时候推出?对于目前的房地产行情,公司是否有信心? 答:您好!该地块用地性质为R2二类居住用地,容积率为1.55,项目规划15栋多层住宅及相关配套用房,预计2023年年底前开始销售。我们将尽力提升楼盘品质,为项目后续开发打下扎实基础。感谢您的关注! 22、问:公司去年新拿了一块地,又回到了南京搞地产开发,请问这是专心发展主营业务了吗?这与前面一直谈论的转型还相互违背啊?答:您好!公司作为房地产开发企业,拿地开发产品一直是公司的主营业务,今年在南京新增了土地储备,这是业务发展所需,也是保证公司能够正常运转的必然之举。对于转型是公司作为长远发展战略来考虑的。感谢您的关注! 23、问:请问,在哪有披露公司目前自持的物业面积?公司有多少面积是对外出租的? 答:您好!公司目前对外出租的物业主要有苏州办公、盐城桔子酒店、南通办公等,对外出租的面积共计约12.66万方。关于公司目前自持的物业情况,请关注公司3月30日披露的2022年年度报告中的相关内容。感谢您的关注! 24、问:你好,请问贵公司有主业转型的发展规划吗?如果没有的话,未来如何确保业务的稳定发展? 答:您好!鉴于目前的房地产行业的趋势以及公司在业内的地位,公司一直在考虑寻找其它产业,以形成对目前主业的逐步补充和替代。但转型不是一蹴而就的,需要综合考虑各方因素,稳步推进。感谢您的关注! 25、问:请问,公司作为地产公司,为什么会只有如此低的资产负债率?请问,这其中的原因是什么? 答:您好!公司近几年一方面致力于去库存工作,另一方面寻找合适的土地开发建设。销售回流的资金将在合适的时机用于土拍及项目开发建设,资产负债率会根据项目开发情况产生波动。感谢您的关注! 26、问:公司在今年年报中提出回报股东,回馈社会,怎样兑现? 答:您好!公司通过去库存盘活资产,将房地产业务的重点聚焦于南京核心区域,公司管理层也将着力于降本增效,提高开发效率,力争为股东创造更大的效益。感谢您的关注! 27、问:公司控股股东对上市公司没有业绩考核吗?请问,大股东是如何管理上市公司的? 答:您好!在公司股东大会,董事会的框架内,公司控股股东依照《公司法》及相关法律法规对上市公司进行管理,紧扣高质量发展目标。感谢您的关注! 28、问:贵公司除了华夏etf和南京证券股权,有投资相关理财产品吗 答:您好!2022年度公司除了已持有的南京证券及华夏etf,未投资其他理财产品。感谢您的关注! 29、问:控股股东的酒业资产,是否有研究过注入上市公司的可行性?公司未来发展战略是什么? 答:您好!关于控股股东的酒业资产目前因为营收较低,暂不具备注入公司的可行性。关于公司未来的发展战略,请关注公司3月30日披露的2022年度定期报告中第三节第六点“关于公司未来发展的讨论与分析”的相关内容。感谢您的关注! 30、问:公司什么时候能做到扭亏为赢 答:您好!目前整个房地产行业处于下行周期,公司管理层将竭尽全力,开源节流,提高开发效率,打造品牌美誉度,提升上市公司的效益。感谢您的关注!