如何看待地产政策后的市场变化？

如何看待地产政策后的市场变化？ 证券研究报告/策略周刊2023年09月09日 分析师：徐驰 执业证书编号：S0740519080003 Email:xuchi@zts.com.cn 分析师：张文宇 执业证书编号：S0740520120003Email:zhangwy01@zts.com.cn 相关报告 投资要点 一、政策发力下市场情绪短期回暖 8月制造业PMI回升至49.7%，环比回升0.4%。具体来看，表征生产、内需、价格和经营预期的分项指标均回升至扩张区间，经济内生动能或有所增强；伴随稳经济增长的政策出台，制造业生产扩张力度有所加强，生产端整体延续6月以来的恢复态势。而受欧美主要经济体制造业景气的逐渐收缩、对外环境的复杂背景影响，制造业的海外订单成为外需下滑风险的主要扰动因素。 自8月中旬以来，“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷、降低存量首套住房贷款利率等政策相继出台，短期市场对经济弱复苏预期边际改善。一线城市的“认房不认贷”放松，或带来1-2个月积压改善型需求的集中释放，从而上下游需求或随之好转，预计近期市场情绪将有所回暖。就目前情况来看，房地产调控仍维持“因城施策”框架，政策实际效力仍取决于居民收入预期以及房价预期的变化。 9月公布的8月金融等数据或出现环比改善，叠加一线城市地产政策放松后需求的集中释放，或使得市场短期的反弹趋势延续。1年期LPR较上月下调10bp，5年期以上LPR与上月持平。此次降息重心在于短期资金成本的下调，LPR非对称下调之后，有利于直接刺激信贷需求，稳定商业银行经营，信用渠道亦将有所修复。 当前，城中村改造与地方债化解是后续中央发力的重点方向，但其不同于市场预期的“棚改2.0”与“地方加杠杆”： 1）就地方债化解而言，8月化债政策的有序推进，助力城投债总成交额连续上涨两个月，防范化解地方债风险是下半年重点工作之一，具体举措包括：积极争取建制县化债额度、推进政府债务和隐性债务合并监管等。本轮在地方政府申请对应资金后，或将受到更加严格的支出、改革等约束，以预防上一轮债务化解过程中出现的“道德风险”，其并非地方政府新一轮加杠杆； 2）就城中村改造而言，与棚改聚焦地产企业“去库存”相比，本轮城中村改造其目标更多的是在经济高质量发展导向之下不断完善社会治理。棚改侧重去库存，城中村改造注重扩内需、惠民生。不同于棚改拆除重建的改造模式，城中村改造严格限制大拆大建，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，与上轮棚改相比均有显著差异。 8月北上资金大幅流出，但流出速度边际有所放缓。由于人民币汇率承压与7月国内宏观经济数据不及预期，造成了境外机构对于国内宏观经济的担忧，外资的短期投机行为动机导致了北向资金的持续流出。 证监会降印花税及限制减持“组合拳”，资本市场持续优化和规范，再融资、减持、融资比例、程序化交易等新规出台，尤其限制量化交易后，风格轮动有望减速。在第二次国务院全体会议后，政策开始从提振信心转向有实效的中小型积极政策，但真正起到反转作用的财政刺激政策仍保持定力。 故就投资建议而言，当前政策开始从提振市场信心向有实效的中小型积极政策转变，短期内本轮反弹并未结束，市场或将在一线地产政策放松与社融等经济数据环比改善下渐入情绪高点。建议布局方向在于资本市场改革下科技股中的中小市值科技较易形成资金合力。而就下半年策略而言，整体依然维持：侧重防御（央企公用事业），兼顾主题（科技轮动）的思路不变。 二、投资建议 当前市场或仍处在反弹周期，但政策预期兑现、债务化解路径影响及中报业绩考验仍在持续，故后续我们建议应适当进行均衡配臵： 美国加强对于中国半导体等行业的封锁，科技中半导体、数据要素等或有更大力度政策支持，倒逼国产化率进一步提升； 新一轮国企改革拉开序幕，低估值高分红的央企龙头仍是A股估值“洼地”，以电力为代表的央企公用事业现金流稳健，且其市场化改革与混改力度或将加大，后续可以挖掘：燃气、自来水、环保、高铁等细分； 疫情冲击与地产下行影响下，与地产财富相应的高端和耐用品消费承压，与“口红效应”相关的休闲食品、小家电、国产服装化妆品等有望受益，且参考日本90年代经验，老年人消费升级和年轻人消费下沉是未来5年最重要的 内生消费趋势，可关注大众消费“困境反转”的逢低布局机会； 疫情对于社会的长期复杂性影响，使得包括中药、医疗器械、OTC、药店等在内的医药板块的景气度将贯穿全年，叠加中美关系或迎来缓和利好，中药、创新药等医药品种逢调整可逐步布局。 风险提示：经济复苏不及预期；政策变化超预期；地缘风险加剧；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险等。 内容目录 一、政策发力下市场情绪短期回暖.-4- 二、投资建议......................................................................................................-8- 三、本周市场回顾及展望（9月04日-9月08日）...........................................-8-3.1指数与行业表现...................................................................................-10- 3.2情绪指标跟踪.......................................................................................-12- 3.3估值指标跟踪.......................................................................................-13- 图表目录 图表1：8月制造业PMI环比有所回升...............................................................-4- 图表2：2011年11月以来中央层面发布的地产调控政策..................................-5- 图表3：2021年至今地产板块股价走势复盘......................................................-6- 图表4：2009年“4万亿刺激计划”出台后沪深300指数“V型”反转..................-8- 图表5：本周中证1000跌幅相对较小................................................................-9- 图表6：本周大盘价值相对占优..........................................................................-9- 图表7：本周国防军工、煤炭、石油石化领涨市场...........................................-10- 图表8：本周主要指数普跌，中小板指领跌市场..............................................-11- 图表9：本周中信一级行业涨跌不一，国防军工、煤炭、石油石化领涨市场..-12- 图表10：万得全A换手率................................................................................-12- 图表11：创业板指换手率.................................................................................-12- 图表12：融资余额变化....................................................................................-13- 图表13：次新股指标........................................................................................-13- 图表14：本周北上资金净买入额（亿元）.......................................................-13- 图表15：本周中信一级行业北上资金净买入额（亿元）.................................-13- 图表16：主要行业估值（PB）........................................................................-14- 图表17：主要行业估值（PE）........................................................................-14- 8月下旬市场最恐慌时，我们提示政策再度变化：与6月-8月上旬政策偏重提振信心相比，8月16日第二次国务院全体会议后一系列有实效的中小型政策将密集出炉，或带来市场反弹。上周证监会“印花税减半征收”、“政府进一步规范股份减持行为”的政策组合拳出炉后，我们提示，中小市值科技股或将在本轮反弹中弹性最大。近期，房地产等政策密集落地，我们应该如何看待地产政策落地后市场的走向？ 一、政策发力下市场情绪短期回暖 8月制造业PMI回升至49.7%，环比回升0.4%，显示出当前国内经济处于缓慢复苏的过程中。具体来看，表征生产、内需、价格和经营预期的分项指标均回升至扩张区间，经济内生动能或有所增强；伴随稳经济 增长的政策出台，制造业生产扩张力度有所加强，生产端整体延续6月以来的恢复态势。而受欧美主要经济体制造业景气的逐渐收缩、对外环境的复杂背景影响，制造业的海外订单成为外需下滑风险的主要扰动因素。 图表1：8月制造业PMI环比有所回升 中国制造业PMI（%） 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 来源：Wind，中泰证券研究所 自8月中旬以来，“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷、降低存量首套住房贷款利率等政策相继出台，短期市场对经济弱复苏预期边际改善。一线城市的“认房不认贷”放松，或带来1-2个月积压改善型 需求的集中释放。伴随稳增长的房地产政策有所加力，市场热度逐渐回暖，上下游需求或随之好转，预计近期市场情绪将有所回暖。 9月公布的8月金融等数据或出现环比改善，叠加一线城市地产政策放松后需求的集中释放，或使得市场短期的反弹趋势延续。8月21日，央行公布1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，1年期 LPR较上月下调10bp，5年期以上LPR与上月持平。此次降息重心在 于短期资金成本的下调，LPR非对称下调之后，有利于直接刺激信贷需求，稳定商业银行经营，信用渠道亦将有所修复。 图表2：2011年11月以来中央层面发布的地产调控政策 时间会议/部门文件/主题内容 2022年11 月 2022年11 月 2023年1 月 2023年5 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会 证监会 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问 《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》 《关于规范房地产 《通知》提出，积极做好“保交楼”金融服务，支持开发性政 策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融 资支持。同时，《通知》要求积极配合做好受困房地产企业风险处置，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方式。 《通知》还