公司简评报告：收入利润结构改善，迈向运营新发展模式

收入利润结构改善，迈向运营新发展模式 龙湖集团(0960.HK)公司简评报告|2023.9.5 评级：买入 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 公司基本数据 最新收盘价（港元）17.90 市盈率（当前） 4.4 市净率（当前） 0.74 总股本（亿股） 65.9 总市值（亿港元） 1179.9  一年内最高/最低价（港元）30.35/7.26 资料来源：wind 相关研究 核心观点 收入利润结构改善，非开发业务成压舱石。公司2023H1实现营业总收入620.4亿元，同比-34.6%；税前利润123.7亿元，同比-22.3%；归母净利润80.6亿元，同比7.7%。剔除公平价值变动等影响后的核心归母净利润65.9亿元，同比增长0.6%。拆分业务来看，开发业务实现收入498.7亿元，同比-40.5%；经营业务收入63.3亿元，同比8%；服务及其他收入58.4亿元，同比12.9%。年报分部溢利口径，运营及服务业务收入占比22.9%，溢利占比58%首次过半，公司率先进入运营模式。公司2023H1毛利率为22.4%，较2022年底上升1.2百分点；净利率为15%，较2022年底上升1.9百分点；归母净利率为13%，较2022年底上升3.3百分点。高毛利的运营和服务业务带动毛利率触底回升。 销售保持韧性，优于百强房企。2023H1公司累计实现销售金额985.2亿元，同比+14.8%，领先百强房企15.2pct。销售面积579.9万方，同比 +13%，累计销售均价16989元/方，同比+1.6%。整体销售回款率超过100%，持续聚焦一二线城市，销售占比95%。良好的销售回款保证公司现金流充裕安全。公司2023上半年新拓展项目20个，新增拿地建面 257万平米，对应拿地金额为250.4亿元。拿地金额强度25.4%，较22 全年提升2.2个百分点。公司投资力度保持稳定，于周期底部慎重投资，加大核心城市布局，提升土储质量。 资产结构调整，整体债务压力可控。23H1公司存货总额3148.9亿元，同比-19.8%；投资性房地产1925.6亿元，同比6.7%；总资产规模7745.9亿元，同比-12.9%。23H1有息负债总额为2070.9亿元，同比下降2.5%。融资成本下降至4.26%，小幅提升，仍处于行业低位。公司23年内到期公开市场债务仅有1.19亿元；24年境内到期债务规模32.2亿元，截至 24年底无境外债偿还，整体债务压力可控。三条红线指标稳居绿档水平。我们认为公司债务结构安全合理，债务久期较长，短期偿还压力可控，计划提前偿还财团贷款释放公司稳健经营的积极信号。 投资建议及盈利预测：公司稳健经营策略铸就资产高质量发展。优质持有型物业贡献稳定现金流，也可抵押做长周期的经营物业贷，成为周期底部的资金压舱石，助力公司率先进入运营模式。我们预计公司2023-2025年EPS3.32/3.52/3.92元/股，对应PE4.9/4.7/4.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：销售去化难度提升，消费复苏不及预期，物业外拓压力增大。 盈利预测 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（百万元） 250,565 211,038 199,235 197,503 营收增速（%） 12.0% -15.8% -5.6% -0.9% 归母净利润（百万元） 24,362 21,908 23,202 25,850 归母净利润增速（%） 2.1% -10.1% 5.9% 11.4% EPS(元/股) 4.02 3.32 3.52 3.92 PE 4.1 4.9 4.7 4.2 资料来源：Wind，首创证券 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 现金及现金等价物 72,095 94,932 108,684 147,757 归母净利润 250,565 211,038 199,235 197,503 金融资产与短期投资 200 141 170 155 折旧和摊销 197,527 164,256 152,878 149,574 应收款项及应收票据 5,447 3,866 3,534 3,676 营运资本变动 53,038 46,782 46,357 47,929 预付款项及其他应收款项 135,228 132,523 129,873 127,275 其他非现金调整 5,338 3,863 3,049 2,430 存货 325,469 278,768 264,647 253,749 经营活动现金流 6,794 4,667 3,410 2,393 其他流动资产 137,227 133,783 131,155 128,620 资本支出 0 0 0 0 流动资产合计 540,238 511,349 508,020 533,802 长期投资减少 888 782 733 714 物业、厂房及设备 2,770 2,799 2,827 2,856 少数股东权益增加 158 161 169 178 权益性投资 29,186 30,062 30,964 31,893 其他长期资产的减少/(增加) 1,302 1,367 1,436 1,508 长期投资类 195,981 201,861 207,917 201,920 投资活动现金流 1,421 1,279 1,151 921 商誉及无形资产 6,819 6,820 6,822 6,823 借款增加 -590 -531 -557 -585 其他非流动资产 11,780 12,678 11,969 12,141 股利分配 45,822 42,882 44,414 46,769 非流动资产合计 246,536 254,220 260,499 255,633 普通股增加 12,999 11,922 13,239 13,404 其他融资活动产生的现金流量 资产总计 786,774 765,569 768,519 789,435 30,960 31,175 33,365 净额 应付账款及票据 64,429 48,219 40,391 35,566 融资活动现金流 24,362 21,908 23,202 25,850 短期借贷及长期借贷当期 20,657 26,813 32,354 37,340 现金及现金等价物净增加额 8,461 9,052 7,973 7,515 到期部分其他流动负债 250,789 198,558 170,450 153,796 现金及现金等价物期末余额 250,565 211,038 199,235 197,503 流动负债合计 335,875 273,590 243,195 226,702 主要财务比率 2022A 2023E 2024E 2025E 长期借贷 187,351 197,332 207,114 216,700 成长能力 其他非流动负债 30,369 32,799 29,182 30,504 营业收入增长率 12.2% -15.8% -5.6% -0.9% 非流动负债合计 217,720 230,131 236,296 247,204 归属普通股东净利润增长率 2.1% -10.1% 5.9% 11.4% 负债总计 553,595 503,721 479,491 473,906 获利能力 归属母公司所有者权益 142,100 164,008 187,210 213,060 毛利率 21.2% 22.2% 23.3% 24.3% 少数股东权益 91,079 97,840 101,818 102,469 净利率 9.7% 10.4% 11.6% 13.1% 股东权益总计 233,179 261,848 289,028 315,529 ROE 18.2% 14.3% 13.2% 12.9% 负债及股东权益总计 786,774 765,569 768,519 789,435 ROA 2.9% 2.8% 3.0% 3.3% 利润表（百万元） 2022A 2023E2024E2025E 偿债能力 营业收入 24362 21908 23202 25850 资产负债率 70.4% 65.8% 62.4% 60.0% 营业成本 13 12 12 12 流动比率 161% 187% 209% 235% 毛利 -20900 -16450 -15785 -6998 速动比率 64% 85% 100% 124% 其他收入 6487 7099 6114 5850 每股指标（元） 营销费用 9961 12568 13542 24714 每股收益 4.02 3.32 3.52 3.92 行政费用 -312 -18 -18 -18 每股经营现金流 1.51 1.91 2.05 3.75 研发费用 -16384 -6755 -6958 5068 每股净资产 21.56 24.88 28.40 32.32 其他费用 -14308 -2291 -3995 -6865 估值比率 利息费用 18592 -957 737 -187 P/E 4.1 4.9 4.7 4.2 利息收入 -12412 -10021 -10234 -2002 P/B 0.76 0.66 0.58 0.51 权益性投资损益 15942 16137 15322 14572 其他非经营性损益 -16904 -10312 -9632 -10201 除税前利润 18 0 0 0 所得税 -12614 14464 4754 11988 净利润 -13558 20289 10445 16360 归母净利润 -16009 22836 13752 39073 少数股东损益 72095 94932 108684 147757 财务报表和主要财务比率 32,823 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1 分析师简介 李枭洋，房地产行业研究员，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证