外拓表现领先行业，收入结构持续优化

事件：雅生活服务2023年中期营收+1%，归母净利润-21% 雅生活服务发布2023年中期业绩公告，期内实现收入77亿元，同比增长1%，毛利15.7亿元，同比减少23.3%，毛利率20.4%，同比下滑6.5pct；归母净利润8.4亿元，同比减少20.7%；EPS为0.59元，同比减少21.3%；宣派中期股息每股0.025元，派息总额3550万元。 点评：外拓表现领先行业，收入结构持续优化，社区生活服务增长较快 1)外拓表现领先行业，非住业态持续发力。公司管理规模处于行业第一梯队，截至2023年6月30日，总在管面积为5.8亿平，较2022年末增加2960万平； 合约面积为7.6亿平，来自第三方合约面积占比超过80.6%。上半年，公司通过第三方拓展的合约面积超过3000万平方米，并连续多个月第三方拓展面积和合同金额排名行业前列，在当前较为激烈的市场竞争环境下，公司围绕城市分级策略和产品品牌策略，兼具规模和效益，上半年新增项目超过七成位于重点城市。 按区域来看，截至2023年6月30日，公司在管面积33.9%位于长三角城市群，18.8%位于粤港澳大湾区，其余位于山东半岛城市群和成渝城市群等；从业态上看，公司在公建等非住宅领域持续发力，在管面积中非住宅占比达到57.3%。 2)收入结构持续优化，后续地产影响有限。2023H1，公司基础物管/业主增值/城市服务收入同比增长7%/8%/5%，与地产关联度较高的外延增值服务收入同比减少40%，占总收入比重降低至8%（2022H1为13%），毛利占比降低至7%（2022H1为17%），收入和利润结构均有明显优化，经过调整，后续房地产市场对公司业务的冲击影响较为有限，公司有望重回稳健增长轨道。 3)业主需求复苏，社区生活服务增长较快。公司业主增值服务涵盖社区生活、家装宅配、空间运营和机构类增值四大板块，社区生活类服务包括物业维修、家政服务、社区团购等，与居民生活息息相关，需求较为旺盛，2023H1社区生活服务收入同比增长37%，占板块收入比重为49%，板块内收入增速最快且占比最高，公司有望把握居民消费复苏潜力，深挖业主需求，提升服务粘性，社区生活服务仍有较大发展空间。 盈利预测、估值与评级：公司规模处于行业第一梯队，外拓表现优秀，独立发展能力较强，地产行业持续调整，对公司开发商增值服务和家装业务产生影响；关联方流动性和关联业务的应收款需要进一步跟踪，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至18.8亿元（下调14%）/20.9亿元（下调16%）/23.1亿元（下调15%），对应EPS分别为1.32/1.47/1.62元，当前股价对应2023-2025年PE为4倍/3倍/3倍，估值具备吸引力，维持“增持”评级。 风险提示：外延增值服务开展不及预期，项目回款不及预期。 公司盈利预测与估值简表