地产专家交流纪要–20230831

.政策方面的观点 (1)粵港澳分带政策的出台 根据张总的观点，广州、深圳和厦门等城市出台粵港澳分带政策，是因为目前市场处于调整状态，但仍有购房能力和市场活力的改善需求。认房认贷政策的力度和节奏很好，能够激活市场的关键因素。 (2)政策的节奏和措施 认为，政策将从几个方面进行。 .政策方面的观点 (1)粵港澳分带政策的出台 根据张总的观点，广州、深圳和厦门等城市出台粵港澳分带政策，是因为目前市场处于调整状态，但仍有购房能力和市场活力的改善需求。认房认贷政策的力度和节奏很好，能够激活市场的关键因素。 (2)政策的节奏和措施 认为，政策将从几个方面进行。首先是时间结构，7月底之后是第一波政策的落地，包括认房政策和一线及强二线城市的二套房首付比例下调等措施。其次，在9月和10月期间，各个城市可能会陆续出台一系列措施。张总认为，一线城市和长二线城市的政策可能会偏中性，可能不会有很大的力度。 2.市场走势和方向 (1)一线城市和核心二线城市的基本面较好指出，一线城市如北京、上海、广州、深圳以及核心的几个二线城市，如苏州、成都、合肥和河北等地，整体产业基本面和房地产的供求竞争力表现相对较好。这些城市将率先复苏和好转，预计时间点将在明年的三四月份。 (2)龙头企业的拿地策略变化 随着市场趋势的好转，龙头企业在拿地策略上也会发生变化。一些大型央企和国企已经开始将重点放在核心城市，收缩拿地范围。相比之下，像保利这样的企业在全国范围内可能排名第一。明年如果市场稍微好一些，大城市拿地成本可能会増加， 么企业可能会在策略上进一步下沉，例如在长三角区域或大湾区这些强三线城市进行投资。 (3)三四线城市的变化 对于普通的三四线城市，张总认为面临较大的控制压力，但很难有更多的利好政策出台。他认为，这类城市要好转可能需要依靠货币化的棚改政策或市场的传导。货币化棚改可以快速集中安置农村和城镇居民，利用乡村振兴和棚改的机会，可能促进三四线城市的复苏。市场的传导则需要时间，一线城市传导到二线城市，二线城市传导到三四线城市，可能需要一定时间。 Q&A ：根据与会者的观点，未来房地产市场的发展趋势如何？ A：未来房地产市场的发展趋势主要取决于两个方面，一是政策层面的出台时间和节奏，以及经济输出层面的顶层设计，二是核心热线、浦东来线和八大津贴等服务节奏的变化。预计明年上半年或下雨，整体市场的节奏将会有所变化。 Q：哪些城市可能会有好转？ A：一线城市、强二线城市和大部分二线城市可能会相对较快地好转。而对于普通的三四线城市，由于控制压力较大，政策层面难以出台更多利好政策来改善市场。但如果出台货币化的棚改政策，可能会在短期内带来一定的好转。 ：棚改货币化政策对市场的影响，能否详细说明一下？ A：棚改货币化政策可以帮助三四线城市的企业改善资金链问题，同时也能够让普通老百姓进城，从而有效推动三四线城市的复苏。然而，这种政策的应用应该是短期的，并且力度不能太大。 Q：除了棚改货币化政策，与会者提到了市场的传导对市场的影响，请问这种传导的速度和力度如何？ A：市场的传导速度不会像货币化棚改政策那么快，可能需要一定的时间。一线城市的发展会传导到二线城市，再传导到三四线城市，但这个传导逻辑需要根据实际情况来看，包括落地的节奏和力度。 Q：根据与会者的观点，有什么问题可以进一步讨论？ A：主持人和投资者们是否有其他问题可以进一步讨论和互动。 Q：我对于地产闲置这一块我基本上有一个大概的了解，但是我听到您前面提到了，关于即便地产政策出来以后，还是需要有需求端的支持，最关键的还是收入的改善。因为在我们已经可以想象的这种收入改善里面，其实仅限于比如说这种减税这种方式，相当于是减少支出，从而产生收入，但是很难很难想到在收入提升方面有其他方面的拓展空间，不知道这个方向 您能净收入提升的一些可能的路径这一块能做分析和解析吗？ A：我觉得现在其实之所以大家在投资上可能偏保守一点，或者对现在市场来讲可能对未来预期来讲还不一定那么乐观，但主要还是刚才讲的收入的问题。从提升收入的路径角度来讲，我觉得第一个就是对民营经济的扶持，对于改革创新方面的一个付出，我觉得接下来肯定会落具体的措施。其次，房价涨了和股价涨了会给人们带来信心，提升收入的途径主要是从房地产行业和股市来看的。当房价涨了之后，大家对未来的信心 会増加，而且会有更多的资产配置行为。同样地，股价涨了之后，也会有人通过套现来改善住房，这也是提升收入的一种方式。所以，从这个角 来看，未来房价和股价其中一个必然会上涨，而这会带动另外一个上涨，从而提升人们的信心和收入。另外，市场低迷的时候一定会出台刺激政策，这也是提升收入的一个途径。所以，我觉得未来还是要有信心。 Q：市场上有出现一个声音，政府是否会允许或者默许一些项目去降价销售？请问从政府或者企业的角度来看，是否会有这样的动力？如果降价，整体销售量会有怎样的变化？城市的需求端和项目的需求端会有怎样的变化？ A：政府或企业是否会允许或默许项目降价销售，这取决于具体情况。目前市场上有一些项目的销售不太理想，但也有一些项 销售良好。对于那些产品力好、品牌信誉佳的项目，即使市场情况不好，它们的销售依然不错。从政府的角度来看，如果项目的品质和品牌力好，也有可能会支持这些项目，例如在价格上保持稳定或略有上涨。至于降价会对整体销售量和需求端产生怎样的变化，这取决于具体项目和市场情况。在郊区这样的区域中，好的项目在品质和品牌力方面会有优势，即使在市场不好的情况下，也可能不降价。而在中心城区，改善型和豪宅项目可能会率先复苏，价格上涨，从而引领整个市场。整体而言，上海市场可能会呈现出分化的行情，不同板块会有不同的涨跌情况。政府在政策面上可能不会采取过于大力度的刺激措施。 Q：您怎么看城中村改造？地方政府的意向是否明确，未来发展状态如何？ A：城中村改造是一个复杂的问题，地方政府的意向并不明确。目前来看，城中村改造面临一些困难和挑战。一方面，由于城中村改造涉及至呔量的居民迀移和房屋拆迀，地方政府需要投入大量资金和资源，而且还需要解决好居民安置的问题。另一方面，城中村改造涉及到土地的重新规划和利用，需要与开发商、建设公司等各方进行合作，协调各方的利益。从目前的情况来看，城中村改造的进展并不顺利，很多项目都面临着资金和政策等方面的限制。未来的发展状态还存在一定的不确定性。 Q：旧改项目中，拆迀后给货币补偿或房票的方式对市场需求的盘活有利吗？A：这种形式可能有利于现在市场需求的一些盘活。Q：目前各个城市对旧改的落地有具体目标吗？ A：未来5年的规划总体目标，今年和明年落地多少套，拆迀多少套，旧改多少套都是有具体的目标的。 Q：最近旧改政策有什么变化吗？ A：最近两个月，官方管理层最高的住建部门明确表态大中城市要实施修改的政策支持，并且也有支持的政策来利用。 Q：上海的旧改力度如何？ A：上海旧改力度比较中规中矩，过去三年平均每年执行2.8万套左右。这种力度对市场表现来说比较平稳。 Q：一线城市和二线城市的旧改力度有什么不同？ A：一线城市执行的力度相对较小，一般在2.8万套左右。而二线城市由于拆迀成本低、可操作空间大的特点，力度可能会比较大。 Q：保租房项目会影响购房需求吗？A：保租房项目的租金往往低于市场价格，对短期内的交易买卖影响不大。保租房増 的供应对于买房群体的影响更大。如果房价上涨，少部分人有购房能力时，会选择购房。但如果房价相对平稳，租房群体相对不会有太大的流动性。