地产专家交流电话会纪要–20221127

需求端的政策，但是实际结果就是购房者不知道去哪里了，购房者不知道去哪里了。这个其实对于企业来说，销售的问题，销售回款的资金的问题压力也是非常大。 同时在七八月份集中爆发的一些城市的，因为企业资金链的一些问题，导致一些项目施工施工的一个进度趋缓或者说不正常，甚至是停工曝出烂尾这样的一个问题之后，又加剧了购房者对于企业的一个不信任，过于企业的不信任，尤其是民营企业的一些机房，基本上基本上开盘去化，这个就非常的差，开玩笑的非常的差。 只有国央企的一些项目，国央企的一些项目还是有比较不错的一个计划。 即便是这样的一个情况，其实在了九十月份我们其实也看到很多国企在这样的一个销售环境下，也开始也开始显得力不从心，因为很多城市房价一降再降，房价下降之后，大家都是买涨不买跌的，更加的不买了。 所以说可也可以理解为什么在现在的这样的一个形势下，对于企业的政策也是这么频繁这么高频，而且力度也是前所未有之大，也可能从我的角度看来，就是如果说销售端持续的这样的一个下行低迷，那也会拖累这些国企央企这样的一些也会出现一些问题，只不过就是一个时间的问题。 所以说目前的要稳定购房者的一个信心，稳定市场的一个信心，那就必须就是稳定主体，重塑大家对于开发企业的一个信任，开发企业的信任。所以由之前的有七八月份的保交楼到稳主体之间，天平更多的倾向于稳主体。 因为之前大家都是在政策会在到底是保企业还是保项目交付之间去摇摆，因为所有的目标都定性为这个是稳民生，要稳民生，要让大家买到的这样的一个房子，最终能够安全的一个交付。 所以把更多的一些经历通过企业自救也好，之前的各项开发行，包括商业银行的专项借款也好，甚至是一些地方政府的市场化回购也好，还有一些城投平台这样的去接盘也好，总归是要促进那些停工项目的一个交付，复工交付到保交楼。 现在的一个情况应该说是但是如果说这样的一个问题，市场的问题不解决的话，市场信心的问题，不没办法重塑的话，这样的问题他会还会不断的出现，还会不断的出现。 你把前边的复工的问题解决了，后边又有复工新的问题去出现了，新的问题是出现了，就反倒就是像之前的所有的一些政策会导致一些企业躺平。我自己很努力，但是可能得不到救助，但是我躺平了反倒就是有鼓励躺平这样的一个嫌疑。 所以说在11月份我们明显看到了这个政策的基调，由原来的保项目保交付到现在的这样的一个稳市场主体这样的一个明显的转变，明显的一个转变。 对于稳市场主体来说的话，当务之急肯定稳定投资，所以在18年提出的融资支持的三支箭信贷债券跟股权融资，在11月份目前来看的话，各种民企的融资工具也是速度和推进的速度是非常的快，效果其实我还是值得期待的，效果还是值得期待的，但是这里边其实怎么说。 原来的一些一些门槛，一些条件设了一些障碍，取消了，但到底最终能落到什么样的一些企业，能落到企业到底能落下去多少？这里边其实我觉得还是要谨慎的乐观。 其实因为现在的一个情况，我认为.uh。 不可能是所有人所有企业都能够雨露均沾，都能够雨露均沾，我们可以从最近的这几家银行2万亿的这样的一个综合意向的综合授信就可以看到基本上都是个别的个别的个别的民企，还有一些央企，还有一些央企，还有一些地方性的国企，这样的一些这样的一些企业，这样的一些企业，已经出问题的一个企业无疑都不在其中，无一例外都不在其中。 所以说未来对于企业的情况，更多的仍然还是这种出清修复，还有增长并存这样的一个三种情况。 虽然接下来可能就是从信贷包括开发贷，还有并购贷等等这些信贷方面，民企的债券方面，包括股权融资方面，这些出问题的这样的一些企业，可能还是会继续出清。 受到。 波及的一些企业，受到波及拖累的一些企业，可能民营企业它会出现一个缓慢的一个修复。 另外原来一些比如说国央企可能还是会迎来增长迎来增长，因为不管是它的一个自身的一个经营的现金流也好，还是他从过去去年第二三轮集中土拍到今年的整个的一个土拍拿地的一个情况，就是未来可。 售货值的。 有房子卖的这样的一些企业，主要还是在贵阳区，主要还是国家级跟部分的城投平台的这样的一些企业里边。所以说这个。 整个的一个情况，我认为可能还是要谨慎乐观，不是说。所有的企业。 都会都会像又会像之前这样雨露均沾，只不过在这经过这样的一个情况，毫无疑问总体上来说可以暂时缓一口气。 因为从目前的这样的一个主要还是从一个的基调来说，再通过稳主体重塑购房者的市场信心，以此来稳定市场的一个需求，稳定市场的一个需求，销售能够逐渐的筑底，甚至回升之后，保交楼的一些问题，施工的一些问题，包括供应商对于房企的一个一个信用的问题，逐渐都能够进入一个良性循环之后，这些整个应该说这个政策的一个组合拳，我们说稳定房地产稳楼市的这样的一个政策组合拳，才能够最终形成这种三位一体的稳定的这样的一个一个政策体系。 这个从最近的一些房企融资的一个情况，房企融资的这样的一个情况来说，另外一个最近的一些政策，还有在有一些新的对于稳定需求刺激购房的这一块，也还是有一些新的一些手段，一些新的手段。 其实主要最近有一些城市，比如说像苏州济南开了一些城市，开始由地方政府入场，去回购商品房，去回购商品房。比如说苏州在9月底拿了300多亿回购了40多个项目的商品房，然后开封回购了恒大1050套商品房这样的一些情况。同时像贵阳政府实施的政府保价，基于购房者目前担忧项目不断降价的这样的一个普遍的心理。 所以推出了团购的一些活动，保证就是说这个行业的价格是未来两年的一个最低价，相当于比如说我们双11的30天保价一样，无非奇骏购房者的这样的一个信心，提升购房者的一个信心。 这样的一个情况其实应该说也是最近应该很多地方很多地方在出了需求端大量的刺激政策之后，市场仍然没有见底不得以而为之的这样的一些一些手段。 从根本上来说，目前整个市场信心的一个缺失，认识信心的一个缺失，尤其是房价的预期的一个转跌，不管是短期还是中长期，有点感觉就像明盘的一个情况。 比如说从长期来说，很多人就觉得未来中国人口要下降，城镇化的速度要放缓，我认为未来的房地产市场行业的规模肯定是会下降，像过去20年的房价的节节攀升，这种情况肯定是要会被倒转过来。 所以很多人就会有我明知道未来是看跌的，我干嘛不早点，草早点不认，所以会有这样的一个情况，会有这种情况预期的一个转跌。 还有目前从我们调研显示，目前的居民收入跟就业的预期不是很理想，其实最重要的主要还是房企爆雷之后，交付的问题使得很多购房者普遍会担心这个项目烂尾，项目我对企业的不信任，所以说最近的这些政策也是其实对于企业的稳融资的政策，不要让企业继续债务暴雷的问题继续的一个扩大化，或者说有一些明显被殃及池鱼的这样的一些企业再进一步的出现，才能够重塑购房者对于行业也好，或者说对于这些市场主体对于企业的这样的一个信心，整这样的话才能够扭转这样的短期内来说，扭转这样的一个信心。 所以说在市场底是在政策底出现之后，政策底出现之后，然后信心底。嗯。 能不能出现？ 接下来它可能是市场驻地，所以说市场要筑底，我们认为其实关键还是在这个信心，在信心目前的所有的这样的一些企业的这样的一个行为，企业的行为更多的也我认为在未来在未来仍然还是会。 呃。 主要还是在重塑购房者的一个信心这一方面。 所以说对于房企来说，未来仍然还是初期出清修复跟增长并存的这样的一个情况，增长并存的一个情况，这个最近一段时间整个房地产政策方面的两两方面的一个表现，相对来说，最近一段时间政策的一个主体的基调已经由原来的刺激购房者转向稳定企业，稳定企业，由原来的有八九月份三季度的问民生保项目，促进停工项目的一个复工，开始转向。 就是。 就是说保项目还是保企业开始转向于从企业，因为保企业其实也就是保项目，也就是保项目。 所以说意识到这样的一个症结的关键点之后，11月份我们可以看到这些对于企业端的稳定，尤其是稳定企业融资的政策，而且力度也非常大，而且出台的速度也比较快。 因为对于企业来说，目前销售遇到这个问题，就是销售困难是是事实可能短期很难改变，因为从去年到现在一直有不断的放松政策刺激，不断的刺激政策，购房者就是不买，一下子这个需求就没有了，一下子需求都没有了。 所以说你比如说即便是像上海、长沙、合肥、杭州、成都、西安这样的一些热点城市，这个热度也是在下降。比如说上海现在的新房，现在新房的大型的中签率也是非常的高。 而且。 要摇号要积分，摇号的比例也是越来越越低，很多项目的去购率也能达到50%以上，50%以上。 相比来说跟去年那种万人要几千人去抢一套房子的一个情况，已经有明显的一个降温，像杭州也是一样，像杭州也只有核心圈层的这样的一些项目还能够开盘，手术性其他的也都有这个非常非常非常低的一个开盘去化率，还有一些二手房，像比如说阿里所在的未来科技城板块的很多二手房的挂牌，有降价30%左右这样的一个降幅在抛售，而且基本上就是有价无市的这样的一个情况。 像上海、北京、深圳最近也出现了很多豪宅在大幅降价抛售的这样的一个这样的一个情况。 而且不是。 个案，而是一种趋势性的这样的一种变化，趋势性的一一一个变化。其他的一些城市那就更不用说了。 很多低能级的一些三四线城市，已经比如说像郑州、天津，甚至像武汉、重庆这样的一些城市，很多的项目6折7折这已经比比皆是，比比皆是，甚至5折4折也都很普遍，相比于一些最高点，相比于它的去年跟全年的这样的一个最高点的房价，已经有这样的一个下降。 在这样的一个情况下，所以就是绝大多数城市目前销售很困难，销售也很困难，但是没办法去改变，没办法改去改变，对于企业来说，对于企业来说，不管是这种国营企业也好，还是这些民营企业来好，然后它的一个资金来源就两个，一个就是销售，一个融资，一个就是融资，销售再怎么用力还都是卖不掉，而且资金卖掉了之后也会要进入预售资金监管账户。 之前也提到了，商业银行可以通过保函