存量房贷利率调整解读电话会纪要–20230901

存量房贷利率调整解读电话会纪要 1.存量房贷利率调整幅度 (1)存量房贷利率下降幅度尚不确定 根据目前的数据和观察，存量房贷利率的调整幅度尚不清楚。尽管不能确定具体比例，但从早期的测算来看，行业内普遍假设存量房贷利率将有明显下降。 (2)历史数据推测存量房贷利率可能调整幅度根据之前的数据，存量房贷款利率在2020年之前假定为5.5%，2020年之后假定为5%。存量房贷利率调整解读电话会纪要 1.存量房贷利率调整幅度 (1)存量房贷利率下降幅度尚不确定 根据目前的数据和观察，存量房贷利率的调整幅度尚不清楚。尽管不能确定具体比例，但从早期的测算来看，行业内普遍假设存量房贷利率将有明显下降。 (2)历史数据推测存量房贷利率可能调整幅度根据之前的数据，存量房贷款利率在2020年之前假定为5.5%，2020年之后假定为5%。根据这个假设，在17年到20年期间，居民每个季度将有90%的可支配收入用于住房相关支出。然而，在20年之后，这个比例已经超过了100%。在22年之后，这一比例逐渐下降，最新的测算结果是70%。假设按照20%到30%的首付比例来计算，结果会将这个比例从70%降低到69%，相当于降低了7个百分点。 2.存量房贷利率调整对居民负担的影响 总的来说，由于首付比例的调整，居民住房相关支出占可支配收入的比例将从69%降低到62%，这将有助于降低居民的负担。 3.存量房贷利率调整对消费和投资的影响有限该政策调整不会对消费和投资产生刺激作用。消费和购房等决策是与预期收入相关的跨期决策。此外，政策明确加强了对消费贷款和个人经营贷款的管控，以确保按揭贷款用于购房而不是用于置换房贷，这也有助于监管资金流向天专电减小这些负玉限可肥用于偿还其他债务，而不是刺激消费。4不同城市的调整幅度差异 不同城市的调整幅度也有所不同。以北京为例，调整幅度最大，约为55bp；上海次之，约为35bp；深圳为30bp；广州大约为4.2bp。如果按照新发放贷款去置换存量贷款，调整幅度不能低于发放贷款后的首付下限。 5银行调整的最优速度和资金流失控制 对于商业化主体来说，银行调整的最优速度是指在排队等待时间和重新定价之间达到平衡，以控制资金流失速度。需要测算流入部分的比例，即新增商品房销售额。根据假设的首付比例和二手房占比，每个季度新增首付的比例约为7%。正常情况下，每个季度结束时，早朝和偿还的比例加起来不超过7%。预计有约12%的比例在年末之前会被偿还掉。 6.利率调整对商业银行的影响 根据测算结果，此次利率调整幅度较小，对商业银行的影响不会太大。受到冲击最大的是邮储银行，约占2022年利润的5%；其他银行行业平均大约在3%左右。三思行研 Q&AQ：存量房贷利率将下降多少？ A：我们的测算结果显示，存量房贷利率将下降约120bp，更多一手加微akm056幅度较大。但根据今晚的政策表述，调整幅度将限制在贷款发放时的首付下限之上。 Q：不同城市的调整幅度会有差异吗？ A：是的，不同城市的调整幅度会有所不同。例如，北京的调整幅度是最大的，大概为55bp；上海次之，约为35bp；深圳为30bp；广州大致为4.2。但如果是按照新发放的贷款去置换存量房贷款，调整幅度将不 得低于贷款发放后的首付下限。 Q：调整幅度最低是多少？ A：调整幅度的最低值是35bp。如果我在上海，我的贷款利率水平是50bp，那么最低调整额为15bp。此外，如果是在一年前获得的贷款，还需要考虑利率上浮的变动，大约为10bp。所以总的来说，调整幅度约为25bp。Q：银行调整利率的速度和损失如何平衡？ A：银行调整利率的最优速度应该是在整体偿还速度的控制范围内。如果银行过快地给出重定价，客户可能会选择转到其他银行。所以在逻辑上，银行的最优速度是要控制在整体偿还速度和重定价速度之间达到平衡。 Q：存量房贷利率调整受到哪些因素影响？ A：存量房贷利率调整受到新增商品房销售额的影响。我们可以通过估算每个季度新增首付的比例来获得新增按揭贷款。根据现有数据，我们预计每个季度的早朝和偿还比例上限为7%。而现在已经是8月末了，我们估计到年末前大约有12%的比例会被偿还掉。 Q：存量房贷利率调整对商业银行的影响如何？ A：存量房贷利率调整对商业银行的影响相对较小。邮储银行受到影响最大，占到2022年利润的5%；其他银行行业的均值约为3%。另外，大行建行的调整幅度最大，约为6bp，因为他们的客户质量较好，贷款利率较低。Q：为什么还在进行这种微调？ A：进行这种微调的原因是为了控制经营贷的规模和进行其他房地产调控。此外，我们对于LPR有一种误解，它代表了最优质客户的利率。实体融资加权利率一直在下降，但这是个加权平均值，实际情况可能并非如此。 Q：存量房贷利率调整政策会改善民企的融资环境吗？ A：我们的调研结果显示，民企的融资环境并没有改善。当前的房住不炒政策压制着房地产市场，使得信贷投放逐步从外围向核心逼近。因此，民营企业在这个过程中可能会面临一些问题。尽管利率没有降低，但政府通过行政手段来解决住房问题。 Q：存量房贷利率调整对金融股有什么影响？A：目前，金融股在存量博弈的背景下面面临一些麻烦。尽管一些金融股的业绩表现不错，但市场并没有对其做出明显的反应。在这个过程中，业绩兑现了，但超额收益却没有达到预期。因此，对于银行和整个金融板块以及周期股来说，改变市场预期更为重要。Q：未来几个月金融股的表现如何？ A：我们认为，未来4个月金融股的表现还是值得看好的。在当前的时间节点上，金融股向上的概率更大一些。尽管政策存在分歧，但方向不会变。不同的政策节奏和力度给交易带来了不同的挑战。对于个股来说，我们认为保险股比银行股更具优势，因为保险公司的资产以摊余成本计量，有较少的优质资产。此外，对于银行股来说，风险相对较高，定价已经反映在中报中，但竞价政策的压制可能并不那么大可能会带来一些阶段性的利好。对于个股来说，我们较看好城市商业银行，如成都、江苏和杭州地区的银行。 Q：存量房贷利率调整会刺激经济发展吗？A：存量房贷利率调整的目的是减轻住房支出，对于可支配收入的比例变化的意义大于实际额度的变化。但它并不一定能够刺激经济发展，我们认为永久收入假设对经济发展起到更大的作用。存量利率调整的幅度也受到城市下限的限制，对于北上广深等城市来说，利率的下降 幅度相对较小。