房地产行业重大事项点评：政策超预期，看好布局一线的房企

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 广深8月30日落地“认房不认贷”政策，京沪均于9月1日宣布认房不认贷政策限制。 认房不认贷政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 评论： 京沪同日宣布认房不认贷政策，超过前期预期。京沪在市场相对不差的情况下，仍出台了全域的认房不认贷政策，对购房者的影响主要在于：1）北京普宅和非普宅二套房首付比例分别为60%、80%，此次对于在京无房客户（主要为卖一买一或者有外地购房记录的客户）可以降至35%、40%，同时按照首套房标准，按揭贷款利率可以从LPR+105bp降至LPR+55bp，总购房成本降低；2）上海普宅和非普二手房首付比例分别为50%、70%，对于在沪无房客户可降至35%，按揭贷款利率可以从LPR+105bp降至LPR+35bp。 图表1京沪2023年前7个月商品房销售金额处于高位 图表2京沪7月新房同比价格仍然维持在较高水平 图表3上海7月后核心区新推楼盘去化率仍与较高水平 当前政策主要利好卖一买一需求的客户，而对于首套置业的客户影响相对较小，对于新房和改善盘有形成实质性利好。我们前期在《放松的边界》里提到京沪存在刚需盘过量的问题，导致2022年10月以来，二手房挂牌量持续走高。此次政策主要对于卖一买一需求形成较大边际利好，而对首次置业需求影响相对较小，我们预计以刚需为主的住宅仍在存在卖出压力，而改善盘在较为稀缺的情况下，房价有上行压力。但京沪市场挂牌量受房价预期影响较大，如果市场显著转暖，价格出现普涨，则二手房惜售，或导致挂牌量迅速下滑。 图表4 2021年上半年市场热度起来后，北京二手房挂牌量快速下滑 京沪市场转暖后，对低能级城市的带动相对有限，各城市楼市仍基于自身产业、人口与房地产市场的匹配情况。过去从高能级城市到低能级城市的修复带动，主要在于开发商在核心城市拿地困难后，主动出现下沉，带动了低能级城市居民的购房预期。上轮地产扩张后，多数城市产业、人口兑现度较差，导致当前城市存在较大规模的库存，且主要在城市郊区（参见《郊区盘困局》），即使核心一二线城市回暖，也很难促使开发商大规模下沉，多数低能级城市的回暖，仍取决于产业和人口的兑现程度。 图表5 2022年以来京沪商品房销售保持增长，不同城市分化明显 后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。在卖地谋发展的模式下，即使是超大特大城市也都存在郊区盘库存过量的情况，本质也是土地出让后，产业和人口的兑现不及预期。而超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，将有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点，而一旦核心城市核心区房价地价出现上涨预期，则改造后的土地增值则扩大，推进难度降低。本轮政策放松，我们预计会对核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、首开股份、城建发展、京投发展、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。