待结算资源充足，盈利能力保持较好

事件：公司发布2023年中期业绩公告。23年上半年，公司实现营收891.6亿元，同比减少14.1%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.4%。 点评：收入结算规模下降，盈利能力保持较好，销售表现亮眼，拿地力度适中。 毛利率表现平稳，待结算资源充足:23年H1，公司实现营收891.6亿元，其中物业开发实现收入859.1亿元，同比减少14.8%，竣工面积（不含中海宏洋）674万平米，同比下降10.5%，仍待提速；商业物业收入29.5亿元，同比增长11.3%，保持稳步增长轨迹；毛利率为22.6%，同比降低0.9pct，表现平稳； 核心归母净利润为138.2亿元，同比下降20.3%，核心归母净利率15.5%，盈利能力处于行业前列。截至23年上半年末，公司合同负债为1342亿元，较22年末增长24.7%，待结算资源充足。 销售同比高增，回款速度较快：23年H1，公司实现销售额1801.8亿元，同比增长30.1%；不含中海宏洋的销售额为1542.4亿元，同比增长31.1%；从区域上看，中西部、北部大区销售额同比增长136.2%、37.6%，区域深耕与核心布局优势明显；于北京、广州、成都等8城销售回款超40亿元，经营现金流充裕。 拿地力度适中，聚焦核心城市：23年H1，公司新增190万平米（不含中海宏洋），其中一线城市占比28.6%，权益建面188万平米，权益比例98.9%，总地价378.8亿元，拿地销售比（不含中海宏洋）为24.6%，拿地力度适中，下半年有望加大投资力度。截至23年上半年末，公司总土储6096万平米，其中不含中海宏洋的总土储为3917万平米，较2022年末减少10.8%，主要因拿地更加聚焦，相对23年上半年不含中海宏洋的销售面积590万平米，土储总量保持相对充裕。 财务稳健，资金充裕：截至23年上半年末，公司借贷总额为2515.5亿元，较2022年末降低7.0%，其中短债占比为19.0%，人民币借款占比提升至63.6%，净负债率为37.7%，在手现金1142.1亿元，占总资产的12.4%，财务稳健，资金充裕。23年上半年，公司综合融资成本为3.54%，保持在行业低位，信用优势较为明显；销售回款1202.7亿元，总经营回款1267.2亿元，经营效率良好。 盈利预测、估值与评级：考虑公司收入结算放缓及毛利率仍处于下行区间等影响，我们下调公司23-25年基本EPS为2.41元（下调15.8%）、2.84元（下调6.7%）、3.18元（下调5.0%），现价对应23-25年PE（基本）估值分别为6.3/5.3/4.8倍，公司专注深耕一二线，价值创造能力较强，销售主业恢复强劲，看好公司作为头部央企房企持续提升销售市占率，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，项目竣工不及预期，行业下行超预期等风险。 公司盈利预测与估值简表