经营稳健业绩承压，多元业务发展良好

公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入2009亿元，同比-2.9%； 归母净利润99亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。2023H1，公司实现归母净利率4.9%，较2022全年略升0.4个百分点；整体毛利率18.9%，较2022全年下降0.7个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为18.6亿元，连续14年为正。 公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额2039亿元，同比-5.3%；销售面积1297万㎡，同比+0.5%；在32个城市销售排名前三。2023年1-8月，公司新增土储449万㎡，100%位于一二线城市；地价总额719亿元，权益占比60%。截至2023H1末，公司总土储建面仍有1.1亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。 公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为93.9%、5.7%、0.4%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于2022Q3成功分拆万物云上市，万物云2023H1实现营收161亿元，同比+12%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2023H1实现营收19.5亿元，同比+17%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2023H1实现营收16.4亿元，同比+11%；（4）商业开发运营方面，商业业务(含非并表项目)2023H1实现营收43亿元，同比+7%；其中印力管理商业项目2023H1实现营收27亿元，出租率94.7%。 财务健康偿债无忧，负债结构持续优化。截至2023H1末，公司净负债率49.5%，保持低位；现金短债比为2.7，较年初改善；短期负债占比较年初继续下降6个百分点至14%，处于历史低位；加权平均债务期限5.0年，较年初继续延长。 投资建议：公司经营稳健业绩承压，多元业务发展良好。预计公司2023-2024年归母净利分别为241/242亿元，对应的EPS分别为2.07/2.08元，对应当前股价的PE分别为6.6/6.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 盈利预测和财务指标 公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入2009亿元，同比-2.9%； 归母净利润99亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。 2023H1，公司实现归母净利率4.9%，较2022全年略升0.4个百分点；整体毛利率18.9%，较2022全年下降0.7个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为18.6亿元，连续14年为正。 图1：公司历年营业收入及同比 图2：公司历年归母净利润及同比 图3：公司历年归母净利率 图4：公司历年毛利率 公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额2039亿元，同比-5.3%； 销售面积1297万㎡，同比+0.5%；在32个城市销售排名前三。2023年1-8月，公司新增土储449万㎡，100%位于一二线城市；地价总额719亿元，权益占比60%。 截至2023H1末，公司总土储建面仍有1.1亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。 图5：公司历年销售金额及同比 图6：公司历年销售面积及同比 公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为93.9%、5.7%、0.4%。 经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于2022Q3成功分拆万物云上市，万物云2023H1实现营收161亿元，同比+12%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2023H1实现营收19.5亿元，同比+17%； （3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2023H1实现营收16.4亿元，同比+11%；（4）商业开发运营方面，商业业务(含非并表项目)2023H1实现营收43亿元，同比+7%；其中印力管理商业项目2023H1实现营收27亿元，出租率94.7%。 财务健康偿债无忧，负债结构持续优化。截至2023H1末，公司净负债率49.5%，保持低位；现金短债比为2.7，较年初改善；短期负债占比较年初继续下降6个百分点至14%，处于历史低位；加权平均债务期限5.0年，较年初继续延长。 投资建议：公司经营稳健业绩承压，多元业务发展良好。预计公司2023-2024年归母净利分别为241/242亿元，对应的EPS分别为2.07/2.08元，对应当前股价的PE分别为6.6/6.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 现金流量表（百万元）