房地产行业2023年8月报：基本面快速下行，居民购房情绪降至阶段新低

房地产2023年8月报—— 基本面快速下行，居民购房情绪降至阶段新低 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献 2023年8月24日 1 •报告期：景气度快速下行，量价齐跌。7月单月销售面积双位数下跌，房价跌幅扩大 •展望：三季度销售或仍将持续下行，后续看政策具体出台及效果 •报告期：持续承压。拿地、开工、投资依然大幅回落，竣工较为强劲 •展望：前端拿地开工投资或持续偏弱，竣工强力修复 •报告期：中央地方积极表态，具体政策出台仍偏慢 •展望：政策出台预期增强，需关注政策具体落地情况及对地产销售的实际带动作用 2 房地产主要指标趋势回顾展望 市场在今年2、3月份冲高后，复苏持续承压，7月又出现骤然快速下行走势，居民购房热情降至阶段性新低。根据统计局数据，7月商品房销售面积累计同比跌幅延续扩大趋势，商品房销售额累计同比在7月也再度转负。量价齐跌成为当前房地产市场的真实写照。新房、二手房房价持续下跌，且跌幅持续扩大。一线城市的二手房环比跌幅在7月居前，具有一定的代表意义。尽管7月末中央政治局会议对地产政策表述积极，随后一线城市住建部也陆续做出积极表态，提振了市场情绪。但截至目前，尚未有强力政策出台，8月市场依然在低位徘徊，30大中城市成交面积同环比依然呈下跌态势。而此前房企融资“三支箭”重点支持的碧桂园、远洋陷入流动性危机，折射出当前房地产市场的寒意，远超市场预期和想象。 展望来看，市场对于政策出台预期逐渐加强，不过考虑到本轮政策仍以“因城施策”为主。地方出台具体政策偏慢，且从政策落地到市场预期修复再到实际购买的传导仍需时日，因此三季度销售或仍将持续下行。四季度低基数效应叠加政策提振，销售或有所修复。我们维持2023年销售面积的预期不变，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。 类别 2023年1-6月表现 2023年7月趋势 1-7月同比 是否符合市场预期 2023年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续放松 - 是 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -5.3% 跌幅扩大 -6.5% 是 -10.2%/-4.3%（统 计局基数调整） 商品房销售额 1.1% 同比转负 -1.5% 是 - 70大中城市房价 新房同比：-0.4%二手房同比：-2.8% 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.1% 新房、二手房同比、环比跌幅均扩大 是 - 土地市场 土地成交建面 -26.8% 跌幅扩大 -28.3% 是 - 土地出让金 -20.4% 跌幅扩大 -25.4% 是 开发投资 新开工面积 -24.3% 跌幅扩大 -24.5% 是 -20.0% 竣工面积 19.0% 增幅扩大 20.5% 是 10.0% 施工面积 -6.6% 跌幅扩大 -6.8% 是 -7.0% 房地产开发投资额 -7.9% 跌幅扩大 -8.5% 是 -9.8%/-7.5%（统计局基数调整） 房地产开发到位资金 -9.8% 跌幅扩大 -11.2% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：市场量价齐跌，景气度跌至阶段新低 高频跟踪-新房：中央政治局会议后尚未观测到市场好转，8月依然供需双弱 •8月新房市场推盘不足，成交热度依然在低位徘徊。8月新房市场延续此前降温情绪，同比仍大幅下跌，量能处于历史低位。8月1-20日30大中城市成交面积同比为-30.1%，延续6月以来大幅下滑趋势。此外，8月成交规模再度下台阶。30大中城市8月1-20日销售面积环比7月1-20日下降7.6%。除市场情绪影响以外，也受到开发商推盘不足影响，8月前20天11城推盘规模仍处低位。 •分城市能级来看，一线城市在8月降幅明显。8月1-20日一线、二线、三线成交面积同比分别为-35.9%、-25.7%、-31.5%，环比分别为-22.8%、-1.7%、2.3%。其中，上海、深圳降温明显，同比跌落约四成。尽管存在一定的基数效应，但当前居民购买意愿持续走低仍是影响8月份一线城市同比大幅走低的主要因素。分城市来看，除厦门在8月有小幅增长外，其余城市成交同比均转负。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 1-8.208月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京12%-11%-33%11%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 上海23%-47%-39%7%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 广州1%9%-33%-10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 深圳-2%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% 杭州2%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-21%-49%-18%-22%-7%-58%-51%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7% 武汉-9%-24%-34%-12%-55%-65%-42%-64%-23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31% 成都1%-13%-2%-23%-34%33%-13%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15% 青岛-19%-19%-33%-36%-37%-11%-65%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25% 苏州-31%-8%-32%-28%-44%-44%-78%-76%-22%15%-34%67%52%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15% 大连-41%-10%-15%-48%30%-9% 福州-28%23%-73%-61%-8%-54%-34%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-57%-56%-47%-36%10% 厦门30%-1%3%-26%-53%8%63%223%3%23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58% 南宁-5%-41%-11%-10%-1%23%-55%-29%-20%-7%13%5%-62%-7%-20%36%89%44%24%12%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-36%-43%-52% 无锡-12%-42%-16%-31%-10%10%15%-43%-51%-70%-5%-45%45%10%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48% 东莞-67%-56%139%-35%46%23%-92% -39% 惠州23%0%-63%-24%-17%-33%-51%31%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% 扬州6% -43% 0%-43% -58% -47% 51%57% -23% 67% 5%127%78% -42% 64%66%81% -5% 65% 9%114% -81%7% 12%31%-5%13% -38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶关-18% -56% 62% 6%12% -31% 21%0% 134% -69% -15% 24%3% -63% -80% -15%-14% -45% 83% -16% 55% -63% 46%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10% -5% 49%-13%-16%-33% 江阴7% -27% -18% -55%-54% -69% -25% -34% -23% 11% 450% 682% 66%45%83% 729% -25% 54% 80% 25% -66% -19% 37%14%180%-9% 9%-61%-88%-77%-74%-64%-68% -27%-25% -43% -11%-12% -19% -42% -1% 三线城市 -9% -45%-46% -42%-26% -22%-29%-28% -10% 二线城市 -19% -2% 21% -1%1% 2%9%12% 22% -8% -16% -18%-37%-1% -47% -52%-49%-47%-48%-49% -4%-20%-44%-27% -2%-17%-23% -16%-4% -7% -51%-44% -40% -27% -28% -23% -43% -30% -7% -19% -61% -48% 13%-19%-6%-4% -30%-24%-18% -11%4% -24%-25% -45%-52%-45% -7% -33% -14%-19% -21%-25%-18% -4% -32% -80% -82% -78% -81% 183% 163% 175% -1% 27%17% 59% 61% 51% 72% 41%30%26%41%50% 25%13% -6% -38%-40% -29% -33% -20% -31%-28% 30大中城市-4% 246% 30% 85% 0% -23% -3% 6% 23% 28% 28% 60% 16%9%22%32% 100% 168% 112%118% 66% 51% 106% 84% 14% -33% -7%-24%-20%-21% -38%-34% 9% 一线城市 数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错。 高频跟踪-二手房：量价齐跌，处于销售探底阶段 •市场悲观情绪蔓延