房地产行业2023年8月报：基本面快速下行，居民购房情绪降至阶段新低

杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献2023年8月24日 •报告期：持续承压。拿地、开工、投资依然大幅回落，竣工较为强劲•展望：前端拿地开工投资或持续偏弱，竣工强力修复 •报告期：中央地方积极表态，具体政策出台仍偏慢•展望：政策出台预期增强，需关注政策具体落地情况及对地产销售的实际带动作用 •报告期：景气度快速下行，量价齐跌。7月单月销售面积双位数下跌，房价跌幅扩大 •展望：三季度销售或仍将持续下行，后续看政策具体出台及效果 房地产主要指标趋势回顾展望 市场在今年2、3月份冲高后，复苏持续承压，7月又出现骤然快速下行走势，居民购房热情降至阶段性新低。根据统计局数据，7月商品房销售面积累计同比跌幅延续扩大趋势，商品房销售额累计同比在7月也再度转负。量价齐跌成为当前房地产市场的真实写照。新房、二手房房价持续下跌，且跌幅持续扩大。一线城市的二手房环比跌幅在7月居前，具有一定的代表意义。尽管7月末中央政治局会议对地产政策表述积极，随后一线城市住建部也陆续做出积极表态，提振了市场情绪。但截至目前，尚未有强力政策出台，8月市场依然在低位徘徊，30大中城市成交面积同环比依然呈下跌态势。而此前房企融资“三支箭”重点支持的碧桂园、远洋陷入流动性危机，折射出当前房地产市场的寒意，远超市场预期和想象。 展望来看，市场对于政策出台预期逐渐加强，不过考虑到本轮政策仍以“因城施策”为主。地方出台具体政策偏慢，且从政策落地到市场预期修复再到实际购买的传导仍需时日，因此三季度销售或仍将持续下行。四季度低基数效应叠加政策提振，销售或有所修复。我们维持2023年销售面积的预期不变，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。 销 售 ： 市 场 量 价 齐 跌 ， 景 气 度跌 至 阶 段 新 低 高频跟踪-新房：中央政治局会议后尚未观测到市场好转，8月依然供需双弱 •8月新房市场推盘不足，成交热度依然在低位徘徊。8月新房市场延续此前降温情绪，同比仍大幅下跌，量能处于历史低位。8月1-20日30大中城市成交面积同比为-30.1%，延续6月以来大幅下滑趋势。此外，8月成交规模再度下台阶。30大中城市8月1-20日销售面积环比7月1-20日下降7.6%。除市场情绪影响以外，也受到开发商推盘不足影响，8月前20天11城推盘规模仍处低位。 •分城市能级来看，一线城市在8月降幅明显。8月1-20日一线、二线、三线成交面积同比分别为-35.9%、-25.7%、-31.5%，环比分别为-22.8%、-1.7%、2.3%。其中，上海、深圳降温明显，同比跌落约四成。尽管存在一定的基数效应，但当前居民购买意愿持续走低仍是影响8月份一线城市同比大幅走低的主要因素。分城市来看，除厦门在8月有小幅增长外，其余城市成交同比均转负。 高频跟踪-二手房：量价齐跌，处于销售探底阶段 •市场悲观情绪蔓延成交转化依然偏低，二手房呈现量价齐跌态势。二季度开始市场悲观情绪蔓延，此前热度相对比较高的二手房市场也全面回落。二手房房价自5月起持续下跌，且跌幅呈扩大趋势。尽管进入8月中介统计到访数据有所好转，但成交转化率偏低，8月成交规模依然下台阶。15城二手房成交规模延续4月以来的下行态势，8月1-20日二手房成交面积相较7月1-20日下降14%。销量同比来看，8月1-20日同比下跌7.3%，绝对值仅高于2021年处于近五年成交低位。 •分城市能级来看，8月主要是一线、二线城市同比跌幅扩大,三线城市有所好转。8月1-20日，一线、二线、三线城市二手房同比分别为-18.7%、-10.0%、12.7%。分城市来看，仅深圳、杭州二手房市场较7月有所修复，8月1-20日同比均由负大幅转正，环比也有所修复其余城市二手房市场较此前进一步转冷。 量级：中介统计到访量提升，但成交仍低位徘徊 •7月中央政治局会议召开后市场情绪有所提升，但成交仍处低位。中央政治局会议后，中介反映到访热度有边际回升，但尚未有强力政策出台，市场转化率仍然较低。30大中城市成交面积数据依然延续6月趋势，处于2018年以来同期最低水平。从周均成交来看，7-8月周均成交跌至200万平方米附近，较1-6月的300万方周均再度下台阶。分城市能级看，一线城市也跌落至近五年销售同期最低水平，二三线城市延续末位态势，商品房市场全面跌落。一线城市自第32周（8月第一周）后连续三周处于历史同期末位。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 全国销售：7月销售快速下行，市场信心恢复仍待时日 •受季节性因素及市场景气持续偏弱影响，7月单月销售面积创年内新低，累计同比降幅进一步扩大。统计局数据显示，1-7月份全国商品房销售金额、销售面积累积同比分别为-1.5%、-6.5%，较1-6月分别减少2.6pct、1.2pct。销售金额累计同比自今年3月转正后，再度落入负增长区间，销售面积累计跌幅持续扩大。以可比口径调整计算，7月单月销售金额、销售面积同比分别为-19.3%、-15.5%，销售金额单月跌幅基本持平，销售面积跌幅较6月减少2.7pct。季节性因素影响叠加市场景气持续偏弱，7月单月量能创年内新低。7月份国房景气指数为93.78，连续4个月下跌，再创本轮下跌周期以来新低。7月下旬以来，虽然中央地方层面针对房地产政策频繁表态。不过，截至目前尚未有强力救市政策出台，而居民购房热情降至阶段性新低，因此7月延续下行趋势。 •展望来看，市场对于政策出台预期逐渐加强，不过考虑到本轮政策仍以“因城施策”为主。地方出台具体政策偏慢，且从政策落地到市场预期修复再到实际购买的传导仍需时日，因此三季度销售或仍将持续下行。四季度低基数效应叠加政策提振，销售或有所修复。我们维持2023年销售面积的预期不变，预计全年销售面积同比为-10.2%，统计局基数调整后或为-4.3%。 房价：下跌城市进一步增多，一线城市二手房环比跌幅居前 •随市场下行压力加剧，7月房价进一步下跌。7月全国70大中城市新房价格环比连续2月下跌，二手房环比连续3个月下跌，且跌幅持续扩大。7月房价下跌城市仍在增多，新房和二手房价格环比上涨城市分别仅有20个和6个。值得一提的是，一线城市二手房房价已连续3个月下跌，且7月环比跌幅居前，表明二手房市场进入全面、深度调整阶段。北京、上海、广州、深圳二手房价格环比分别-0.6%、-0.7%、-1%、-0.9%。 数据来源：Wind，招商银行研究院 开 发 ： 房 企 拿 地 投 资 信 心 不足 ， 投 资 端 压 力 延 续 土地市场：景气度进一步恶化，仅部分核心城市核心地块维持热度 •7月土地市场热度进一步回落。除去供给不足原因，市场本身景气也在恶化。根据中指院数据，7月全国商住土地成交建面、出让金单月同比分别为-35.7%、-44.6%，其中，土地出让金单月降幅较6月扩大11.7pct。7月出让金同比降幅扩大，一方面与集中供地节奏有关，7月是集中供地小月，仅上海、杭州、南京三个城市进行了集中供地。另一方面，受销售市场转弱影响，房企拿地积极性不足，土地市场景气度也在恶化。从7月溢价率和流拍率数据也可看出土地市场热度有所下降。7月溢价率为4.7%，较上月降低1.3pct,而流拍率为14.4%，较上月上行5.0pct。累计跌幅也再度走阔，1-7月全国商住土地成交建面、出让金累计同比分别为-28.3%、-25.4%，跌幅较上月分别扩大1.5Pct，5.1pct。 •目前仅部分核心城市核心地块还维持一定热度。分能级看，7月，一线、二线、三线城市的平均溢价率分别为6.7%、3.0%、4.8%，相较上月分别下降1.6pct、2.1pct、0.6pct，其中二线城市溢价率降幅最快，土地市场也呈现一定压力。目前土地市场分化依旧，部分核心城市的核心地块仍需摇号封顶成交，而绝大部分地块以底价成交或经历流拍。 •展望来看，在销售仍未企稳，房企投资意愿低迷情况下，下半年土地市场仍面临不小的压力。 新开工、竣工、施工：新开工积极性仍然不足，竣工依旧强劲 •新开工累计降幅持续扩大。1-7月新开工面积累计同比为-24.5%，降幅较6月份扩大0.2pct。以可比口径调整计算，7月单月新开工面积同比为-25.9%，较6月份跌幅收窄4.4pct，但跌幅仍然较大。受销售降温影响，开发商开工积极性仍然不高。展望来看，新开工疲软态势是否能缓解，还需看政策对销售端实质带动作用。我们维持新开工面积2023年同比去年下降20%的预期。 •保交楼背景下竣工表现仍然较好，是地产指标中的唯一亮点。1-7月竣工面积累积同比20.5%，增幅较1-6月份提升1.5pct。以可比口径调整计算，7月份单月竣工面积同比增加33.1%，同比增幅较6月增加16.8pct。当前开发商经营策略仍以竣工资金回笼为主。展望来看，近期部分房企资金压力再度增大或对竣工有一定影响，不过保交楼背景下竣工仍相对乐观。我们维持2023年竣工面积增速为10.0%的预期。 •施工端延续弱势。7月施工面积累积同比为-6.8%，跌幅持续扩大。受新开工面积持续走弱，而竣工端持续修复的影响，施工面积持续低迷。展望来看，我们维持施工面积2023年同比下降7%的预期。 投资：房地产开发投资跌幅仍在扩大，投资端持续承压 •房地产开发投资跌幅进一步下探，对经济复苏拖累效应扩大。1-7月房地产开发投资额累计同比为-8.5%，降幅较1-6月扩大0.6pct。以可比口径调整计算，7月单月同比为-12.2%，降幅较6月份扩大1.9pct。在销售弱势，房企资金端压力增加背景下，投资端持续下探。分项来看，1-7月土地购置费、建安投资累计同比分别为-3.7%、-20.3%，降幅较上月分别扩大1.1pct、0.3pct。去年至今年上半年土地市场持续低迷的情况，持续拖累土地投资；而施工面积延续下行态势，房企投资意愿能力不足，导致建安投资累积同比持续探底。 •展望来看，销售下行、房企资金承压，使得地产企业的投资意愿及能力均不足。而年内即使销售有所好转，但由于投资对销售的反映存在滞后性，预计难以看到有较大修复。我们维持此前对于全年房地产开发投资额增速的预期，统计局基数若不调整为-9.8%，调整后或为-7.5%。 房企到位资金：市场低迷拖累销售端回款，房企资金压力加剧 •销售回款延续下行，融资资金未见好转。1-7月房地产到位资金累计同比为-11.2%，跌幅相比上月扩大1.4pct。分渠道看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%。其中受低迷市场的影响，销售回款成为本月房企到位资金下行的主要拖累项。定金及预收款降幅较1-6月扩大2.9pct，个人按揭贷款同比由正跌负；融资端未见明显好转，持续拖累房企到位资金。国内贷款同比降幅较1-6月扩大0.4pct（此处为数据调整），自筹资金跌幅仍然较大。•展望来看，考虑到政策出台及效果尚不明朗，销售资金短期难以改善。而部分房企再度出现流动性承压，信用信心修复艰难，融资端短期也难看到积极改变，预计年内房企到位资金不容乐观。 政 策 ： 中 央 地 方 积 极 表 态 ，需 持 续 关 注 政 策 具 体 落 地 总体基调：中央政治局会议后各部委频繁表态，政策出台预期增强 •7月中央政治局会议后各部委陆续响应，政策预期增强，仍待具体落地。7月中央政治局会议对房地产的政策表述明显转向，随后，住建部部长倪虹积极响应，同时提出三大明确落地方向，包括降首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策举措。北京、深圳、广州、上海等一线城市的住建部门也陆续做出积极表态。央行、外管局也公开表态，明确要求引导个人贷款利率和首付比例下行，同时指导商业银行下调存量贷款利率。一系列中央表态和地方响应，提振了市场情绪，政策出台预期增强，新一轮的地方及房地产金融政策或将陆续出台，未来仍需关注政策具体落地情况及对地产销售的实际带动作用。 按揭