2023年中期业绩点评：业务结构持续优化，市场拓展亮点凸显

2023年8月31日 公司研究 业务结构持续优化，市场拓展亮点凸显 ——新城悦服务（1755.HK）2023年中期业绩点评 （要点 事件：公司2023年上半年营收同比+9%，归母净利润同比+30% 新城悦服务发布2023年中期业绩公告，收入为26.8亿元，同比增长8.7%，毛利为7.2亿元，增长0.2%；毛利率为26.8%，较上年下降2.2pct；归母净利润为2.9亿元，同比增长30%。截至2023年6月30日，公司在管面积2.1亿平 （较2022年末增加1020万平），其中新城系在管面积1亿平，第三方项目在 管面积1.1亿平。 点评：特色赛道增长强劲，市场拓展亮点凸显，业务结构持续优化 1）特色赛道增长强劲，重点业态持续突破。公司布局特色的增值服务细分赛道，包括团餐、电梯维保等，2023H1增值服务实现收入7.1亿元，同比增长13.4%，毛利率为33.9%，其中团餐业务实现收入2.2亿元，同比增长55.3%；设施管理业务实现收入1.3亿元，同比增长23.1%，两大业务收入合计占增值服务板块的比重约50%，作为公司的特色业务以及大后勤战略推进的重要抓手，团餐+电梯维保与物业管理业务协同性高，多为刚性需求，具有永续性业务的特点，且市场空间较大，预计将为公司未来增长提供强有力的支撑。 基础物管方面，2023年上半年新接管项目1066万平，其中来自第三方的项目占比48%；从业态上看，公司在非住宅细分业态持续取得突破，上半年新增多个优质医院项目，包括贵州省第三人民医院、天津塘沽安定医院等，部分项目实现物业+团餐综合服务模式，上半年医院业态实现收入8200万元，同比+107.6%。2）业务结构持续优化，储备人才谋求长远发展。2023H1公司基础物管/社区增值/智慧园区/开发商增值业务收入占比分别为63.2%/26.4%/4.5%/5.9%，地产关联业务（智慧园区与开发商增值）收入占比合计10.4%，毛利占比8.2%，分别较上年同期减少7.8pct/4.8pct，公司业务结构持续优化。上半年公司行政开支约人民币2.15亿元，同比增加约3.1%，主要原因为公司规模持续稳健增长，以及为大后勤相关业务的快速发展而储备人才，后续人才红利释放，整体业务发展和经营效率有望得到提升。 盈利预测、估值与评级：公司非周期性业务发展迅速，特色增值服务增长强劲，重点非住宅业态持续取得突破，业务结构优化，地产关联业务影响持续降低，风险得到较好控制；同时投资美元债的减值影响不再拖累业绩，轻装上阵，后续发展稳中向好。考虑公司业务结构调整，智慧园区和开发商增值业务收入和利润占比持续降低，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至6.0亿元（-4%）/7.2亿元（-0.7%）/8.0亿元（-1.8%），对应EPS分别为0.69/0.83/0.92元，PE为6/5/5倍，公司基本面向好，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：外拓不及预期，市场竞争加剧致利润率下滑，地产关联业务持续影响。公司盈利预测与估值简表 指标202120222023E2024E2025E 营业收入（百万元） 4,351 5,180 6,001 7,072 8,268 收入增长率 51.8% 19.1% 15.9% 17.9% 16.9% 归母净利润（百万元） 525 423 605 722 802 归母净利润增长率 16.2% -19.4% 42.8% 19.4% 11.1% EPS(元，人民币） 0.60 0.49 0.69 0.83 0.92 ROE(归母，摊薄） 20.8% 14.6% 17.9% 18.3% 17.5% P/E 7.1 8.8 6.1 5.1 4.6 P/B 1.5 1.3 1.1 0.9 0.8 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测，股价时间为2023-8-30；汇率：1港元=0.9293元人民币 买入（维持） 当前价：4.59港元 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)8.71 总市值(亿港元)：40 一年最低/最高(港元)：3.45/10.55近3月换手率：16.17% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20230622非周期业务经营稳健，分红慷慨股息率较高——新城悦服务（1755.HK）跟踪报告 20230401利润质量较高，市场化拓展能力增强 ——新城悦服务（1755.HK）2022年业绩点评 20230203社区增值快速发展，非经营性因素影响逐步解除——新城悦服务（1755.HK）跟踪报告 20220901加速缩减地产关联敞口，非周期业务增长迅速——新城悦服务（1755.HK）2022年中期业绩点评 20220729联合天津市宁河区政府与金玉物业，拓宽大后勤业务版图——新城悦服务 （2869.HK）跟踪报告 新城悦服务（1755.HK） 财务报表与盈利预测 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测注：EPS按最新股本测算 新城悦服务（1755.HK） 行业及公司评级体系 评级说明 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上业 及 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；司 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；级 基准指数说明：A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内 （仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecurities(UK)CompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一，也是世界500强企业— —中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海北京深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 EverbrightSecurities(UK)CompanyLimited 6thFloor,9AppoldStreet,London,UnitedKingdom,EC2A2AP