2023年中报点评：“双轮两翼”战略定位不变，经营型物业复苏明显

营收利润承压，经营性物业复苏明显。公司2023年上半年实现268.4亿元的总营业收入，同比下降7%，其中物业开发板块营收221.8亿元，同比下降11%，主要系交付结算销售物业较上年减少所致，物业租赁营收8.9亿元，同比提升24%，酒店经营受益于旅游消费复苏实现10.7亿元的营收，同比提升109%； 受房地产市场波动影响，公司上半年城市运营及物业开发毛利率为11%，较上年下降8个百分点，随着下半年地产利好政策的释放，公司物业开发板块毛利率水平或将回升。 签约销售增幅显著，排名创历史最佳。公司2023年上半年实现860亿元的签约销售，同比提升23%，位列开发商第十一位，创造历史最佳水平；公司2023年上半年合同销售额贡献最大的区域为华北（36%）和华东（35%），且核心一二线城市签约占比超过88%，多个项目单盘签约超20亿；公司2023年上半年回款909亿元，回款率达106%，也创造了历史新高，可能系公司对车位、底商等资产去化速度加快。 土地拓展力度虽放缓，但土地储备仍较为充足。公司2023年上半年新增土储95万方，均位于天津、太原等核心二线城市，截至2023年上半年公司二级总土储4355万平，仍足以支撑公司滚动发展；截至2023年上半年公司已售未结金额为2371亿元，因此全年营收仍有较大可能与2022年持平。 母公司背书拓展多元融资渠道，三道红线均维持绿档。公司2023年以来积极拓展多元的融资渠道，分别发行了17亿元公司债、20.5亿元自贸区债、50亿元中票和65亿元的CMBS，融资成本在3.53%-4.68%之间；公司截至2023年上半年总有息负债1276.52亿元，平均利率4.51%，仍有压降空间；公司依靠稳健的资金管理能力，“三道红线”均维持绿档。 投资建议：公司背靠母公司中国中化，在融资端持续获取低成本资金，在投资端依靠城市运营的能力，获取一二线城市的优质项目；在销售端依靠“府系“品牌影响力及客户保交楼信心；在持有端运营商业、写字楼、酒店等多种自持业态。 我们预测2023-2025年营收分别达827.76亿元/878.70亿元/990.40亿元，同比增长0%/6%/13%；2023-2025年PE倍数4/3/2。维持“推荐”评级。 风险提示：城市运营一级触底不及预期；销售价格涨幅不及预期 盈利预测与财务指标项目/年度 公司财务报表数据预测汇总 利润表 资产负债表（百万元）流动资产合计 现金流量表（百万元）经营活动现金流