半年报点评：紧抓销售资金回笼，积极融资商业稳健

新城控股(601155.SH) 紧抓销售资金回笼，积极融资商业稳健 房地产 2023年08月31日 推荐(维持) 股价:15.2元 主要数据 行业房地产 公司网址www.seazen.com.cn;www.seazen.co m 大股东/持股富域发展集团有限公司/61.09% 实际控制人王振华 总股本(百万股)2,256 流通A股(百万股)2,256 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)343 流通A股市值(亿元)343 每股净资产(元)27.09 资产负债率(%)79.6 行情走势图 事项： 公司公布2023年半年报，上半年实现营收417.7亿元，同比下降2.4%，归母净利润22.8亿元，同比下降24.3%。 平安观点： 多因素致业绩承压，未结资源仍旧充足：2023H1公司实现营业收入417.7亿元，同比下降2.4%，归母净利润22.8亿元，同比下降24.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）综合毛利率同比下降2.9个百分点至19%；2）公允价值变动收益同比减少5亿元。期末公司已售未结面积 2948.6万平米，合同负债1567.9亿元，为近一年营收1.4倍，未结资源仍旧充足。 紧抓销售资金回笼，商业地产发展良好：2023H1公司完成合同销售金额 424亿元，同比下降34.9%，合同销售面积516.7万平米，同比下降 21.4%。期内紧抓销售资金回笼，实现485亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率114%。2023H1公司实现143个大中城市、205个综合体项目布局，吾悦广场开业面积1367.1万平米，出租率95.2%。期内吾悦广场实现租金收入48.4亿元，同比增长10.1%，对公司业绩贡献逐步提高。 积极争取债务融资，成本维持合理水平：2023H1公司完成11亿元公司债发行，综合票面利率5.65%；同时在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还上半年到期本金为1亿美元的境外美元债券。期末公司整体平均融资成本6.41%；获得各大银行授信总额度合计1156亿元，其中已使用授信307亿元。 相关研究报告 【平安证券】新城控股（601155.SH）*年报点评*多因素致业绩承压，积极融资商业稳健*推荐20230401 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为1.90元、2.05元、2.15元，当前股价对应PE分别为8.0倍、7.4倍、7.1倍。公司积极争取回款融资，未结资源相对充足，商业地产发展良好，“住宅+商业”双轮驱动模式助力行稳致远，维持“推荐”评级。 公 司报 告 公 司半年报点评 证 券研究报 告 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 168,232 115,457 118,459 119,643 120,481 YOY(%) 15.6 -31.4 2.6 1.0 0.7 净利润(百万元) 12,598 1,394 4,281 4,614 4,858 YOY(%) -17.4 -88.9 207.1 7.8 5.3 毛利率(%) 20.4 20.0 20.0 19.8 20.1 净利率(%) 7.5 1.2 3.6 3.9 4.0 ROE(%) 21.2 2.3 6.8 6.8 6.8 EPS(摊薄/元) 5.59 0.62 1.90 2.05 2.15 P/E(倍) 2.7 24.6 8.0 7.4 7.1 P/B(倍) 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 新城控股公司半年报点评 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若后续购房者预期扭转缓慢、楼市修复程度及节奏低于预期，将对公司经营发展产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提风险；4）资金压力加剧风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 303083 291944 302594 312559 现金 31463 20434 27851 36678 应收票据及应收账款 670 445 449 452 其他应收款 42709 39493 39888 40167 预付账款 3590 5987 6047 6089 存货 204365 205813 208391 209065 其他流动资产 20287 19772 19968 20107 非流动资产 154824 140665 126463 112255 长期投资 25149 27131 29113 31096 固定资产 2715 2515 2274 1990 无形资产 1426 1188 951 713 其他非流动资产 125534 109830 94126 78457 资产总计 457907 432609 429058 424814 流动负债 314467 296932 300247 301827 短期借款 1666 0 0 0 应付票据及应付账款 50365 47791 48389 48546 其他流动负债 262436 249142 251857 253282 非流动负债 53979 41930 30445 19757 长期借款 40556 28506 17021 6333 其他非流动负债 13424 13424 13424 13424 负债合计 368446 338862 330691 321584 少数股东权益 29980 30418 30891 31388 股本 2256 2256 2256 2256 资本公积 1906 1906 1906 1906 留存收益 55320 59167 63314 67681 归属母公司股东权益 59481 63329 67475 71842 负债和股东权益 457907 432609 429058 424814 单位:百万元 新城控股公司半年报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 115457 118459 119643 120481 营业成本 92326 94767 95954 96264 税金及附加 2776 3661 3697 3723 营业费用 5503 4756 4804 4837 管理费用 4493 3606 3642 3668 研发费用 25 16 16 16 财务费用 3023 4132 4000 3625 资产减值损失 -5957 -3606 -3642 -3668 信用减值损失 -188 -216 -218 -220 其他收益 227 193 193 193 公允价值变动收益 1085 1085 1665 1278 投资净收益 550 1969 1969 1969 资产处置收益 5 2 2 2 营业利润 3033 6946 7497 7901 营业外收入 220 256 256 256 营业外支出 138 126 126 126 利润总额 3115 7077 7628 8032 所得税 1530 2358 2541 2676 净利润 1585 4719 5086 5356 少数股东损益 192 439 473 498 归属母公司净利润 1394 4281 4614 4858 EBITDA 6405 27351 27812 27847 EPS（元） 0.62 1.90 2.05 2.15 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -31.4 2.6 1.0 0.7 营业利润(%) -83.4 129.0 7.9 5.4 归属于母公司净利润(%) -88.9 207.1 7.8 5.3 获利能力毛利率(%) 20.0 20.0 19.8 20.1 净利率(%) 1.2 3.6 3.9 4.0 ROE(%) 2.3 6.8 6.8 6.8 ROIC(%) 2.1 6.0 5.8 6.9 偿债能力资产负债率(%) 80.5 78.3 77.1 75.7 净负债比率(%) 12.0 8.6 -11.0 -29.4 流动比率 1.0 1.0 1.0 1.0 速动比率 0.2 0.2 0.2 0.3 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 228.6 317.2 317.2 317.2 应付账款周转率 2.09 2.25 2.25 2.25 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.62 1.90 2.05 2.15 每股经营现金流(最新摊薄) 6.42 3.24 10.21 10.44 每股净资产(最新摊薄) 26.37 28.08 29.91 31.85 估值比率P/E 24.6 8.0 7.4 7.1 P/B 0.6 0.5 0.5 0.5 EV/EBITDA 15 3 2 2 单位:百万元 经营活动现金流 14473 7306 23035 23556 净利润 1585 4719 5086 5356 折旧摊销 267 16142 16184 16190 财务费用 3023 4132 4000 3625 投资损失 -550 -1969 -1969 -1969 营运资金变动 7331 -15758 81 443 其他经营现金流 2817 39 -347 -89 投资活动现金流 -721 -53 333 76 资本支出 6026 0 0 0 长期投资 644 0 0 0 其他投资现金流 -7391 -53 333 76 筹资活动现金流 -38495 -18281 -15952 -14805 短期借款 1107 -1666 0 0 长期借款 -21228 -12050 -11485 -10688 其他筹资现金流 -18374 -4566 -4468 -4117 现金净增加额 -24696 -11028 7417 8827 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完