2023年中报点评：业绩略超市场预期，核心业务稳健增长

绿城服务（02869.HK） 证券研究报告·公司点评报告·房地产服务 2023年中报点评：业绩略超市场预期，核心业务稳健增长 买入（维持） 2023年08月27日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 14,868 17,968 21,272 25,035 同比 18% 21% 18% 18% 归属母公司净利润（百万元） 548 687 830 963 同比 -35% 25% 21% 16% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.17 0.21 0.26 0.30 P/E（现价&最新股本摊薄） 21.4 17.1 14.1 12.2 关键词：#业绩超预期投资要点 股价走势 绿城服务恒生指数 事件：公司发布2023年中期业绩报告。2023年上半年公司实现营收82.0亿元，同比增长20.1%；归母净利润4.2亿元，同比增长21.8%，业绩好于市场预期。 业绩增速略超市场预期，现金流大幅好转。2023年上半年公司营收同比增长20.1%。核心业务收入稳健增长，物业服务业务及园区服务业务的收入占比分别提升0.2pct和1.0pct，业务结构持续优化。2023H1公司归母净利润同比增长21.8%，增速略高于同期营收增速，主要由于公司加 强管控效率，管理费率同比下降0.6pct至8.2%。此外，公司现金流获得大幅改善，经营活动净现金流为-1.4亿元，较去年同期的-5.2亿元大幅 10% 4% -2% -8% -14% -20% -26% -32% -38% -44% 2022/8/292022/12/272023/4/262023/8/24 市场数据 收盘价(港元)3.90 一年最低/最高价3.22/6.50 市净率(倍)1.71 好转。 物业服务业务稳健增长，非住业态拓展提速。2023年上半年，公司物业服务业务实现营收52.5亿元，同比增长20.4%，毛利率13.8%与去年同期持平。公司总在管面积4.1亿平，较去年同比增长18.7%，储备面积 港股流通市值(百 万港元) 基础数据 12,606.28 3.8亿平，较去年同比增长3.7%，其中绿城系项目占比仅9%，市场化能力行业领先。公司在拓展中重点布局非住业态，2023H1实现的15.2亿元的饱和收入中，非住业态的占比已达46%，较去年同期提升4.7pct。目前公司非住在管项目达875个，在管面积约8100万平，储备面积约 1.2亿平，实现了各种业态的全面覆盖。 园区服务业务模式清晰，�大板块均好发展。2023年上半年，公司园区服务业务实现营收16.6亿元，同比增长26.5%，毛利率24.3%，同比提升1.1pct。业务模式已进入正向循环，�大子板块收入均录得正增长，其中公司深耕多年的居家生活服务和文化教育服务分别获得122.6%和 32.4%的同比增速，开始进入收获期，差异化竞争优势逐渐形成。 盈利预测：绿城服务作为龙头物业公司，规模增长稳健，品质口碑多年领跑行业，外拓优势显著。我们维持其2023-2025年归母净利润6.9/8.3/9.6亿元的预测，对应的EPS为0.21/0.26/0.30元，对应的PE为17.1X/14.1X/12.2X，维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期。 每股净资产(港元)2.28 资产负债率(%)54.23 总股本(百万股)3,232.38 流通股本(百万股)3,232.38 相关研究 《绿城服务（02869.HK）2022年年报点评：多因素致利润率承压，核心业务稳健增长》 2023-03-27 《绿城服务（02869.HK）：长期主义践行者，市场化能力行业领先》 2023-01-10 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 绿城服务三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 10,841 11,988 13,090 14,195 营业总收入 14,868 17,968 21,272 25,035 现金及现金等价物 4,183 4,598 5,087 5,510 营业成本 12,454 14,658 17,396 20,529 应收账款及票据 3,511 3,676 3,921 4,155 销售费用 266 359 425 501 存货 570 602 770 869 管理费用 1,155 1,617 1,893 2,228 其他流动资产 2,576 3,112 3,312 3,661 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 6,013 6,106 6,260 6,464 其他费用 267 267 267 267 固定资产 917 921 923 926 经营利润 726 1,067 1,290 1,510 商誉及无形资产 2,124 2,007 1,901 1,806 利息收入 48 42 46 51 长期投资 688 695 702 698 利息支出 86 90 96 101 其他长期投资 1,646 1,846 2,096 2,396 其他收益 175 136 136 136 其他非流动资产 638 638 638 638 利润总额 864 1,154 1,376 1,595 资产总计 16,854 18,094 19,350 20,659 所得税 233 346 399 463 流动负债 7,387 8,098 8,698 9,244 净利润 631 808 977 1,132 短期借款 147 147 147 147 少数股东损益 84 121 147 170 应付账款及票据2,146 2,103 2,246 2,419 归属母公司净利润 548 687 830 963 其他流动负债5,095 5,848 6,304 6,677 非流动负债1,590 1,600 1,610 1,620 EBIT 993 1,334 1,557 1,777 长期借款 187 197 207 217 EBITDA 1,426 1,648 1,860 2,069 其他非流动负债 1,403 1,403 1,403 1,403 负债合计 8,978 9,698 10,308 10,864 毛利率(%) 16.17 18.42 18.22 18.00 股本 0 0 0 0 少数股东权益 755 876 1,023 1,193 归属母公司股东权益 7,121 7,520 8,020 8,602 收入增长率(%) 18.23 20.84 18.39 17.69 16,854 18,094 19,350 20,659 归母净利润增长率 -35.30 25.39 20.95 15.93 负债和股东权益 (%) 现金流量表（百万元）2022E2023E2024E2025E重要财务与估值指 标 2022A2023E2024E2025E 经营活动现金流6951,3071,2331,258每股净资产(元)2.442.602.803.03 投资活动现金流 -141-524-328-363最新发行在外股份 （百万股） 3,232.383,232.383,232.383,232.38 筹资活动现金流-720-368-416-471ROIC(%)9.2111.0212.1912.90 现金净增加额-123415489423ROE-摊薄(%)7.699.1310.3511.19 折旧和摊销433314303292资产负债率(%)53.2753.6053.2752.59 资本开支 -454-200-200-200P/E（现价&最新股 本摊薄） 21.4117.0814.1212.18 营运资本变动-633231-7-133P/B（现价）1.491.401.301.20 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币,2023年8月27日港币人民币汇率为0.93，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间；中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间；减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上；中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%；减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身