管理规模稳健扩张，社区增值大幅高增

2023年8月25日，公司发布2023年中期业绩：1H23年实现收入 13.73亿元，同比+37.7%，归母净利润1.72亿元，同比+31.8%。 业绩基本符合预期。公司2023年上半年收入及归母净利润基本符 合预期。1H23公司毛利率25.6%，与去年同期持平。归母净利润增速略低于收入增速，主要因为同期利息收入增速低于收入增速。 收入结构改善。截至2023年中期，社区增值服务、非业主增值服 务、基础物管收入占比分别为26%、24%、48%，较2022年底分别 +5ppt、-8ppt、+3ppt，整体收入结构持续向好。 坚定区域深耕，规模稳步增长。①截至1H23，公司在管规模5061万方，合约面积9401万方，相较2022年底分别增长9.5%和4.9%。 港币(元)成交金额(百万元) 上半年公司新签约外拓金额4.26亿元，同比+56.9%，其中福建省 外占比55%，首超省内。②公司坚持区域深耕战略，当前在管项目超过100万方的城市已达15个，今年新增宁德和三明两个城市。 社区增值服务多业务发展迅速，板块收入大幅高增。2023年上半 220826 年社区增值1H23实现3.6亿元，同比+94.3%。其中，家居美化服务、智能社区服务、家居生活服务延续2022年以来的良好增势，分别实现约8508万元、7941万元、9602万元的收入，同比分别 +685%、+110%、+54%。 在手现金充裕，销管费率基本稳定。截至2023年中期，公司在手货币资金约26.5亿元，相较去年底小幅下降1.8%。2023年上半 年应收账款周转天数66天，去年同期为48天，天数上升但绝对值仍处于行业较优水平。1H23销售费用率0.18%，同比+0.15ppt；管理费用率11.2%，同比-0.05ppt。 控股股东销售及拿地表现强势，奠定公司持续发展基础。2023年 1-7月，建发国际销售面积同比+27.7%，同期克而瑞百强房企为 -17%；根据中指院数据，建发国际涉宅用地权权益规划建面约313 万方，位列全国第1名。建发国际强势的销售及拿地表现为公司后续管理规模的高质量持续增长奠定了坚实基础。 6.00 5.00 4.00 3.002.00 30 25 20 15 10 5 0 成交金额建发物业 我们维持盈利预测不变，预计2023-25年归母净利润为3.4亿元、 4.7亿元、6.2亿元，同比增速为+39.2%、+36.2%、+32.8%。考虑到母公司稳健发展，以及公司社区增值快速发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE为13.1x、9.6x、7.3x。 建发国际销售不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 图表1：1H20-1H23收入及同比增速图表2：1H20-1H23归母净利润及同比增速 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1H201H211H221H23 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 200 150 100 50 0 归母净利润（百万元，左轴） 同比增速（右轴） 1H201H211H221H23 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：1H20-1H23管理费用率和销售费用率图表4：1H20-1H23货币资金 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1H201H211H221H23 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1H201H211H221H23 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 管理费用率销售费用率 货币资金（百万元，左轴）同比增速（右轴） 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：2019-1H23应收账款周转天数图表6：2019-1H23在管面积和合约面积走势 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1H201H211H221H23 应收账款周转天数 100 80 60 40 20 0 20192020202120221H23 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴） 合约/在管（右轴） 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 - 来源：公司公告，国金证券研究所注：应收账款只采用期末值计算来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 1,029 1,557 2,290 3,242 4,235 5,439 货币资金 886 2,261 2,703 3,643 4,593 5,843 增长率 28.4% 51.3% 47.1% 41.6% 30.6% 28.4% 应收款项 135 202 381 440 611 742 主营业务成本 777 1,167 1,753 2,488 3,227 4,115 存货 2 12 40 46 61 76 %销售收入 75.5% 75.0% 76.6% 76.7% 76.2% 75.7% 其他流动资产 20 36 33 47 61 78 毛利 252 389 537 755 1,008 1,324 流动资产 1,044 2,511 3,157 4,175 5,326 6,739 %销售收入 24.5% 25.0% 23.4% 23.3% 23.8% 24.3% %总资产 95.2% 96.1% 95.5% 96.5% 97.2% 97.8% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 0 2 1 1 1 1 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 27 31 36 37 38 39 销售费用 2 4 8 10 13 16 %总资产 2.5% 1.2% 1.1% 0.8% 0.7% 0.6% %销售收入 0.2% 0.2% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 无形资产 22 62 98 98 98 98 管理费用 137 213 287 373 487 625 非流动资产 53 101 150 151 152 153 %销售收入 13.3% 13.7% 12.5% 11.5% 11.5% 11.5% %总资产 4.8% 3.9% 4.5% 3.5% 2.8% 2.2% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 1,097 2,613 3,307 4,326 5,478 6,892 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 2 2 2 2 息税前利润（EBIT） 114 173 259 372 508 682 应付款项 28 91 154 194 257 318 %销售收入 11.1% 11.1% 11.3% 11.5% 12.0% 12.5% 其他流动负债 640 1,475 1,850 2,619 3,421 4,393 财务费用 -31 -22 -71 -81 -109 -138 流动负债 668 1,566 2,005 2,814 3,679 4,713 %销售收入 -3.0% -1.4% -3.1% -2.5% -2.6% -2.5% 长期贷款 0 0 9 9 9 9 其他长期负债 14 15 20 20 20 20 负债 682 1,581 2,034 2,843 3,708 4,741 投资收益 -1 0 -1 0 0 0 普通股股东权益 404 1,011 1,246 1,449 1,727 2,095 %税前利润 n.a 0.2% n.a 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 10 11 11 11 11 11 营业利润 144 195 325 449 613 815 未分配利润 394 1,000 1,234 1,438 1,716 2,084 营业利润率 14.0% 12.5% 14.2% 13.8% 14.5% 15.0% 少数股东权益 11 20 27 34 44 56 营业外收支 负债股东权益合计 1,097 2,613 3,307 4,326 5,478 6,892 税前利润利润率 14414.0% 20513.2% 32514.2% 45414.0% 61814.6% 82015.1% 比率分析 所得税 37 44 73 103 140 185 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 所得税率 25.7% 21.5% 22.6% 22.6% 22.6% 22.6% 每股指标 净利润 107 161 251 351 478 635 每股收益 0.09 0.12 0.19 0.26 0.35 0.46 少数股东损益 1 2 4 7 10 13 每股净资产 0.34 0.76 0.93 1.08 1.29 1.56 归属于母公司的净利润 106 159 247 344 469 622 每股经营现金净流 0.24 0.66 0.37 0.80 0.85 1.12 净利率 10.3% 10.2% 10.8% 10.6% 11.1% 11.4% 每股股利 0.00 0.05 0.09 0.10 0.10 0.10 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 26.3% 15.8% 19.8% 23.7% 27.1% 29.7% 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 9.7% 6.1% 7.5% 8.0% 8.6% 9.0% 净利润 106 159 247 344 469 622 投入资本收益率 20.37% 13.20% 15.61% 19.29% 22.09% 24.43% 少数股东损益 1 2 4 7 10 13 增长率 非现金支出 -25 -16 -3 2 5 8 主营业务收入增长率 28.4% 51.3% 47.1% 41.6% 30.6% 28.4% 非经营收益 EBIT增长率 -38.3% 52.5% 49.2% 43.9% 36.5% 34.2% 营运资金变动 195 728 235 730 664 870 净利润增长率 55.6% 50.2% 55.1% 39.2% 36.2% 32.8% 经营活动现金净流 287 887 496 1,080 1,141 1,504 总资产增长率 -29.4% 138.2% 26.6% 30.8% 26.6% 25.8% 资本开支 -8 -11 -12 -5 -5 -5 资产管理能力 投资 -7 -1 0 0 0 0 应收账款周转天数 23.8 25.8 29.4 28.8 28.8 28.8 其他 1,512 9 -105 5 5 5 存货周转天数 1.3 2.2 5.3 6.2 6.0 6.0 投资活动现金净流 1,497 -3 -116 0 0 0 应付账款周转天数 10.5 18.4 25.2 25.2 25.2 25.2 股权募资 10 501 0 0 0 0 固定资产周转天数 6.4 6.7 5.2 4.0 3.2 2.5 债权募资 -925 -5 0 0 0 0 偿债能力 其他 -39 -4 -2 -140 -191 -254 净负债/股东权益 -210.3% -217.8% -210.0% -243.5% -257.7% -270.2% 筹资活动现金净流 -954 492 -2 -140 -191 -254 EBIT利息保障倍数 -3.7 -