盈利能力稳步提升，社区增值结构聚焦

事件：保利物业2023年中期营收同比+10.7%，归母净利润同比+21.5% 保利物业发布2023年中期业绩公告，实现收入71.4亿元，较2022年同期增加10.7%；毛利15.1亿元，同比增加15.8%；毛利率21.17%（上年同期20.23%）； 归母净利润7.6亿元，同比增长21.5%；期末现金及现金等价物约69亿元，同比增加32%。截至2023年6月30日，公司合约面积8.4亿平方米，在管面积6.5亿平方米，遍布全国209个城市。 点评：非住宅业态逐渐发力，社区增值结构聚焦，盈利能力与经营效率持续提升 1)非住业态逐渐发力，社区增值结构聚焦。上半年，基础物管/社区增值/非业主增值业务收入48.2亿/12.7亿/10.5亿元，同比+21.8%/-3.8%/-9.3%；公司聚焦核心主业发展，基础物管业务保持稳健扩张速度，收入占比由上年同期61.3%提升至67.5%，从结构上看，住宅/商写/公服收入增速为17%/25%/31%，在大物业战略引领下，公司非住宅业态正逐步发力，成为业绩增长的重要驱动。 公司社区增值条线包括美居服务、社区零售、停车场服务、空间运营、社区便民业务，深度契合业主需求，2023年上半年进一步整合为社区资产经营和社区生活服务两大类 ， 实现战略聚焦和更强的产业协同 ， 上半年收入同比分别+4.5%/-14.4%，社区生活服务收入增速下滑主要由于社区零售和家政服务等到家业务消费需求和产品服务发生变化。经过业务整合与结构优化，社区增值毛利同比增长8.5%，毛利率提升6.2pct至38.1%。 2)提升核心城市项目密度，外拓能力持续增强。截至2023年6月30日，公司第三方合约面积约5.2亿平，占总合约面积61.7%（较上年同期提升2.3pct），较2022年末增加6130万平，外拓市场竞争力持续提升；从区域布局上看，公司重点聚焦48个城市，上半年新签约项目年化合同金额占比80.8%，核心城市项目密度进一步提升，有助于发挥规模效应，实现成本集约和高效管理。 3)盈利能力与经营效率明显提升。上半年，公司基础物管/社区增值/非业主增值毛利率分别同比提升0.5pct/6.2pct/1.0pct，带动整体毛利率提升0.9pct，同时销售管理费用率降低0.7pct，整体而言公司盈利能力和经营效率进一步提升。 盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，品牌力卓越，踏实践行“城市公服软基建”战略，非住宅业务发展速度较快；五位一体精细化运营，提高效率，激发员工积极性，中长期企业发展活力、质量有望进一步提升；考虑公司增值服务收入增长放缓，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至13.5亿（-2%）/15.3亿（-8%）/17.2亿元（-13%），对应EPS为2.44/2.76/3.12元，PE为14/13/11倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：公共服务项目多为招投标获取，竞争加剧导致项目获取不确定性增强。 公司盈利预测与估值简表