2023年8月房地产行业市场跟踪：静待核心城市房地产优化政策落地，行业底部修复仍将持续

政府债与城投行业022年第9期 监测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地方 隐 市场跟踪 房地产行业 静待核心城市房地产优化政策落地， 行业底部修复仍将持续 作者 中诚信国际企业评级部 余璐027-87339288 lyu@ccxi.com.cn 蒋螣0755-82969261 tjiang@ccxi.com.cn ——2023年8月房地产市场跟踪 本期观点 熊攀027-87339288 pxiong@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 7月房地产调控政策仍较宽松，月初金融16条部分政策延期旨在引导金融机构在当前市场形势下继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，有利于从融资端缓解对房企现金流担忧。月底各部门的表态 释放了更积极的信号，后续需求端房地产调控政策也有望进一步优化。中诚信国际认为，房地产优化政策更多针对仍存在较多限制政策的一线及部分热点二线城市，低能级城市后续政策空间较为有限。核心城市房 地产调控政策的优化有利于引导刚性和改善性合理住房需求有序释放，带动房地产市场逐步回归常态化运营。但正如政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，在房地产新发展模式探索及长效机制的建立过程中，各地房地产优化政策力度及对市场提振作用有待观察。 7月商品房销售额及房地产开发投资表现均有所弱化。中诚信国际认为经济复苏进程不确定性加大背景下的预期转弱与信心不足是制约行业复苏的核心因素。积极的房地产政策导向对市场形成利好，但政策的落地 与传导时间存在不确定性。行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间 将取决于：经济复苏进程、核心城市房地产优化政策落地时间、政策力度以及落地后对市场信心及需求的提振效果。此外，中诚信国际观察到，尽管市场整体走弱，核心城市核心地段土地市场仍保持热度，同时 重点城市房价表现坚挺。中诚信国际认为，高能级城市购房需求仍存,房 地产优化政策若能有效激发相关城市刚需及改善性需求，并对周边城市 形成一定外溢作用，则有望带动行业筑底复苏。从竞争格局来看，在行业弱修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。 中诚信国际观察到，目前中资房企境外债市场仍处于停滞状态，包括国有企业在内的中资房企鲜少在境外融资；在政策呵护下，房企在境内债券市场保持一定的发行量，但以央国企为主，民营房企发债融资仍较为 困难，且二级市场价格波动较大。中诚信国际认为，7月以来远洋集 团、碧桂园债务风险事件或使得民营房企融资恢复进程进一步放缓。为 提振投资者信心，8月以来，“第二支箭”发力力度加大，中骏集团、金辉股份、龙湖集团等民营房企相继获得中债增信用增进函。中诚信国际认为，“第二支箭”对缓解部分正常经营的民营房企流动性将起到积极作用，但民营房企融资整体改善仍有赖于商品房销售的实质恢复。行业筑底过程中，仍需关注到期债务较大的民营房企流动性风险。 www.ccxi.com.cn 一、重要政策 （一）“金融16条”延期 7月7日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地 产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（以下简称《通知》）。《通知》将2022 年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台的《关于做好当前金融支持房地 产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）相关政策适用期限统 一延长至2024年12月31日。具体涉及两方面内容：一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基 于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；二是对于商业银行按照 金融16条要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款 期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 （二）政治局会议表态“进一步优化房地产调控政策” 7月24日，中央政治局召开会议，涉及房地产方面，会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加 大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设， 盘活改造各类闲置房产。” （三）住建部表态“巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求” 7月27日，住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大 力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房 贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实 保障人民群众的合法权益。 （四）一线城市相继表态促进房地产市场平稳健康发展 7月29日至7月31日，一线城市中北京、深圳、广州、上海相继表态落实住建部部长倪虹近期在企业座谈会的讲话要求，要促进房地产市场平稳健康发展。 7月房地产调控政策仍较宽松，月初金融16条部分政策延期旨在引导金融机构在 当前市场形势下继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，有利于从融资端缓解对房企现金流担忧。月底各部门的表态释放了更积极的信号，后续需求端房地产调控政策也有望进一步优化。中诚信国际认为，房地产优化政策更多针对仍存在较多限制政策的一线及部分热点二线城市，低能级城市后续政策空间较为有限。核心城市房地产调控政策的优化有利于引导刚性和改善性合理住房需求有序释放，带动房地产市场逐步回归常态化运营。但正如政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，在房地产新发展模式探索及长效机制的建立过程中，各地房地产优化政策力度及对市场提振作用仍有待观察。 二、行业经营 （一）需求端 7月，70个大中城市商品住宅销售价格延续6月房价下跌态势，且跌幅较上月有所扩大。重点城市中，北京、上海、杭州、成都、重庆、济南和长沙房价表现相对坚挺，新建住宅价格指数保持同比及环比上涨态势，而深圳、广州、厦门、福州、武汉、郑州、沈阳及长春住宅价格指数同比及环比均有所回落，其中沈阳及长春价格跌幅较 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数 明显。本月居民中长期贷款及存款数据同时再次走弱，表明当前居民仍处于资产负债表修复阶段，购房需求支撑不足。 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 -0.20 -0.40 -0.60 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比(%)70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比(%) 数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理 受房价整体走低以及需求疲软影响，加之7月为商品房销售淡季，本月商品房销 售市场较低迷。前7月商品房销售面积累计同比降幅较上半年有所扩大，同时商品房 图2：商品房销售情况变化 销售额也再次转为负增长。商品房销售额及销售面积仍处于2018年以来同期低点。分区域来看，各区域商品房销售市场均有不同程度的弱化：其中东部地区主要受销售面积同比下降影响，销售价格仍保持相对坚挺；中部及西部地区商品房量价齐跌；东北地区则呈现出价跌量升的趋势。 200000.00150.00 150000.00100.00 100000.0050.00 50000.000.00 0.00-50.00 商品房销售面积:累计值（月、万平方米）商品房销售额:累计值（月、亿元） 商品房销售面积:累计同比（月、%）商品房销售额:累计同比（月、%）数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 尽管市场整体走弱，由于较多大中型民营房企仍处于信用修复过程中，商品房销 售市场份额进一步向央国企及未出险民营房企集中。克尔瑞数据显示，2023年前7月，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房地产、绿城中国、华发股份、中 交房地产等央国企权益销售业绩逆势增长。民营房企中，龙湖集团、滨江集团销售业绩保持良好韧性。 （二）供给端 在政策着力促进“保交付”下，2023年以来房屋竣工面积保持在较高水平。但与此同时，房屋新开工面积累计同比降幅仍继续扩大，房地产企业开工动力不足。 50000.00 40000.00 30000.00 20000.00 10000.00 0.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 中国:土地购置费:累计值（亿元） 中国:土地购置费:累计同比（%） 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 中国:房屋新开工面积:累计同比（%）中国:房屋竣工面积:累计同比（%） 100.00 50.00 0.00 -50.00 -100.00 图4：房屋新开工面积及竣工面积同比增速 图3：2022年以来土地购置费累计同比变化趋势 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 土地市场方面，土地购置费自5月以来累计同比持续回落，且降幅逐月扩大，表明当前土地投资仍较弱。本月北京、上海、杭州、南京、苏州等多个热点一二线城市 进行了集中供地，其中北京、上海土拍市场仍表现出较高热度，土地成交溢价率保持在较高水平，而南京、成都、杭州土地成交溢价率较前期有所下降，同时各城市内部不同地块表现分化。整体来看，在行业走弱背景下，房企拿地偏谨慎，但核心城市的 核心地段仍较受市场青睐。与此同时，2023年前7月，中指研究数据显示，央国企仍 是拿地主力，民营房企中仅滨江集团及龙湖集团拿地金额排名靠前。 图5：房地产开发投资规模及增速 160,000.00 140,000.00 120,000.00 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 20,000.00 0.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 房地产开发投资:累计值（亿元）房地产开发投资:累计同比（%，右轴） 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 在房企拿地意愿不高、新开工动力不足背景下，2023年1~7月房地产开发投资仍呈持续弱化态势，同比降幅持续扩大。与此同时，房地产开发企业到位资金降幅也较上半年扩大，其中房企自筹资金及国内开发贷同比降幅较大。其他资金来源中，个人 图6：房地产开发投资资金来源 按揭贷款累计同比增速自4月以来再次转负，同时定金及预收款累计同比降幅进一步扩大。房地产企业开发资金到位情况持续恶化，或意味着未来一段时间房地产开发投资仍难有明显改善。 200,000 160,000 120,000 80,000 40,000 0 140 100 60 20 -20 -60 -100 房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计值（亿元）房地产开发企业资金来源:利用外资:累计值（亿元）房